Решение Ростовского областного суда от 11 декабря 2019 года №3а-393/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2019 года Дело N 3а-393/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Экспресс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
с участием представителя административного истца Канна Е.В.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Таганроге. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Канна Е.В., действующая на основании доверенности, явилась, административный иск, основанный на отчетах оценщика, поддержала, возражала против выводов заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков.
Представитель Правительства Ростовской в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители КУИ г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Экспресс" является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 465 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - коммунальное обслуживание, кадастровая стоимость участка по состоянию на 25 января 2018 года - 1 076 307,60 рублей;
2) площадью 1033 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - стационарное медицинское обслуживание, кадастровая стоимость участка по состоянию на 25 января 2018 года - 3 873 863,63 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки в их настоящих характеристиках не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Их кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы по условиям договоров аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил 2 отчета оценщика АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" N 563/07-2019, N 564/07-2019 от 29 июля 2019 года, согласно которым при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 815 996 рублей, земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 1 567 061 рубль по состоянию на дату определения кадастровой стоимости каждого земельного участка.
Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 20 августа 2019 года (дата обращения в комиссию - 8 августа 2019 года). В решениях комиссии указано на наличие многочисленных нарушений требований федеральных стандартов оценки - ФСО N3, ФСО N7, влияющих на результат оценки. В частности, в отношении каждого из отчетов отмечено об отсутствии в них анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (нарушение главы 5 ФСО N7); отсутствии анализа рынка земельных участков коммерческого назначения в г.Таганроге; корректировки на дату продажи; оценщиком вводится максимальная корректировка на торг без достаточного обоснования; отсутствует корректировка на инженерное обеспечение; отсутствует корректировка на вид разрешенного использования для аналога N3; использована недостоверная информация в отношении аналога N1; использованы неактуальные ссылки на страницы интернет-источников.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 2 декабря 2019 года N 742-Э/2019).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 25 января 2018 года составляет 865 000 рублей, земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 октября 2017 года составляет 2 797 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформированы 2 выборки объявлений (таблицы 18-19) о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегментах рынка (для участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - участки индустриального назначения, для участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - участки под офисно-торговую застройку).
В качестве объектов-аналогов использовано по 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге из указанных сегментов в рамках выявленных интервалов стоимости, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах N 19 и N 32. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, с приведением математических действий, исходя из разницы между исследуемыми земельными участками и описанием аналогов в объявлениях.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчеты оценщика, отклоненные решениями комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области, не могут служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельных участков, принимая во внимание, что отмеченные в решении комиссии и поддержанные Правительством Ростовской области нарушения федеральных стандартов оценки N N3,7 не опровергнуты. Содержащиеся в заключении эксперта выводы об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемых сегментах рынка, выбор аналогов суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, конкретных и значимых возражений против которого административным истцом не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, принимая во внимание положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, главы 10 КАС РФ, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий (в данном случае - 20 и 28 %), доказательств обратного не представлено. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, кадастровая стоимость определялась не на базовую дату, а с применением среднего удельного показателя, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, расчет стоимости услуг эксперта признается разумным.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 465 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 января 2018 года в сумме 865 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1033 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 октября 2017 года в сумме 2 797 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 8 августа 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Экспресс" 50 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка