Решение Тамбовского областного суда от 14 июля 2020 года №3а-398/2020

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 июля 2020 года Дело N 3а-398/2020
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Кирилловой Э.П.,
с участием представителя административного истца по доверенности Поповой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Жупиков" к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Жупиков" (далее по тексту решения - ООО "СЗ "СК Жупиков") с учетом уточненных требований обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков с кадастровым номером 68:29:0314001:759, площадью 5035 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу, и кадастровым номером 68:29:0314001:271, площадью 11847 кв.м., также относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу, по состоянию на 01 января 2018 года, расположенных по адресу: ***.
Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки данных земельных участков завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от их кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ИП Чернышовой О.Н. N 2020-03-13-Ч от 27 марта 2020 г., в соответствии с которым, определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0314001:759 и 68:29:0314001:271 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 155 754 руб. и 11 953 777 руб. соответственно.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Попова К.С., поддержала заявленные требования в полном объеме с учетом уточнений к административному иску относительно указания кадастрового номера земельного участка 68:29:0314001:759, который в просительной части первоначально поданного заявления был указан не верно и просила установить рыночную стоимость объектов в соответствии с отчётом оценщика. Обращала внимание суда, что исходя из представленных ею копий договоров купли-продажи от 02 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0314001:759 составила 4 500 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером 68:29:0314001:271 - 9 000 000 руб.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту решения - ТОГБУ "ЦОКСОН") в письменном заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В ранее представленных возражениях полагал, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости земельных участков, указанная оценщиком в отчёте, является заниженной.
В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения - Управление Росреестра по Тамбовской области) также просила рассмотреть дело в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости.
Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту решения Федеральный закон N 237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года N 854 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области" утверждена кадастровая стоимость принадлежащих на праве собственности административному истцу земельных участков - с кадастровым номером 68:29:0314001:759 в размере 6 790 452 руб. 75 коп. и участка с кадастровым номером 68:29:0314001:271 в размере 24 069 194 руб. 49 коп. по состоянию на 1 января 2018 года.
ООО "СЗ "СК Жупиков", будучи собственником земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0314001:759 и 68:29:0314001:271 является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, обращение общества в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, на которую установлена кадастровая стоимость, согласуется с вышеприведенными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 237-ФЗ.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту решения Федерального закона N 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.
Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ N 299 от 20 мая 2015 года.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При проверке представленного отчёта оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объектов оценки вызывающими сомнения, поскольку оценщик рассчитал рыночную стоимость земельных участков административного истца сравнительным подходом, при этом в обоснование размеров вводимых корректировок оценщик указывает (стр.42 отчёта), что преимущественно в качестве источника ценообразующих факторов использовал Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., при этом, из таблицы 29 отчёта следует, что названный справочник использовался в качестве источника только для четырёх ценообразующих факторов, а в остальных случаях использовалось Маркетинговое исследование значений основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков населенных пунктов и земель промышленности Тамбовской области, подготовленный компанией АН "Центр города". Названное исследование содержит только итоговые сведения, но не содержит исходных данных, в ходе анализа которых были получены итоговые результаты, не содержит данных опрошенных риелторов, выполнено лицом, относительно которого отсутствуют сведения о его образовании, опыте работы, квалификации, необходимых и достаточных для проведения подобного рода исследований. Удельные показатели стоимости объектов-аналогов после введения корректировок существенно отличаются, что может свидетельствовать о неверном подборе объектов-аналогов и неверном расчете размера весовых коэффициентов.
Названные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком требований п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299 и п.п. "б" п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611.
Определением суда от 2 июня 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения рыночной стоимости земельных участков административного истца на дату их оценки.
Согласно заключению эксперта АНО "Тамбовский центр судебных экспертиз" Тарасова С.В. от 23 июня 2020 года N 872/50 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года с кадастровым номером 68:29:0314001:759 составляет 5 901 020 руб., с кадастровым номером 68:29:0314001:271 составляет 12 250 272 руб.
При оценке экспертного заключения суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
В экспертном заключении последовательно и подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат участки, исходя из их фактического пользования и факторы, влияющие на их стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, со ссылками на источник информации и дате ее подготовки, с приложением размещенных в сети "Интернет" копии распечаток объявлений.
Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.
При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.
Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется.
Доводы представителя административного истца о том, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0314001:759 и 68:29:0314001:271 исходя из представленных копий договоров купли - продажи от 2 июля 2018 года составила 4 500 000 и 9 000 000 соответственно, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку предметом данных договоров являлись не только вышеприведенные земельные участки, но и сооружение, а также складское помещение, которые были переданы покупателю. Кроме того, данные документы не опровергают выводов эксперта в подготовленном заключении о рыночной стоимости земельных участков, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчете оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административные исковые требования, предъявленные к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области и ТОГБУ "ЦОКСОН".
Поскольку ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области не осуществляло государственную кадастровую оценку участков и не утверждало оспариваемые результаты кадастровой стоимости, административные исковые требования к данному административному ответчику заявлены необоснованно, и в них следует отказать.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением ООО "СЗ "СК Жупиков" обратилось 14 мая 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Жупиков", поданное в Тамбовский областной суд 14 мая 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года:
- участка с кадастровым номером 68:29:0314001:759 - 5 901 020 руб.,
- участка с кадастровым номером 68:29:0314001:271 - 12 250 272 руб.
В удовлетворении требований, предъявленных к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Тамбовский областной суд.
Судья М.В. Яковлева
Мотивированное решение изготовлено 21 июля 2020 года.
Судья М.В. Яковлева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка