Решение Кемеровского областного суда от 21 августа 2018 года №3а-397/2018

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2018 года Дело N 3а-397/2018
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе: председательствующего судьи Никулиной И.А.
при секретаре Лемешенко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"21" августа 2018 года
дело по административному исковому заявлению Цуканова Юрия Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Цуканов Ю.И. обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Цуканов Ю.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером NN площадью 21304 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: другие здания, строения рекреации (тур.база).
Указанный земельный участок используется по договору аренды N 2 от 05.03.2018.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 18 декабря 2017 года и составляет 3 123 166,40 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика N ОН/148-23-05-2018-6 от 31.05.2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 18 декабря 2017 года составляет 1 528 000 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Цуканова Ю.И. как арендатора земельного участка, оплачивающего арендную плату в экономически не обоснованном размере, так как кадастровая стоимость земельного участка является составляющей при расчете арендной платы, что нарушает его имущественные интересы.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в заявлении, адресованном суду, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддержал.
Представитель административного истца Ерлин К.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Коллегия администрации Кемеровской области и заинтересованные лица - Комитет по управлению муниципальным имуществом Крапивинского муниципального района своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области в письменном отзыве указало, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, не относит себя к числу административных ответчиков по делу, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Крапивинского муниципального района представил письменный отзыв, согласно которому не возражает против удовлетворения заявленных требований.
Коллегия администрации Кемеровской области района представила письменные объяснения, где не оспаривает право истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданином в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно ч.2 ст.246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, Цуканов Ю.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером NN площадью 21304 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: другие здания, строения рекреации (тур.база), что подтверждается договором аренды N. 2 от 05.03.2018 (л.д. 65,66).
Из расчета арендных платежей за пользование земельным участком, являющимся приложением N 1 к договору аренды земельного участка N2 от 05.03.2018, следует, что основой для расчета арендных платежей является оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 67).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2018 года (л.д. 61,62), выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 мая 2018 года (л.д. 63,64), кадастровому делу (л.д. 75-118), данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 30 октября 2005 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 123 166,4 руб. были внесены в государственный реестр недвижимости на основании Акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 18.12.2017 в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 23.12.2011 N 598 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области". Датой определения кадастровой стоимости является 18.12.2017 - дата изменения площади земельного участка с 50 000 кв.м на 21 304 кв.м. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН также 18.12.2017.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности заявителя Цуканова Ю.И. как арендатора спорного земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
В суд с настоящим административным заявлением Цуканов Ю.И. обратился 06 июля 2018 года, данную дату следует считать датой обращения за пересмотром кадастровой стоимости.
Из представленного административным истцом отчета N ОН/148-23-05-2018-6 от 31.05.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО8 следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 декабря 2017 года составляет 1 528 000 руб. (л.д. 13-59).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18 декабря 2017 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами по данному делу, в том числе Коллегией Администрации Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка.
Доводы и обстоятельства, ставящие под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, не установлены.
Из отчета оценщика следует, что им выбран сравнительный подход к оценке спорного объекта. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, основанный на сравнении исследуемого объекта с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. При подборе объектов-аналогов учитывались требования п.11 ФСО N 7, и в качестве таковых использовались земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, т.е. подбирались объекты-аналоги со схожей категорией земель, с разрешенным использованием: под туристические базы, для организации отдыха граждан, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом. Для анализа был выбран рынок земельных участков на территории Кемеровской области, схожих по основным социально-экономическим показателям с территорией расположения объекта оценки. Все отличия объектов-аналогов от объекта оценки учтены при внесении корректировок. Выбор объектов-аналогов, а также вносимые корректировки оценщиком обоснованы, подробные расчеты приведены в соответствующих разделах отчета оценщика.
Исходными данными по объектам-аналогам послужила информация с официальных сайтов РФ для размещения информации о проведении торгов, Управления Росреестра по Кемеровской области.
Указанные обстоятельства не ставят под сомнение выводы отчета об оценке, поскольку оценщик как лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика, и свидетельствующие об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившему рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 1 528 000 рублей, не имеется оснований для назначения судом по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость - 18 декабря 2017 года.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и филиала "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области" о том, что данные учреждения не являются административными ответчиками по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
По делу установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 18 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта капитального строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости внесены 18 декабря 2017 года.
Поскольку на момент обращения Цуканова Ю.И. в суд очередная государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области не проведена, и в государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, то с учетом даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 18 декабря 2017 года, и разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, срок для обращения административного истца в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не пропущен.
Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, подлежат применению с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требования Цуканова Юрия Ивановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером NN, площадью 21304 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: другие здания, строения рекреации (тур.база), в размере его рыночной стоимости 1 528 000 руб., определенной по состоянию на 18 декабря 2017 года, на период с 1 января 2018 года и до проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Цуканова Ю.И. в суд - 06 июля 2018 года, которую следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 27 августа 2018 года.
Председательствующий И.А. Никулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка