Решение Ярославского областного суда от 25 мая 2020 года №3а-398/2019, 3а-43/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2020 года Дело N 3а-43/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Акколадо" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Акколадо" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9 547 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональные центры (комплексы) - объекты капитального строительства, включающие в себя группы помещений различного назначения (административно - офисного, кредитно - финансового, гостиничного, зрелищного, выставочного, развлекательного, культурного, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и предоставления услуг различного назначения), расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 23 977 000 рублей.
Заявление обоснованно следующим: ООО "Акколадо" является арендатором указанного земельного участка на основе договора N 464/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10 января 2017 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 59 207 916, 31 рубля.
ООО "Акколадо" провело оценку рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года. В Отчете ООО "Метро - Оценка" (далее - Отчет) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 23 977 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), статьей 66 ЗК РФ и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель ООО "Акколадо" на основании доверенности Анисимова Е.С. не явилась, в адресованной суду телефонограмме ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, требования административного иска поддержала.
Административные ответчики ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" и Управление Росреестра по Ярославской области представили письменные пояснения на административное исковое заявление, в которых оставили разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в судебном заседании и в письменных отзывах на административных иск просили в его удовлетворении отказать, в связи с недостоверностью выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного административным истцом.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, мнения по административному исковому заявлению ООО "Акколадо" не представило суду.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Акколадо" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что ООО "Акколадо" принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 9 547 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональные центры (комплексы) - объекты капитального строительства, включающие в себя группы помещений различного назначения (административно - офисного, кредитно - финансового, гостиничного, зрелищного, выставочного, развлекательного, культурного, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и предоставления услуг различного назначения), расположенного по адресу: <адрес>
Данный факт подтверждается договором N 464/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10 января 2017 года и дополнительными соглашениями к нему.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Акколадо" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 59 207 916, 31 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату сторона административного истца представила суду Отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 23 977 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Перепечко О.В., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; определенная в Отчете рыночная стоимость данного земельного участка является недостоверной.
Суд соглашается с данными выводами экспертного заключения, они постановлены в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и об оценочной деятельности и материалами настоящего административного дела не опровергнуты.
Так, при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов, сопоставимых с объектом оценки, оценщик, помимо прочего, указала такие факторы как срок экспозиции земельных участков, права, на которых он предлагается (право собственности или аренды), и наличие на земельном участке построек.
Оценщиком в указанной части приведены выводы о сроках экспозиции сопоставимых земельных участков, а также о размерах отклонений в стоимости между участками, предлагающимися на праве собственности или на праве аренды, между свободными участками и участками, занятыми непригодными к эксплуатации постройками.
При этом, в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299. отчет не содержит ссылки на источники приведенной информации.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлялся оценщиком сравнительным подходом методом количественных корректировок, основывающемся на принципе замещения.
Для расчета оценщиком использованы сведения о четырех объектах - аналогах, в том числе аналог, расположенный у <адрес>
Как следует из извещения о продаже данного объекта, в отношении него имеется проект застройки, а также получено разрешение на строительство.
Как обоснованно указала в экспертном заключении эксперт Перепечко О.В., данное обстоятельство подлежало исследованию со стороны оценщика на предмет вклада данных "улучшений" в стоимость земельного участка.
Однако, в нарушение пункта 9 ФСО N 3, согласно которому в отчет об оценке могут включаться иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, вышеприведенному обстоятельству в Отчете оценки не дано, сведений об отсутствии или наличии вклада данных факторов в стоимость земельного участка Отчет не содержит, что вызывает сомнения в достоверности полученной оценщиком величины по результатам расчетов с учетом данного аналога.
Кроме того, экспертом установлено нарушение оценщиком пункта 5 ФСО N 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке). С данными выводами эксперта суд также соглашается.
Из отчета видно, что помимо иных корректировок цен объектов - аналогов, оценщиком применялась корректировка на торг. Как следует из Отчета, им применено среднее значение корректировки для неактивного рынка, предложенной в Справочнике оценщика недвижимости 2014 года, выпущенного в городе Нижний Новгород под редакцией Лейфера Л.А.
Между тем, среднее значение данной корректировки, согласно указанного Справочника, составляет 14 %.
Таким образом, Отчет вводит в заблуждение его пользователей в данной части. Кроме того, данное нарушение повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную в Отчете.
По изложенным основаниям, суд полагает, что представленный административным истцом Отчет не является допустимым доказательством размера рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно вопросам, поставленным перед судебным экспертом, выявив несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также установив факт того, что полученная в Отчете рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной, экспертом произведен собственный расчет данной величины в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с выводами эксперта, рыночная стоимость земельного участка административного истца на 1 января 2015 года составила 26 288 906 рублей.
Проверка обоснованности экспертного заключения в указанной части каких - либо нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве расчетов не показала.
Доводов о необоснованности выводов судебной экспертизы в данной части лицами, участвующими в деле, также не заявлено.
Экспертное заключение содержит полное и подробное описание действий эксперта в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом методом корректировок: анализ рынка недвижимости, в том числе того сегмента рынка, к которому относится объект оценки, процесс отбора аналогов, процесс сравнения их с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, обоснование введенных корректировок и их величин, согласование полученных результатов.
Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется.
По изложенным основаниям, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, 26 288 906 рублей.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ООО "Акколадо" подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 6 ноября 2019 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Акколадо" удовлетворить.
Установить на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 547 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональные центры (комплексы) - объекты капитального строительства, включающие в себя группы помещений различного назначения (административно - офисного, кредитно - финансового, гостиничного, зрелищного, выставочного, развлекательного, культурного, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и предоставления услуг различного назначения), расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 26 288 906 (двадцать шесть миллионов двести восемьдесят восемь тысяч девятьсот шесть) рублей.
Внести на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 26 288 906 (двадцать шесть миллионов двести восемьдесят восемь тысяч девятьсот шесть) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 6 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 27 мая 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка