Решение Саратовского областного суда от 27 мая 2019 года №3а-392/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2019 года Дело N 3а-392/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Филипповой К.М.
с участием представителя административного истца ОА "Саратовское грузовое автотранспортное предприятие N 6" - Суркова Д.А., представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулова Ю.Н., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области Щатуновой О.Г., представителя государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" Алхимова Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОА "Саратовское грузовое автотранспортное предприятие N 6" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ОА "Саратовское грузовое автотранспортное предприятие N 6" обратилось в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, в которых с учетом уточненных требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок принадлежит ОА "Саратовское грузовое автотранспортное предприятие N 6" на праве собственности. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 1 января 2018 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года согласно отчету N 03/02-19 от 28 февраля 2019 года, составленному ООО "<данные изъяты>", определена в размере <данные изъяты> рублей. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.
В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области против удовлетворения административного искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не возражал, однако указал на то, что работы по проведению кадастровой оценки проведены государственным бюджетным учреждением Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки", а комитет по управлению имуществом Саратовской области только утвердил соответствующие результаты.
В отзыве на административное исковое заявление представители государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области указали на отсутствие правового интереса при рассмотрении административного дела.
В судебном заседании представитель административного истца Сурков Д.А. уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2018 года
В судебном заседании представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулов Ю.Н., представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области Шатунова О.Г., представитель государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" Алхимов Р.В. просили рассмотреть административное дело в соответствии с представленным ранее отзывом на административное исковое заявление.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ от "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 14 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ от "О государственной кадастровой оценке" датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.
Постановлением правительства Саратовской области от 7 ноября 2017 года N 562-П принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области с 10 ноября 2017 года.
Полномочиями по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки, утверждению результатов определения кадастровой стоимости и осуществлению иных функций уполномоченного органа, наделен комитет по управлению имуществом Саратовской области.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков земель населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области, принято министерством инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области 10 ноября 2017 года.
В соответствие с распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области (правопреемник комитета по управлению имуществом Саратовской области) от 15 декабря 2017 года N 1192-р "О наделении ГБУ СО "Госкадастроценка" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
Определение кадастровой стоимости, в том числе спорного земельного участка, осуществлялось ГБУ СО "Госкадастроценка" в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России N 226 от 12 мая 2017 года.
Отчет N 64-2018-001, составленный ГБУ СО "Госкадастроценка" и проверенный на соответствие требованиями к отчету органом регистрации прав, представлен в комитет по управлению имуществом Саратовской области.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 1 января 2018 года.
Как видно из материалов дела, ОА "Саратовское грузовое автотранспортное предприятие N 6" является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года установлена распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р в размере <данные изъяты> рублей, сведения о кадастровой оценке внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (л.д. 11).
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет N 03/02-19 от 28 февраля 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, составленный ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Поскольку представленный отчет оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержал сведения, вызывающие сомнения в его достоверности (разница на 80% с кадастровой стоимостью), по ходатайству стороны административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга" Андреева А.А. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере <данные изъяты> руб.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьёй 9 указанного Закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Заключение эксперта ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга" Андреева А.А. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: назначение, состояние, условия сделки, цена предложения, наиболее сопоставимое местоположение, площадь, стоимость 1 кв.м, характер передаваемых прав, цена предложения.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в городе Саратове (Кокурино, ул. Азина), а также в Саратовском районе пос. Расково.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - под размещение производства.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применена корректировка на цену, масштаб исходя из зависимости цены от площади, которая была рассчитана на основании статистического исследования. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Полученное значение стоимости 1 кв.м земельного участка соответствует среднерыночным данным, а также сопоставимо с результатами комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при комитет по управлению имуществом Саратовской области.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программам "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет сертификат соответствия судебного эксперта "Судебная оценочная экспертиза", является членом саморегулируемой организации оценщиков некоммерческого партнерства "<данные изъяты>"", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 25 октября 2018 года, гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в акционерном обществе "<данные изъяты>".
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление ОА "Саратовское грузовое автотранспортное предприятие N 6" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления считать 07 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка