Решение Алтайского краевого суда от 23 июня 2020 года №3а-391/2020

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июня 2020 года Дело N 3а-391/2020
Алтайский краевой суд в составе
председательствующего судьи Запаровой Я.Е.
при секретаре Нечай А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты> с ДД.ММ.ГГ является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость нежилого здания на ДД.ММ.ГГ определена в размере <данные изъяты>. на основании Приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".
ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Росреестра по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГ в равной рыночной стоимости размере согласно отчету об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края <данные изъяты> не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, поддерживала доводы письменных возражений относительно достоверности представленного отчета об оценке, в которых также указано на нахождение оспариваемой кадастровой стоимости в диапазоне рыночных цен согласно отчету об оценке.
Законный представитель административного истца, представители административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованных лиц Правительства Алтайского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес> не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставляют разрешение требований на усмотрение суда, подтверждая размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.
Администрация <адрес> в письменном отзыве указывает замечания к отчету об оценке.
Оснований для привлечения в качестве заинтересованного лица КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" судом не установлено, поскольку достоверность результатов массовой оценки не оспаривается.
Выслушав представителей сторон, допросив оценщика в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, приведен в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет, в том числе перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, принадлежащее административному истцу нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утв. Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ *** (позиция ***), в связи с чем Общество является надлежащим истцом по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке нежилого здания <данные изъяты> ***, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты>
Для проверки обоснованности возражений Управления имущественных отношений Алтайского края, администрации <адрес> относительно отчета об оценке судом в качестве свидетеля допрошен оценщик <данные изъяты>
Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод прямой капитализации дохода), мотивировав выбор подходов для проведения исследования.
В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны аналоги, схожие с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, примененные оценщиком корректировки не являются значительными. Объект оценки и аналоги отнесены оценщиком к торгово - офисной недвижимости свободного назначения (исходя из возможности эффективного использования объекта оценки и аналогов как для размещения офисов, так и для торговли). При этом пояснения оценщика о том, что объект оценки имеет офисное назначение, как и аналог *** <адрес>, не повлекли занижение рыночной стоимости объекта оценки исходя из приведенной на странице 49 информации о динамике средних цен продажи по типам объектов, из которой следует, что помещения торгово - офисного свободного назначения дороже помещений офисного назначения.
Суд находит аргументированными показания оценщика о том, что различия в годе постройки здания, материале стен объекта оценки и аналогов учтены оценщиком в виде корректировки на состояние объекта оценки и аналогов, которое определено для всех объектов "как не требующее ремонта", что согласуется с имеющимися в отчете об оценке фотографиями объекта оценки и аналогов. Указывая данное замечание, административный ответчик не приводит конкретные положения стандартов оценки, нарушенные оценщиком, и не приводит то, каким образом рассчитывается корректировка по указанным факторам применительно к нежилым зданиям.
Расположение объекта оценки и аналогов в разных административно - территориальных районах <адрес> автоматически не означает, вопреки замечанию администрации <адрес>, некорректный выбор аналогов. Местоположение объекта оценки и аналогов учтено оценщиком исходя из расположения в центре города либо спальных районах, рядом с крупными автомагистралями, а также относительно красных линий, корректировки на местоположение в сторону уменьшения стоимости аналогов оценщиком не применялись.
Действительно, в рамках доходного подхода оценщиком для определения рыночной стоимости арендной ставки использованы в качестве аналогов встроенные помещения, однако с учетом применения оценщиком корректировки на тип объекта и относимости аналогов к одному с объектом оценки сегменту рынка данное обстоятельство, по мнению суда, не дает повода сомневаться в достоверности итоговой стоимости объекта оценки. Отклоняя в данной части доводы административного ответчика и заинтересованного лица, суд также обращает внимание, что рыночная стоимости в рамках доходного подхода превышает стоимость в сравнительном подходе, итоговая стоимости объекта с учетом веса каждого подхода также превышает стоимость в сравнительном подходе, то есть отказ оценщика от применения доходного подхода привел бы к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.
Отказ от затратного подхода мотивирован оценщиком на странице 46 отчета об оценке со ссылкой на пункт 24 Федерального стандарта оценки *** "Оценка недвижимости", с чем следует согласиться.
Указание на отдельных страницах отчета земельного участка в качестве объекта оценки является очевидной технической ошибкой и не ставит под сомнение полноту отчета. В соответствии с пунктом 6 ФСО *** отчет прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью. НДС в отчете об оценке не учитывался в качестве ценообразующего фактора.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению.
На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости объекта.
Доводы административного ответчика, что оспариваемая кадастровая стоимость не выходит за рамки диапазона цен на помещения торгово - офисного назначения, указанного в отчете об оценке, не имеют правового значения, поскольку определенная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость с применением методов массовой оценки не отражает влияние индивидуальных характеристик объекта оценки на его стоимость, в связи с чем заинтересованное лицо вправе требовать установления в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально в отношении данного объекта.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере <данные изъяты>
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Я.Е. Запарова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка