Решение Костромского областного суда от 24 ноября 2020 года №3а-398/2020

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 ноября 2020 года Дело N 3а-398/2020
Костромской областной суд в составе
при секретаре Потаповой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания Кострома-зерно" к администрации Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области и Управлению Росреестра по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Агропромышленная компания Кострома-зерно" обратилось в суд с указанным административным иском к администрации Костромской области и Управлению Росреестра по Костромской области по тем основаниям, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 1176 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта административного назначения, для иного использования.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 4 088 000,87 руб.
Однако согласно отчету N 257-О/19 04 декабря 2019 года, выполненному оценщиком ООО "Независимая оценка собственности и бизнеса "Ладья" - Смирновой Е.Е., рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 2 277 000 руб.
Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка.
Административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, однако оно было отклонено.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной её рыночной стоимости в размере 2 277 000 руб.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области.
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Гутник О.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, уточнив, что в связи с подготовкой оценщиком дополнений к отчету об оценке просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2 389 000 руб.
Представитель заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы Павлова А.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, ООО "Агропромышленная компания Кострома-зерно" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта административного назначения, для иного использования.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 4 088 000,87 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из условий договора аренды N Д.1745.4 от 28 сентября 2009 года, заключенного департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области, в лице директора Яковлева А.В., с ООО "Агропромышленная компания Кострома-зерно", в лице генерального директора Умарова Р.Д., арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на объём обязательства административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет N 257-О/19 04 декабря 2019 года, выполненный оценщиком ООО "Независимая оценка собственности и бизнеса "Ладья" - Смирновой Е.Е.
В отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 4 088 000,87 руб. Оценщик определилрыночную стоимость объекта с использованием сравнительного подхода, отказавшись от применения затратного и доходного подходов.
При этом оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения к отчету, в которых в связи с произведенными корректировками рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 389 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.
Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения, то есть 18 декабря 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1176 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта административного назначения, для иного использования, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 389 000 (Два миллиона триста восемьдесят девять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 18 декабря 2019 года.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов
Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка