Решение Липецкого областного суда от 27 ноября 2019 года №3а-39/2019

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2019 года Дело N 3а-39/2019
Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при помощнике Беляковой И.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Пуленко Валерия Викторовича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Пуленко В.В., являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, N общей площадью 2142,8 кв.м., обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость названного здания установлена по состоянию на 30.06.2012 г. в размере 41270049,44 рублей. Однако согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания N 02/06/19 от 13.08.2019 г., выполненному ИП Кургузовой В.В., рыночная стоимость здания по состоянию на 30.06.2012 г. составляет 12490461,96 рублей. Просил установить кадастровую стоимость равной рыночной в указанном в отчете размере, поскольку установление кадастровой стоимости в завышенном размере нарушает права истца как налогоплательщика.
В судебном заседании административный истец Пуленко В.В., заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной по состоянию на 30.06.2012 г. в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы от 25.11.2019 г. в размере 9870978,34 рублей.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Уколова Т.В. против установления кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая его выполненным с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего оно является недопустимым доказательством по делу.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, причина неявки не известна.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец Пуленко В.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 2142,8 кв.м. Кадастровая стоимость названного здания установлена по состоянию на 30.06.2012 г. в размере 41270049,44 рублей.
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установленная кадастровая стоимость здания затрагивает права административного истца как налогоплательщика.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит исследованию на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 02/06/19 от 13.08.2019 г., выполненный ИП Кургузовой В.В., согласно которому рыночная стоимость здания составляет по состоянию на 30.06.2012 г. - 12490461,96 рублей.
Исследовав вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.
Так, в нарушение п.5 ФСО N 3 при расчете восстановительной стоимости с использованием индексов изменения стоимости, применен индекс перехода от 2001 года ко 2 кварталу 2019 года в размере 6.74,что не соответствует дате оценки 30.06.2012 года. При определении рыночной стоимости объекта затратным подходом учтено наличие газоснабжения в лит А и лит А1,которого по данным технического паспорта на дату оценки не имелось. Указанные нарушения подтверждены заключением судебной экспертизы от 28.10.2019 г., что административным истцом не оспаривалось.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, с учетом возражений административного ответчика относительно отчета, представленного административным истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, заявленного в административном иске, возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости здания и учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью здания, по делу была назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N 118/2019 от 28.10.2019 г., выполненной <данные изъяты>., рыночная стоимость здания по состоянию на 30.06.2012 г. исходя из нормативных данных (величины нормативного износа и процента износа согласно технического паспорта по состоянию на 7.05.2007 г.) составляет 9 590 054 руб., а исходя из результатов, полученных в ходе экспертного осмотра и нормативных данных (величины нормативного физического износа) - 8549 262 руб.
В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы N 141/2019 от 25.11.2019 г., выполненной <данные изъяты>, рыночная стоимость здания с учетом показателя прибыли предпринимателя, исходя из нормативных данных (величины нормативного износа и процента износа согласно технического паспорта по состоянию на 7.05.2007 г.) составляет 11072676,46 руб., а исходя из результатов, полученных в ходе экспертного осмотра и нормативных данных (величины нормативного физического износа) - составляет 9870978,34 руб.
Оценивая вышеназванные экспертные заключения, суд считает возможным положить их в основу решения, приняв расчет итоговой стоимости согласно заключению дополнительной судебной экспертизы N 141/2019 от 25.11.2019 г., исходя из нормативных данных.
Заключение судебной экспертизы N 118/2019 от 28.10.2019 г., выполненное <данные изъяты> (с учетом заключения дополнительной судебной экспертизы N 141/2019 от 25.11.2019 г.) соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В п.24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) содержатся положения, которые учитываются оценщиком при применении затратного подхода.
Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
При определении рыночной стоимости здания эксперт ФИО10 проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от сравнительного и доходного подходов, применил затратный подход, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В соответствии с данным подходом рыночная стоимость оценки равна сумме полной восстановительной стоимости (ПВС) и прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа. Затратный подход определения рыночной стоимости дома определяет затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств. Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство аналогичной копии объекта. Рыночная стоимость определена на основании метода удельных показателей.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Класс качества оцениваемого здания, его параметры (площадь, объем, этажность, характеристики конструктивных элементов, качество отделки) приведены экспертом правильно, в соответствии с данными технической инвентаризации и визуального осмотра.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Оспаривая заключение судебной экспертизы, представитель административного ответчика ссылался на недостоверность выводов эксперта, изложив замечания в форме письменной рецензии.
Проверив представленные замечания, допросив эксперта ФИО11 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания заключения судебной экспертизы (с учетом заключения дополнительной судебной экспертизы) недопустимым доказательством.
Суд соглашается с доводами представителя административного ответчика о том, что расчет рыночной стоимости здания затратным подходом предполагает учет коэффициента прибыли предпринимателя.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО12 пояснил, что до введения в действие ФСО N 7, прибыль предпринимателя в расчете рыночной стоимости объектов недвижимости не учитывалась. Поскольку в ходе экспертизы определялась рыночная стоимость здания по состоянию 30.06.2012 г., то коэффициент прибыли предпринимателя им не учитывался.
В соответствии с пп. "г" п.24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. Приказом Минэкономразвития N 611 от 25 сентября 2014 года, при применении затратного подхода, определении последовательности расчета оценщик определяет прибыль предпринимателя.
В широко применяемых научных и методических пособиях, находящихся в открытом доступе, изданных, как до введения в действие ФСО N 7, так и после введения в действие, предусматривается, что при расчете затрат на новое строительство, среди косвенных затрат необходимо учитывать прибыль предпринимателя (учебное пособие "Оценка недвижимости: теория и практика" под ред.Щербаковой Н.А., Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертизы под. ред. доктора юридических наук А.Ю.Бутырина и др.).
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что прибыль предпринимателя - это сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта, подразумевающая доход на капитал, вложенный в реализацию инвестиционного проекта по строительству недвижимого имущества, определение прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости в рамках затратного подхода является обязательным.
С учетом изложенного суд считает, что независимо от даты оценки, рыночная стоимость объекта подлежит определению с учетом коэффициента прибыли предпринимателя, что отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы N 141/2019 от 25.11.2019 г., выполненной <данные изъяты>
Доводы представителя административного ответчика о некорректном применении экспертом индексов перехода цен суд находит не состоятельными.
Из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО14 следует, что объектом оценки по правоустанавливающим документам являлось здание административного корпуса (АБК), ранее входившее в состав автотранспортного предприятия. Но в результате изучения инвентарного дела и визуального осмотра экспертом установлено, что на дату оценки здание не относится к автомобильной отрасли, а является отдельно стоящим самостоятельным объектом недвижимости. По своим конструктивным элементам и их характеристикам, назначению и фактическому использованию здание соответствует параметрам объекта жилищного строительства, в связи с чем, применяя Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек", эксперт использовал индекс 1.196 для жилищного строительства. Оснований для применения индекса для отрасли автомобильного транспорта, т.е. для автотранспортного предприятия в целом, не имелось, и могло привести к не значительному снижению итоговой величины рыночной стоимости здания.
Вышеизложенные суждения эксперта основываются на анализе и сопоставлении нескольких источников информации различных саморегулируемых организаций оценщиков, находящихся в открытом доступе, на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; соответствуют затратному подходу, использованному при проведении оценки, не противоречат требованиям законодательства об оценочной деятельности, существующим методикам оценки, соответствуют конкретным обстоятельствам дела. Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
Доводы административного ответчика о неправильном определении износа здания несостоятельны, поскольку противоречат содержанию экспертного заключения и объяснениям эксперта.
Как следует из экспертного заключения для оценки физического износа здания экспертом использованы Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р) (далее - Правила оценки физического износа жилых зданий), утвержденные Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года N 446. Расчеты, произведенные экспертом, отражены в таблицах, содержащихся в экспертном заключении.
В силу пункта 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее - системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО15 пояснил, что существуют различные методики определения физического износа здания. Наибольшую достоверность определения износа обеспечивает визуально- инструментальный осмотр. Однако в данном случае дата осмотра не совпадает с датой оценки, оценка производится на ретроспективную дату, в связи с чем при проведении экспертизы он использовал в совокупности данные, полученные при осмотре здания, сведения технического паспорта здания, а также существующие нормативы износа. При расчетах он руководствовался "Сборником методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз под редакцией Бутырина А.Ю., а также существующими нормативами и правилами. При этом им рассчитан физический износ и итоговая величина рыночной стоимости здания по 2 вариантам: 1) исходя из нормативных данных с учетом процента износа согласно технического паспорта по состоянию на 7.05.2007 г.; 2) исходя из результатов, полученных в ходе экспертного осмотра и нормативных данных.
Анализируя экспертное заключение, допрос эксперта в судебном заседании, суд находит, что они в полной мере подтверждают выводы эксперта относительно рыночной стоимости имущества, эксперт дал полные и мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, на возражения ответчика. Доводы административного ответчика о том, что при составлении заключения, проведенные экспертом расчеты не отвечают принципам обоснованности, достаточности и достоверности, несостоятельны, поскольку противоречат содержанию экспертного заключения и объяснениям эксперта. Само по себе наличие иного мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В представленных ответчиком возражениях не содержится доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной информации.
Выводы, изложенные в заключении экспертизы, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют объему и содержанию имеющейся информации об объекте и его характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Доводы о допущенных, по мнению ответчика, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд не усматривает. В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного ответчика, судом было отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта.
Решая вопрос об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной, суд считает необходимым принять в основу решения выводы судебной экспертизы об итоговой стоимости, с учетом физического износа исходя из нормативных данных. В основе указанного расчета использованы данные технического паспорта по состоянию на 7.05.2007 г. (т.е. до смены собственника и начала ремонтных работ) и нормативный износ. Отклоняя 2 вариант, предложенный экспертом, суд учитывает, что в расчете использованы данные осмотра, состоявшегося через 7 лет после даты оценки, в данный период имело место частичное возгорание здания, проведение ремонтных работ новым собственником, т.е. внешнее воздействие, которое безусловно влияет на достоверность итоговой стоимости объекта и не устраняется в полном объеме при применении нормативов износа.
С учетом изложенного, принимая во внимание позицию сторон и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N подлежит установлению по состоянию на 30.06.2012 г. в размере 11072676,46 рубля.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, корп.2 общей площадью 2142,8 кв.м. по состоянию на 30.06.2012 г. в размере равном его рыночной стоимости - 11072676,46 (одиннадцать миллионов семьдесят две тысячи шестьсот семьдесят шесть ) рублей.
Датой подачи Пуленко В.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10.09.2019 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 09. 12.2019 г.
.
.
.
10


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка