Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 3а-398/2019, 3а-77/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 3а-77/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 9 июня 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Мир охоты" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Мир охоты" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности - нежилого помещения площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 73 216 000 рублей.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N ЮКО-19\008 от 24.09.2019 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 (далее - отчёт об оценке).
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении объекта, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, дело просит рассмотреть в свое отсутствие, заявленные требования поддерживает, также поддерживает ходатайство о назначении повторной экспертизы..
Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербург в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости - нежилое помещение площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 103 651262,14 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 130-п от 28.11.2018.
В соответствии с отчетом ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" N ЮКО-19.008 от 24.09.2019 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составляет 73 216 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N 13\01\20-1 от 28.02.2020 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере 102 000 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, в подтверждение своей позиции представлена рецензия на указанную экспертизу, составленная по заказу административного истца (т.2 л.д210-236).
Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражают, ссылаясь на его необоснованность.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Однако содержание заключения судебной экспертизы, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.
Представитель административного истца, представляя в том числе рецензию на экспертизу, указывает, что замечания эксперта к отчету необоснованны. Указанный довод противоречит тексту и содержанию экспертного заключения.
В заключении судебной экспертизы приведены доводы и основания в связи с которыми эксперт пришел к выводам как о формальных нарушениях, допущенных в отчете, так и о существенных недостатках, то есть нарушениях и недостатках, повлиявших на достоверность полученного результата ( страницы 24-29 экспертного заключения).
В частности экспертом указано, что в нарушение п.10 ФСО N... в рамках сравнительного подхода оценщик подобрал объекты-аналоги, не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Объект оценки - встроенное нежилое помещение, расположенное в торговом комплексе микрорайонного значения, в то время как объект-аналог 1 - культурно-деловой центр, объект-аналог 2 - бизнес-центр класса А, объект-аналог 3 административный комплекс на первом этаже которого расположен автосервис.
Корректировка на удаленность от станций метро проведена оценщиком на основании данных справочника Л.А.Лейфера по таблице "Удаленность от остановок общественного транспорта", которая содержит значения корректирующих коэффициентов для отношения цен\арендных ставок относительно удаленности от остановок наземного общественного транспорта. Значения данных корректировок (для остановок общественного транспорта и станций метро) различны, что подтверждается содержанием справочника Л.А.Лейфера 2018 года.
В рамках доходного подхода, выбранные оценщиком объекты-аналоги отличаются от объекта оценки характеристиками, определяющими их стоимость.
Размер недозагрузки (11%) принят оценщиком по показателю справочника Л.А.Лейфера. Данный показатель представлен по устредненным данным по городам России для офисно-торговых объектов. При этом рыночные показатели заполняемости торговых центров в Санкт-Петербурге значительно ниже.
Таким образом, экспертом достаточно подробно и мотивированно указано на нарушения, допущенные оценщиком.
Суд также не может признать обоснованными доводы представителя административного истца о противоречивости и необоснованности экспертизы при ответе на второй вопрос (о рыночной стоимости объекта оценки).
По указанию представителя административного истца, в соответствии с рецензией, эксперт неверно определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что привело к неверному выбору объектов-аналогов и неверному обоснованию корректировок и различных показателей рынка недвижимости.
Данный довод представителя административного истца не состоятелен..
Как обоснованно указано экспертом - объект оценки является встроенным помещением, расположенном в микрорайоном торговом центре. Указанный центр не относится к торгово-офисной недвижимости. Помещения здания, в котором расположен объект оценки, не сдаются и не предлагаются в аренду под размещение офисов, используются исключительно под торговую функцию. На то, что здание, в котором расположен объект оценки, является торговым центром также указывают данные Росреестра. Подробное описание характеристик соответствия здания микрорайонному торговому комплексу приведены экспертом на страницах 55-56 заключения.
Также несостоятелен довод о необоснованности отказа эксперта от применения сравнительного подхода и применения затратного подхода. На страницах 72-73 экспертного заключения приведены подробные обоснования применения сравнительного подхода в качестве индикативного, а затратного и доходного подходов в качестве основных. В частности указано, что подобранные экспертом аналоги не в полной мере сходны с объектом оценки по основным характеристикам, в связи с чем сравнительный подход был использован только в качестве поверочного.
При этом, содержащиеся в рецензии указания на многочисленные методологические ошибки, опровергнуты экспертом в письменных пояснениях со ссылками на конкретные материалы экспертного заключения и нормы действующего законодательства в области оценочной деятельности.
Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов, касающихся необоснованности и противоречивости выводов судебной экспертизы, касательно вопроса о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Мир охоты" удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: - нежилого помещения площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 102 000 000 рублей.
Датой обращения ООО "Мир охоты" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 18.11.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
