Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 3а-396/2019, 3а-41/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 3а-41/2020
21 января 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Абросимова Дмитрия Владимировича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Абросимов Д.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание (эксплуатация здания гостиницы), расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, обязать филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ярославской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный земельный участок. Кадастровая стоимость земельного участка определена выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании Абросимов Д.В. участия не принимал, направил в суд представителя по доверенности Белянкину А.В., которая административные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка недостоверным.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Абросимов Д.В. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание (эксплуатация здания гостиницы), площадью 5 386 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ярославской области по состоянию на 18 июня 2015 года в размере <данные изъяты> рублей.
Административным истцом представлен отчет N 13577/19 от 10 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:050406:35, подготовленный ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 июня 2015 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала.
Показания свидетеля ФИО1, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В обоснование своих возражений департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал на нарушение пункта 5 ФСО N 3, сославшись на выбраковку оценщиком объекта-аналога на <адрес>, по причине не подтверждения объявления; применении объекта-аналога N (<адрес>) при неработающей ссылке на объявление по этому объекту-аналогу; выбраковку объекта-аналога в <адрес> вместо применения корректировки на наличие коммуникаций.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что объект-аналог на <адрес>, не принят оценщиком, поскольку объявление было изменено после даты оценки. Проверить условия продажи в период до даты оценки не представилось возможным.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о том, что оценщик при выбраковке объекта на <адрес>, придерживался указанных требований ФСО N 3, исключил данный аналог в связи с невозможностью проверить значимые для проведенной оценки обстоятельства.
Применение оценщиком данного аналога в отчете об оценке рыночной стоимости по другому административному иску с участием иных лиц правового значения для настоящего дела не имеет. Кроме того, производство по административному делу по упомянутому департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области иску прекращено, что свидетельствует о том, что отчет, представленные по другому административному делу, не был предметом судебной оценки.
Сведения об объекте-аналоге на <адрес> подтвержден копией интернет-страницы, содержащей всю необходимую информацию. Таким образом, при использовании указанного объекта в качестве аналога нарушений законодательства об оценочной деятельности не допущено.
То обстоятельство, что в настоящее время указанная в отчете ссылка на публикацию объявления о продаже аналога не работает, по смыслу пункта 11 ФСО N 3 не может являться основанием для утверждения о том, что информация об объекте не подтверждена.
Согласно показаниям свидетеля ФИО1 и содержанию отчета объект-аналог в микрорайоне <адрес> выбракован оценщиком в связи с необходимостью строительства проезда к данному участку и строительства новой трансформаторной подстанции для подключения земельного участка к сети газоснабжения. Предложенная департаментом имущественных и земельных отношений корректировка из справочника Лейфера 2014 года на наличие коммуникаций охватывает возможность/невозможность подключения к коммуникациям. В данном случае подключение возможно, но требует затрат на строительство трансформаторной подстанции, которые необходимо включать в стоимость земельного участка объекта-аналога. При таких условиях стоимость земельного участка объекта-аналога будет определена некорректно, содержать много допущений.
Оценив показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета, суд приходит к выводу о том, что выбраковка оценщиком аналога в <адрес> по указанным мотивам является экономически обоснованной, не нарушает законодательство об оценочной деятельности.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.
Иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не представлены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
В силу изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.06.2015 подлежит определению в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Амбросимова Д.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничное обслуживание (эксплуатация здания гостиницы), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 18.06.2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 декабря 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
