Дата принятия: 08 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-398/2019
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 ноября 2019 года Дело N 3а-398/2019
8 ноября 2019 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Васюговой М.В.,
с участием представителя административного истца: ООО "Свет" - Соловьева В.В.,
представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
представителя заинтересованного лица: администрации муниципального образования - Ряжский муниципальный район Рязанской области - Журавлевой Л.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ООО "Свет" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Свет" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что является арендатором земельных участков, расположенных в Ряжском районе Рязанской области.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 11.11.2016 N 30-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области" определена их кадастровая стоимость.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков затрагивают его права и обязанности, поскольку их выкупная цена зависит от кадастровой стоимости.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, установленным в отчете ИП ФИО5
После проведенной судебной экспертизы представитель административного истца Соловьев В.В. уточнил требования, просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ООО "Свет" объектов недвижимого имущества равной рыночной в размере определенном в заключении эксперта ФИО7, за исключением земельного участка с кадастровым номером N кадастровую стоимость которого просит установить в размере 1 095 704 рубля.
Представитель административного истца Соловьев В.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, Степаненко И.С. заявленные требования не признала, просит в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО7 при определении рыночной стоимости спорных земельных участков допущены существенные нарушения.
Представитель административного ответчика - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Рязанской области" в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования - Алешинское сельское поселение Ряжского муниципального района Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования - Ряжский муниципальный район Рязанской области возражает против удовлетворения заявленных требований.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Рязанской области" и администрации муниципального образования - Алешинское сельское поселение Ряжского муниципального района <адрес>.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Свет" является арендатором земельных участков, расположенных в Ряжском районе Рязанской области.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 11.11.2016 N 30-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области" кадастровая стоимость земельных участков составляет:
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
В силу статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ выкупная цена арендованных земельных участков зависит от их кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В соответствии с положениями данной статьи кадастровая стоимость названных земельных участков (за исключением земельного участка с кадастровым номером N) должна определяться по состоянию на 1 января 2016 года. Административным ответчиком по данным требованиям является Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.
В отношении земельного участка с кадастровым номером N ответчиком является филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по Рязанской области", определивший его стоимость по состоянию на 20 февраля 2016 года, судом рыночная стоимость также должна определяться на 20 февраля 2016 года.
Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Рязанской области отклонено заявление ООО "Свет" от 4 июля 2019 года об установлении кадастрового стоимости названных объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем по ходатайству административного истца судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" ФИО7
Согласно заключению эксперта ФИО7 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20 февраля 2016 года составляет 3 399 666 рублей. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 года составляет:
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Объектами оценки являются земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Ряжском районе Рязанской области.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Эксперт выбрал четыре аналога, как наиболее сопоставимые с объектами оценки: по категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, по виду передаваемых имущественных прав - право собственности, по плодородию почв - средний уровень.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объектов оценки по площади и местоположению (располагаются в различных районах Рязанской области) экспертом произведены соответствующие корректировки.
Применяя корректировки по местоположению, эксперт учитывая удаленность земельных участков от г.Рязани в километрах, использовал сведения сервиса - Яндекс.Карты. Эксперт, проводя анализ таких расстояний, пришел к выводу, что сведения из сервиса - Яндекс.Карты является достоверными и достаточными для вывода об удаленности объектов-аналогов от г.Рязани.
Ссылка представителей административного ответчика и заинтересованного лица на иной источник для определения удаленности земельных участков от г.Рязани, а именно на сведения муниципальных образований, не говорит о недостовернности произведенных расчетов, в судебное заседание эти лица не представили иных сведений, указывающих на очевидную и существенную ошибку эксперта.
Вместе с тем, в заключении эксперта допущена техническая ошибка в определении удаленности объекта оценка N12. Так, в расчетной таблице эксперт указал на удаленность объекта оценки от г.Рязани - 130 км. (л.д.73), а в материалах эксперта, обосновывающих это расстояние им указано - 140 км. (л.д.86, оборот). Суд считает, что правильным расстоянием в расчетной таблице должно быть 140 км., с учетом этого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 095 704 рубля (вместо 1 170 242 рубля, отраженного в отчете).
Утверждение административного ответчика и заинтересованного лица о том, что для расчета такой стоимости земельного участка в 1 095 704 рубля суду следовало назначить экспертизу или вызвать эксперта в судебное заседание, несостоятельно, поскольку для разрешения этого вопроса не требуется специальных знаний. В данном случае достаточно выполнить нескольку математических действий. Так, в расчетной таблице имеется объект оценки N8, с удаленностью от г.Рязани в 140 км. (л.д.72), для такого расстояния экспертом отражены необходимые корректировки, соответственно они должны быть применены в отношении объекта оценки N12, путем их умножения на отраженную в таблице скорректированную цену.
Довод представителя административного ответчика о недостоверности экспертизы ФИО7, так как ему не следовало применять корректировки по признаку плодородия почв - бессодержателен, поскольку эксперт по данному признаку корректировок не применял, правильно указав, что объекты-аналоги находятся в сельскохозяйственных районах Рязанской области и сопостовимы по плодородию почв (имеют средний уровень).
Ссылка на то, что эксперту следовало применить между объектами-аналогами корректировку на передаваемые имущественные права - несостоятельна, так как все объекты-аналоги между собой по этому признаку равнозначны - находятся в собственности и на рынке предложены к продаже, то есть к передаче покупателю равного права (собственности).
Все другие доводы о недостоверности экспертного заключения, соответствующими доказательствами не подтверждаются.
Таким образом, экспертное исследование ФИО7 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость названных земельных участков (за исключением одного земельного участка с указанной корректировкой на удаленность).
На основании изложенного, административный иск: к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, заявленный в отношении перечисленных земельных участков (за исключением земельного участка с кадастровым номером N) и к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра по Рязанской области" в отношении земельного участка с кадастровым номером N подлежит удовлетворению. Оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости в размере, указанном экспертом ФИО7, за исключением земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого, в размере рыночной составляет 1 095 704 рубля.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Свет" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> расположенного за пределами участка, равной его рыночной стоимости в размере 3 399 666 (Три миллиона триста девяносто девять тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей по состоянию на 20 февраля 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> расположенного за пределами участка, равной его рыночной стоимости в размере 2 986 320 (Два миллиона девятьсот восемьдесят шесть тысяч триста двадцать) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>", равной его рыночной стоимости в размере 1 540 196 (Один миллион пятьсот сорок тысяч сто девяносто шесть) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>", равной его рыночной стоимости в размере 3 689 131 (Три миллиона шестьсот восемьдесят девять тысяч сто тридцать один) рубль по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 021 430 (Два миллиона двадцать одна тысяч четыреста тридцать) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 837 004 (Два миллиона восемьсот тридцать семь тысяч четыре) рубля по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 811 934 (Один миллион восемьсот одиннадцать тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 248 440 (Семь миллионов двести сорок восемь тысяч четыреста сорок) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 128 800 (Два миллиона сто двадцать восемь тысяч восемьсот) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 683 951 (Два миллиона шестьсот восемьдесят три тысячи девятьсот пятьдесят один) рубль по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 490 130 (Два миллиона четыреста девяносто тысяч сто тридцать) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 095 704 (Один миллион девяносто пять тысяч семьсот четыре) рубля по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой подачи заявления считать 4 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
