Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-395/2019, 3а-11/2020
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-11/2020
Костромской областной суд в составе
председательствующего Колесова Р.Н.,
при секретаре Пономаревой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Поташникова Дмитрия Львовича к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Поташников Д.Л. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением по тем основаниям, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для организации туристическо-просветительной деревни, общей площадью 14 087 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2018 года утверждена в размере 9 298 534,28 руб.
Однако рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года в соответствии с отчетом NN от 26 августа 2019 года, выполненным оценщиком ИП ФИО3, составляет 2 593 000 руб. Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
Просит установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела административные исковые требования были уточнены в части размера рыночной стоимости, в котором надлежит установить кадастровую стоимость земельного участка, составившего в связи с подготовкой оценщиком дополнений к отчету об оценке 4 197 000 руб.
В судебное заседание административный истец Поташников Д.Л. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, при этом его представитель Фадеева Ю.А. заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, полагая, что заключение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Фролов Д.М. полагал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, а содержащиеся в рецензии на заключение эксперта замечания не являются обоснованными.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области, администрации Костромского муниципального района Костромской области, администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, заинтересованные лица Гомзелев Д.Н., Коробков М.Л., Воробьев И.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Поташникову Д.Л., Коробкову М.Л., Воробьеву И.В. и Гомзелеву Д.Н. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для организации туристическо-просветительной деревни, общей площадью 14 087 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 9 298 534,28 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на объём налоговых обязательств Поташникова Д.Л., а, следовательно, затрагивают его права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет NN от 26 августа 2019 года, составленный ИП ФИО3
В отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 2 593 000 руб. Оценщик определилрыночную стоимость объекта с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж), отказавшись от применения затратного и доходного подходов.
При этом оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения к отчету об оценке, в соответствии с которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом произведенных корректировок составила 4 197 000 руб.
В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанной в отчете оценщика, его действительной рыночной стоимости судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО6
Как следует из заключения указанного эксперта, при составлении оценщиком ФИО3 отчета об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, достоверной и проверяемой. Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года составляет 8 258 000 руб.
В ходе рассмотрения дела административным истцом представлена рецензия на заключение эксперта, подготовленная оценщиком ФИО7, в которой сделаны выводы о необоснованности замечаний эксперта относительно заключения оценщика ФИО3 (с учетом дополнений), а также о нарушении самим экспертом требований ФСО при определении диапазона рыночной стоимости земельных участков под объекты рекреации, при подборе объектов-аналогов, при введении корректировки на масштаб участков в соответствие с уравнением регрессии, при введении корректировки на удаленность от водоема, а также фактически двойным учетом фактора масштаба - при применении самой корректировки на площадь земельных участков и при определении скидки на торг, которая для земельных участков меньшей площади принята также в меньшем размере.
Будучи допрошена в судебном заседании, эксперт ФИО6 выводы экспертного заключения поддержала, пояснила, что считает доводы рецензента необоснованными. Так, в частности, довод о возможности использования объектов-аналогов из другого сегмента рынка, как это было сделано оценщиком, необоснован, в источниках, которыми руководствовался рецензент, явно указано на возможность учитывать различие в назначении (то есть в виде разрешенного использования), но не в категории земель. При расчете стоимости земельных участков методом капитализации можно использовать арендные ставки на земли, предоставленные в аренду государством, поскольку такие ставки определены на основании отчетов оценщиков о рыночной стоимости. Подбор объектов налогов осуществлен правильно, на одном из предлагаемых рецензентом земельных участков имеются фундаменты домов, разрушенные здания, второй находится на значительном удалении от областного центра. Вопреки доводам рецензента, масштаб (размер) земельного участка является ценообразующим фактором, в то время как скидка на торг - это действие между продавцом и покупателем, основанное на ликвидности объектов, и какого-либо нарушения в снижении размера скидки на торг для земельных участков меньшего размера при одновременном учете масштаба как ценообразующего фактора нет. Корректировка на прямой выход к водоему применена обоснованно, поскольку только объект оценки и объект аналог N 1 к водоемам примыкают, для объектов аналогов N 2 и N 3 доступ к воде осуществляется через земли общего пользования или земельные участки, принадлежащие третьим лицам. Использование иного варианта расчета поправки на масштаб земельного участка, нежели уравнение регрессии, привело бы к еще большему увеличению рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, отчет оценщика ФИО3, признанный экспертом несоответствующими требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной являться не могут, а доводы представителя административного истца об обратном основаны на неправильном толковании закона.
Тот факт, что выводы эксперта оспаривались представителем административного истца по существу, на оценку судом заключения не влияет, поскольку все доводы о допущенных в нем ошибках обоснованно отклонены экспертом, давшим аргументированные пояснения как по методике расчетов, так и по использованным объектам-аналогам и введенным корректировкам.
Суд соглашается с доводами эксперта и отмечает, что оснований усомниться в правильности его заключения не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной оценочной экспертиз не заявлялось.
При таких обстоятельствах суд, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соглашается с изложенными в нем выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 8 258 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.
Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 07 ноября 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для организации туристическо-просветительной деревни, общей площадью 14 087 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 8 258 000 (Восемь миллионов двести пятьдесят восемь тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 07 ноября 2019 года.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов
Полный текст решения изготовлен 03 июля 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
