Дата принятия: 02 ноября 2017г.
Номер документа: 3а-394/2017
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 ноября 2017 года Дело N 3а-394/2017
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Власовой М.Г.,
при секретаре Чолак Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а- 394/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ВАРМИКА" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВАРМИКА" (далее - ООО "ВАРМИКА") обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1, площадью 40 000 кв.м., расположенного в <данные изъяты> и торгово-офисного центра, площадью 5 574, 3 кв.м., расположенного в <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости.
В обоснование своих требований, административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени.
Административный истец, уточнив требования, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельного участка и здания равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на даты кадастровой оценки в представленных отчетах об оценке в размере 49 405 000 рублей и 224 579 263 рубля соответственно (т. 3 л.д. 284).
В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчетах об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки данных отчетов на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае необходимости, действительной рыночной стоимости земельного участка и здания (т. 1 л.д. 163-166).
По результатам судебной экспертизы и дополнения к нему рыночная стоимость земельного участка и здания, принадлежащих ООО "ВАРМИКА", была определена в ином размере, отличном от размера рыночной стоимости данных объектов недвижимости определенной в отчетах об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца - Воинова М.А. настаивала на требованиях своего доверителя, просила установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости в размерах определенных в отчетах об оценке, полагая данные отчеты надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанных объектов. Рыночную стоимость спорных земельного участка и здания, определенную по результатам судебной экспертизы и дополнения к ней экспертом ООО "ИОЛА. Объективная оценка" Беловым И.В. в размере 61 602 372 рубля и 280 551 522 рубля соответственно, представитель полагала завышенной, его выводы о несоответствии отчета О. законодательству об оценочной деятельности - необоснованными, а заключение данного эксперта несоответствующим требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и законодательству об оценочной деятельности. При этом представитель истца, высказывая замечания относительно методологии проведенной экспертизы, ссылалась на рецензию АНО "Центр судебных экспертиз "Истина" (т. 3 л.д. 171-181). По мнению представителя административного истца, со ссылкой на указанную рецензию, эксперт в рамках примененных им сравнительного и доходного подходов к оценке, необоснованно не применил и неправильно применил при оценке объектов недвижимости отдельные корректировки к объектам-аналогам по ценообразующим факторам (на направление, на площадь, на расстояние до МКАД), допустил ошибки при расчете в рамках доходного подхода. Вследствие указанных нарушений представитель истца полагала невозможным использовать данное заключение эксперта в редакции дополнения к нему в качестве доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и просила назначить повторную экспертизу.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> - Петрова А.П. в судебном заседании не возражала против частичного удовлетворения требований административного истца, полагая возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, считая данную стоимость экономически обоснованной.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав объяснения представителя ООО "ВАРМИКА", Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
В соответствии с названной нормой одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.
Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.
Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектами налогообложения для Р. организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса.
Пунктами 1 и 2 статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Статьей 1.1. <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> (в действующей редакции) "О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>" установлено, что с <данные изъяты> налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.
Министерством имущественных отношений <данные изъяты> приняты распоряжения от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1999 и от <данные изъяты> и <данные изъяты>ВР-1800, где на 2016 и 2017 годы определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. В указанные перечни включено здание с кадастровым номером 50:04:0060409:1.
Судом установлено, что ООО "ВАРМИКА" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1, площадью 40 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для предпринимательской деятельности - строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, а также является собственником торгово-офисного центра с кадастровым номером 50:04:0010501:797, назначение - нежилое, 6-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 5 574,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается копиями свидетельств о регистрации права (т. 1 л.д. 16, 17).
Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов <данные изъяты> была определена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка (т. 1 л.д. 13).
Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на <данные изъяты> (дату формирования перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке).
Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> все полномочия Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений <данные изъяты>.
Кроме того, судом установлено, что на территории <данные изъяты> в 2015 года была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1998. Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания была установлена по состоянию на <данные изъяты> - дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке (т. 1 л.д. 15).
Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога и налога на имущество организаций, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости названных объектов недвижимости затрагивает права ООО "ВАРМИКА".
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 111 650 800 рублей, спорного здания - 294 880 358,51 рублей (т. 1 л.д. 13, 15).
Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решениями данной Комиссии от <данные изъяты> заявления истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонены (т. 1 л.д. 65-67, 69-71).
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.
Административным истцом в подтверждение установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на даты кадастровой оценки представлены отчеты <данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты> об оценке земельного участка и торгово-офисного центра, составленные О. ООО "Беркшир Адвайзори Групп" и положительные экспертные заключения <данные изъяты> и 8253 от <данные изъяты> Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой С. О." (т. 1 л.д. 73-93, т. 2 л.д. 1-21).
Рыночная стоимость земельного участка в отчетах об оценке определена в размере 49 405 000 рублей, торгово-офисного центра - 224 579 263 рубля (т. 1 л.д. 95 -242, т. 2 л.д. 23-214).
Согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу положений ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно заключению эксперта N СЭ-169/2017 от <данные изъяты> и дополнению к нему Общества с ограниченной ответственностью "ИОЛА. Объективная оценка" Белова И. В., которому судом было поручено проведение экспертизы по проверке отчетов об оценке спорных объектов недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению, в случае такого несоответствия, их действительной рыночной стоимости, О. при составлении отчетов об оценке были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В заключении эксперта приведен подробный анализ допущенных нарушений (т. 3 л.д. 19-20). В соответствии с данным экспертным заключением и дополнением к нему рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу составляет 61 602 372 рубля, здания торгово-офисного центра - 280 551 522 рубля (т. 3 л.д. 3-133, 202-281).
Исследовав данное экспертное заключение в редакции дополнения к нему, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод о соответствии отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федеральным законом от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта и дополнению к нему не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает данное заключение, в редакции дополнения к нему, в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных земельного участка и здания.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт Белов И.А. выводы своего заключения с учетом дополнения к нему поддержал.
Замечания представителя административного истца по поводу методологии оценки, избранной экспертом Беловым И.В., носят субъективный характер и в основном были отклонены им в ходе допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. Два замечания были им учтены в дополнении к экспертному заключению (т. 3 л.д. 202-273).
Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному ответу на поставленные перед экспертом вопросы, в том числе неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, представителем административного истца не представлено.
Доводы представителя административного истца в судебном заседании о неурегулированности процессуальным законодательством возможности представления экспертом дополнения к экспертизе, суд, в данном случае, не может принять во внимание. Как следует из указанного дополнения, эксперт в такой форме лишь исправил, допущенные в своем заключении методологические ошибки, что не требовало дополнительных исследований. Запрета на исправление экспертом, допущенных им при проведении экспертизы технических или методологических ошибок, законодательство об экспертной деятельности не содержит. Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от <данные изъяты> год N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и данным требованиям не противоречит.
Предусмотренных ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просил представитель административного истца, суд не усматривает.
Оценив заключение эксперта в редакции дополнения к нему, в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка и здания, принадлежащих ООО "ВАРМИКА" должна быть установлена равной их рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на даты кадастровой оценки в заключении эксперта Белова И.В. и дополнению к нему, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке на даты оценки.
Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Исходя из изложенного, административное исковое заявление ООО "ВАРМИКА" подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ВАРМИКА" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1, площадью 40 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для предпринимательской деятельности - строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> ода в размере 61 602 372 (шестьдесят один миллион шестьсот две тысячи триста семьдесят два) рубля.
Установить кадастровую стоимость торгово-офисного центра с кадастровым номером 50:04:0010501:797, назначение - нежилое, 6-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 5 574,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 280 551 522 (двести восемьдесят миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча пятьсот двадцать два) рубля.
В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 49 405 000 рублей и торгово-офисного центра - в размере 224 579 263 рубля - отказать.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью "ВАРМИКА" заявлений о пересмотре их кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> - <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Власова М.Г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
