Решение Ростовского областного суда от 04 декабря 2019 года №3а-394/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 декабря 2019 года Дело N 3а-394/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Абрамова Д.М.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ООО "ГЛАВРЫБА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Таганроге. Кадастровая стоимость земельного участка (22 248 023,84 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (6 674 528 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении настаивал на удовлетворении административного иска с учетом выводов отчета об оценке.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении выразил согласие с результатом судебной экспертизы.
Представители Администрации г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 9 296 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 8 июня 2018 года - 22 248 023,84 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года.
Рассматриваемый земельный участок не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" N 327/04-2019 от 11 декабря 2018 года N851/12-2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 8 июня 2018 года составляет 6 674 528 рублей.
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было удовлетворено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года. Решением Ростовского областного суда от 23 мая 2019 года, вступившим в законную силу, признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (администрации г.Таганрога) решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 24 декабря 2018 года N11-26/2018-335 об определении кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2018 года, установленной в отчете от 11 декабря 2018 года N851/12-2018. Исключены сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года кадастровой стоимости земельного участка в сумме 6 674 528 рублей по состоянию на 8 июня 2018 года из Единого государственного реестра недвижимости.
Новый отчет об оценке при оспаривании в судебном порядке результатов определения кадастровой стоимости правообладателем не представлен.
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие ходатайства Правительства Ростовской области, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" (заключение 078-Э/2019 от 21 ноября 2019 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 8 июня 2018 года составляет 11 425 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет стоимости приведен в таблице N10 (л.д.34-36 том 2). Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, инженерное обеспечение, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено (л.д.36-39 том 2).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Возражений относительно заключения эксперта административным истцом не представлено, административный ответчик согласен с выводами эксперта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчет оценщика, признанный судебным решением недостоверным на основании экспертного заключения, не может служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка. Содержащиеся в заключении эксперта выводы об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемом сегменте рынка, выбор аналогов суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности.
Принимая во внимание изложенное, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2018 года в сумме 11 425 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180,293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 9 296 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2018 года в сумме 11 425 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 14 декабря 2018 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка