Решение Ростовского областного суда от 11 января 2021 года №3а-395/2020, 3а-30/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 января 2021 года Дело N 3а-30/2021
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Производственная компания "Новочеркасский электровозостроительный завод" (ООО "ПК НЭВЗ") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Новочеркасске. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении уточнил предмет административного иска в соответствии с выводами заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", КУМИ Администрации г.Новочеркасска в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 221 117 кв.м (кадастровый номер ............), находящегося по адресу: .............., разрешенное использование - для размещения зданий сооружений, обеспечивающих функционирование систем инженерного обеспечения города, кадастровая стоимость участка по состоянию на 30 августа 2019 года -215 474 094,16 рублей;
2) площадью 39 093 кв.м (кадастровый номер ............), находящегося по адресу: .............., разрешенное использование - железнодорожный транспорт, кадастровая стоимость участка по состоянию на 8 февраля 2018 - 33 401 841,06 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки в их исследуемых характеристиках, исходя из даты определения кадастровой стоимости, не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы по договорам аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости рассматриваемых объектов в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. В обоснование своих требований административный истец представил 2 отчета оценщика от 5 октября 2020 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 86 014 513 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ составляет 11 688 807 рублей.
Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 27 октября 2020 года, в решении указано наличие нарушений федеральных стандартов оценки N 3, N 7 (включая данные об анализе рынка объекта оценки, использованных корректировках, достоверности источников информации). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайств административного истца и административного ответчика о назначении оценочной экспертизы и возражений относительно недостоверности отчетов (принимая во внимание выводы решений комиссии), с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" (заключение от 22 декабря 2020 года N 0687/Э).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ по состоянию на 30 августа 2019 года составляет 117 291 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ по состоянию на 8 февраля 2018 составляет 16 657 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 3). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка до даты определения кадастровой стоимости эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 200 до 2162,16 рублей.
В качестве объектов-аналогов для расчёта использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Новочеркасске в пределах указанного диапазона цен (таблица 15), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости указанных земельных участков приведен в таблице N 16. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на дату продажи, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на наличие строений на территории участка, на площадь, на наличие ж/д ветки) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (в пределах 50%). Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 221 117 кв.м (кадастровый номер ............), находящегося по адресу: .............., разрешенное использование - для размещения зданий сооружений, обеспечивающих функционирование систем инженерного обеспечения города в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2019 года в сумме 117 291 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 39 093 кв.м (кадастровый номер ............), находящегося по адресу: .............., разрешенное использование - железнодорожный транспорт в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 февраля 2018 в сумме 16 657 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 13 октября 2020 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Решение в окончательной форме принято 12 января 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка