Решение Нижегородского областного суда от 28 мая 2018 года №3а-393/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2018 года Дело N 3а-393/2018
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца Кайновой Евгении Николаевны Телегиной Светланы Анатольевны,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кайновой Евгении Николаевны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, кадастровый N, площадью 396,2 кв.м., расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1307955 (Один миллион триста семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 11.03.2014 года,
УСТАНОВИЛ:
административный истец Кайнова Евгения Николаевна 26.04.2018 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указала о том, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 396,2 кв.м., расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>. Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость вышеуказанного здания составляет 3022530,56. Однако согласно проведенной оценке рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 11.03.2014 года составила 1307955 рублей. Административный истец Кайнова Е.Н. считает, что в связи с превышением кадастровой стоимости над рыночной стоимостью нарушаются её права как плательщика налога на имущество физических лиц.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца Телегина Светлана Анатольевна заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения N2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в части утверждения средних и минимальных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по Семеновскому району.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером N было поставлено на государственный кадастровый учет 11.03.2014 года. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в соответствии с п.2.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113. Кадастровая стоимость нежилого здания с учетом утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" удельного показателя определена в размере 3022530,56 рублей по состоянию на 11.03.2014 года.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец Кайнова Е.Н. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадь 396,2 кв.м., расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.05.2018 года, полученной по запросу суда.
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области по состоянию на дату постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, то есть по состоянию на 11.03.2014 года.
При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N может быть определена по состоянию на 11.03.2014 года, что и просит административный истец.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец Кайнова Е.Н. представила в суд отчет от 22.03.2018 года N128/17, составленный оценщиком ООО "Мастерцен" ФИО6, об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером N, площадью 396,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание холодильника, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>. Согласно данному отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером 52:12:1800323:1100 составляет 1307955 (Один миллион триста семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 11.03.2014 года.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером N от 22.03.2018 года N128/17, составленный оценщиком ООО "Мастерцен" ФИО6, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, а также Стандартов и правил оценочной деятельности СОЮЗ СРО "СИБИРЬ", членом которолго является оценщик ФИО6
Из раздела 2.1 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.20).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.23).
Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (л.д.94).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером N, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - г.Семенов Нижегородской области. Объект оценки расположен в промышленной части города Семенов, ближайшим окружением является производственная застройка. Доступ к объекту оценки признан хорошим. В отчете указаны, в том числе: год постройки нежилого здания - 1980, конструктивные и функциональные параметры здания, сведения об износе и устареваниях. Физический износ определен в размере 40%. Указано о наличии в здании инженерных коммуникаций: электроснабжение, водопровод, индивидуальное отопление (л.д.30-33).
Наиболее эффективным использованием признано его фактическое использование - для производственных целей (л.д.33-34).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки (л.д.35-37).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, - производственно-складская недвижимость (л.д.37-38).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание (л.д.47). Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов - отдельно стоящих зданий производственно-складского назначения на дату оценки - 11.03.2014 года (л.д.42-43), а также цен арендных ставок производственно-складских помещений (л.д.43-44) и цен предложений земельных участков под коммерческое использование (л.д.46-47).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Определены ценообразующие факторы для объектов производственно-складской недвижимости (л.д.48-50).
Оценка нежилого здания проведена с применением затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет объекта оценки и земельного участка, на котором он расположен. При определении затрат на замещение оценщиком использован метод сравнительной единицы. Определена полная восстановительная стоимость здания с использованием аналогичных материалов, строительных стандартов и качества работ. Установлен размер износа и устареваний объекта оценки (л.д.57-72).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (л.д.73-80).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 13,9%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 234294 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (л.д.81-90).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Для определения рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно исключена стоимость земельного участка, учтенная при оценке с использованием затратного подхода, а также обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость (л.д.91-92).
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Оценщик ФИО6 является лицом, обладающим на день составления отчета (22.03.2018 года) специальными познаниями для составления отчета об оценке недвижимости. Имеет профессиональное образование в области оценки по специальности "Планирование промышленности", "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". Является членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "СИБИРЬ", свидетельство о регистрации N481 от 13.08.2009 года, регистрационный номер 742 в реестре оценщиков НП СОО "СИБИРЬ". Повышала квалификацию по программам, связанным с оценочной деятельностью. Представлен полис страхования ответственности оценщика ФИО6 Стаж работы в оценочной деятельности составляет 20 лет (л.д.21-22, л.д.153-164).
Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке, составленному оценщиком ООО "Мастерцен" ФИО6, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца Кайновой Е.Н. в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 396,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание холодильника, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1307955 (Один миллион триста семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 11.03.2014 года.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение Кайновой Е.Н. в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания имело место 26.04.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости необходимо считать 26.04.2018 года.
Административным истцом в административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны, и судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Так как по настоящему административному делу оспаривается кадастровая стоимость здания на дату 11.03.2014 года, соответствующую дате определения его кадастровой стоимости в связи с включением здания в Единый государственный реестр недвижимости, то надлежащим административным ответчиком является Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". По настоящему административному делу Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости 11.03.2014 года не определяли. Поэтому Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в данном случае являются ненадлежащими административными ответчиками. В удовлетворении административного искового заявления Кайновой Евгении Николаевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 1307955 (Один миллион триста семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 11.03.2014 года в отношении административных ответчиков: Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Кайновой Евгении Николаевны удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 396,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание холодильника, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1307955 (Один миллион триста семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 11.03.2014 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 26.04.2018 года.
В удовлетворении административного искового заявления Кайновой Евгении Николаевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 1307955 (Один миллион триста семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 11.03.2014 года в отношении административных ответчиков: Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - отказать.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 31 мая 2018 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка