Решение Хабаровского краевого суда от 19 февраля 2021 года №3а-39/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2021 года Дело N 3а-39/2021
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Безуглой Е.А., с участием представителя административного истца Бабина С.Т. Осадчей Ю.А., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бабина С.Т. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Бабин С.Т. обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - торгового центра с кадастровым номером N, площадью 1 827,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 37 940 617 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 68 921 971 рубля 3 копеек. Отчетом об оценке ООО "Бизнес аудит оценка" от 14 декабря 2020 года N 601/2020-1 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 37 940 617 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением судьи от 13 января 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие Бабина С.Т., представителей Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Осадчая Ю.А. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.
Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. против удовлетворения административного иска не возражал, пояснил, что обращение административного истца в суд было связано с реализацией права на установление в размере рыночной стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, разница между кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой и индивидуальной оценки, укладывается в приемлемый диапазон.
В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва администрации города Хабаровска следует, что представленный административным истцом оценочный отчет подлежит оценке судом на предмет соответствия требованию допустимости доказательства, просит в удовлетворении административного иска отказать.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю Бабин С.Т. является собственником объекта недвижимости - торгового центра с кадастровым номером N площадью 1 827,3 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 5 мая 2011 года.
В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно части 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 10 февраля 2020 года, составляет 68 921 971 рубль 3 копейки, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Бабин С.Т., являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" ФИО1., имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 13 декабря 2007 года являющимся членом Ассоциации "Русское общество оценщиков", о чем 14 декабря 2020 года подготовлен отчет N 601/2020-1.
Изучив содержание данного отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N определена по состоянию на ту же дату, на которую установлена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.
Оценщиком применен доходный подход (метод прямой капитализации) и указаны причины отказа от применения затратного и сравнительного подходов и иных методов в рамках доходного подхода.
Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297).
В соответствии с пунктом 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Объект оценки - трехэтажное нежилое здание торгового центра, 1991 года постройки, площадью 1 827,3 кв.м, отраслевая принадлежность: коммерческая недвижимость, назначение: торговое, физический износ согласно техническому паспорту 19 %, на момент оценки эксплуатируется в качестве магазина стройматериалов (магазин "Залог"), состояние хорошее.
В ходе проведенного анализа рынка аренды коммерческой недвижимости города Хабаровска оценщиком было выявлено восемь объектов коммерческого назначения, принятых в качестве сопоставимых с оцениваемым объектом для расчета величины арендной платы.
Оценщиком в ходе исследования внесены корректировки на дату аренды (предложения), наличие коммунальных расходов в ставке аренды, условия аренды, функциональное решение, на площадь, местоположение, этаж расположения, расположение относительно красной линии, состояние отделки помещений. Соответствующие расчеты приведены в отчете.
Рыночная арендная ставка за 1 кв.м без учета коммунальных расходов объекта оценки определена оценщиком в размере 443 рублей. Определены потенциальный и действительный валовый доход, постоянные расходы, спрогнозирован денежный поток и определена ставка капитализации для коммерческой недвижимости, расположенной в Железнодорожном районе города Хабаровска, в размере 13,8 %. Доля стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости, оценщиком определена в размере 0,77.
После согласования полученных результатов рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 37 940 617 рублей.
Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Селиванова К.А. застрахована.
Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства - торгового центра, кадастровый N, не установлено, рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.
При изложенных обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Бабина С.Т. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового центра с кадастровым номером N, площадью 1 827,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 37 940 617 рублей.
Дата обращения Бабина С.Т. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 28 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка