Решение Ростовского областного суда от 29 ноября 2019 года №3а-392/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2019 года Дело N 3а-392/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при ведении протокола помощником судьи Вороной Е.А.,
с участием представителя административного истца Солоповой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Филатова Николая Алексеевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Филатов Н.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в котором указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. Просит суд установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 2 февраля 2016 года в сумме 2 176 170 рублей (согласно отчету об оценке).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Солопова И.А. поддержала указанные требования, пояснив, что административный истец не возражает против установления кадастровой стоимости в сумме 2 541 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.
Филатов Н.А. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Правительство Ростовской области на стадии досудебной подготовки в письменных возражениях оспорило обоснованность представленного административным истцом отчета об оценке. После назначения дела к рассмотрению по существу отзывы, возражения от данного лица не поступали.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении требований Филатова Н.А., ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к сокращению арендных платежей, поступающих в местный бюджет.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области отзывы, ходатайства не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19 апреля 2019 года N 61, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, Филатов Н.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 445 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автомойка, расположенного по адресу: ...
По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 2 февраля 2016 года в сумме 5 038 194,80 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 2 июля 2019 года N 17, составленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 2 февраля 2016 года составляла 2 176 170 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 11 ноября 2019 года N 0605/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр судебных экспертиз" ..., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 2 февраля 2016 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 2 541 000 рублей.
Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертом надлежаще проведен анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Мотивированные возражения, замечания на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступили.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изложенный в письменных возражениях довод Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска о сокращении поступлений в бюджет в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, поскольку возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета. Плата за землю должна отвечать требованиям экономической обоснованности.
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49,6%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, находится в пределах приемлемого диапазона отклонений.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.
При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.
ООО "СЭО Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 34 085, 40 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 445 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автомойка, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 2 февраля 2016 года в размере 2 541 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11 сентября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Филатова Николая Алексеевича в пользу ООО "СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 34 085,40 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 29 ноября 2019 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка