Дата принятия: 02 марта 2020г.
Номер документа: 3а-395/2019, 3а-40/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2020 года Дело N 3а-40/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Буля Виктора Бенафентуровича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Буль В.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 64 317 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплекса зданий складов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 27 517 000 рублей.
В обоснование требований административного иска указал, что является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Булем В.Б. проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 27 517 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 01 января 2015 года 62 350 186, 14 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Скотников Д.В. административный иск поддержал, просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка административного истца в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 27 517 000 рублей.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Заинтересованное лицо Администрация городского округа город Рыбинск направило отзыв на административное исковое заявление, в котором просила в удовлетворении требований отказать в виду недостоверности представленного административным истцом Отчета об оценке.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, заключение эксперта суд полагает, что административное исковое заявление Буля В.Б. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Булю В.Б. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 64 317 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> разрешенное использование - для эксплуатации комплекса зданий складов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Буль В.Б. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 62 350 186, 14 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 27 517 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Бабиной О.А., Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, определенная Отчетом величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.
Исследовав представленный административным истцом Отчет, пояснения оценщика Григорьевой Л.А., заявленные заинтересованными лицами Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрацией городского округа город Рыбинск возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административным истцом доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.
В Отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта, экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в Отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о восьми объектах - аналогах.
Критикуя действия оценщика при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрации городского округа город Рыбинск указывали на то, что оценщиком не применена в отношении объекта-аналога N 1 (<адрес>) корректировка на рельеф, так как часть данного участка занята деревьями и кустарником.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Из пояснений оценщика Григорьевой Л.А. следует, что заинтересованные лица неправильно толкуют понятие "рельеф". При решении вопроса о применении корректировки на рельеф оценщик исходил из понятия рельефа как формы физической поверхности Земли, которая рассматривается по отношению к ее уровневой поверхности, совокупности различных неровностей земной поверхности, разнообразных очертаний, размеров, происхождения, возраста и истории развития. В свою очередь, рельеф подразделяется на типы и виды, из анализа которых следует, что наличие на земельном участке деревьев и кустарников не может служить основанием для применения корректировки на рельеф.
Таким образом, суд соглашается с выводами оценщика относительно того, что объект оценки и использованные в качестве объектов-аналогов земельные участки имеют ровный рельеф или незначительные уклоны, следовательно, корректировка на рельеф не требуется.
Кроме того, в отзыве на административный иск Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрация городского округа город Рыбинск приводили доводы о том, что в распоряжении оценщика имелись и иные сведения о предложениях к продаже земельных участков по <адрес>, которые сопоставимы с объектом оценки, но не были использованы оценщиком в расчетах, что, по мнению Департамента и Администрации свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Суд полагает, что приведенные доводы заинтересованного лица о недостоверности выводов Отчета не свидетельствуют.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца содержит подробный анализ рынка недвижимости Ярославской области и города Рыбинска, в том числе сегмента рынка под коммерческую и индустриальную застройку (к которой относится объект-оценки); содержит ссылку на исследованные оценщиком ресурсы, содержащие информацию о предложениях или о сделках с подобными объектами недвижимости на дату оценки. По итогам исследования оценщиком отобраны восемь объектов для сравнения с объектом оценки.
Доказательств того, что данное исследование было недостаточно для выявления ценового диапазона в данном сегменте рынка, а также для последующего расчета рыночной стоимости объекта методом корректировок, материалы дела не содержат.
Суд полагает заслуживающими внимания доводы оценщика о том, что земельный участок по <адрес> не мог быть использован при расчете рыночной стоимости объекта оценки, поскольку, исходя из текста объявления, невозможно определить его точное местоположение, кроме того, на данном земельном участке имеется ОКС; земельный участок по <адрес> рассматривался оценщиком в качестве объекта-аналога, но в окончательную выборку не попал, так как юридически объект имеет вид разрешенного использования - для реконструкции комплекса нежилых зданий для размещения мясоперерыбатывающего предприятия, но находится в зоне Ж1, запрещающей строительство производственно-складских объектов; предложение по <адрес> содержит противоречивую информацию относительно площади и местонахождения данного объекта недвижимости.
В связи с этим, суд полагает, что неиспользование оценщиком указанных предложений к недостоверным выводам относительно рыночной стоимости объекта оценки не привело.
Указанные выводы подтверждаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Бабиной О.А.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 27 517 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Буля В.Б. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Буля В.Б. в Ярославский областной суд, а именно - 17 декабря 2019 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Буля Виктора Бенафентуровича удовлетворить.
Установить на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 64 317 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплекса зданий складов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 27 517 000 (двадцать семь миллионов пятьсот семнадцать тысяч) рублей.
Внести на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 27 517 000 (двадцать семь миллионов пятьсот семнадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 11 марта 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
