Решение Ярославского областного суда от 10 ноября 2020 года №3а-391/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 ноября 2020 года Дело N 3а-391/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Коруна" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Коруна" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - помещение, площадью 961 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 19 023 500 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Коруна" является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО СБК "Партнер" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 19 023 500 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом Государственного бюджетного учреждения Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" об определении кадастровой стоимости N 63/ОКС от 25 марта 2020 г. и составила 32 454 209,69 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Маликова К.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" в письменном отзыве административный иск не признал, поддержал позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица Департамент финансов Ярославской области, АО "Ярославльводоканал" представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, оценщика Бобушкину М.Е., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Коруна" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Коруна" является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - помещение, площадью 961 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень под номером 172 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, в котором находится принадлежащее административному истцу нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ООО "Коруна" является собственником нежилых помещений, расположенных в здании, включенном в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы ООО "Коруна" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом Государственного бюджетного учреждения Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" об определении кадастровой стоимости N 63/ОКС от 25 марта 2020 г. и составила 32 454 209,69 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 32 454 209,69 рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административными ответчиками, а также дополнительных пояснений оценщика Бобушкиной М.Е. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.
В возражениях на административное исковое заявление Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости ошибочно определилаего местоположение относительно "красной линии".
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Из описания местоположения объекта оценки следует, что он находится на пересечении <адрес>. Указанный перекресток обладает всеми признаками "красной линии": во-первых, обладает высоким автомобильным трафиком, поскольку по улице Щепкина, в месте расположения объекта оценки, находится выезд из микрорайона Липовая гора на проспект Фрунзе (автотрассу областного значения) и выезд на автодорогу, ведущую на радиозавод, который является основным промышленным предприятием в данном микрорайоне; во-вторых, имеет высокий пешеходный трафик.
Изложенное в совокупности позволило оценщику определить местоположение объекта недвижимости как расположенного на "красной линии".
При этом, данный вывод подтверждается также сведениями публичной кадастровой карты, выкопировками из карты микрорайона и города, представленными в Отчете.
Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, а доводы Департамента в указанной части несостоятельными.
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В соответствии с пунктами 22, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из исследованного Отчета видно, что оценщиком проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, использованных в рамках сравнительного подхода, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов как объектов продажи.
Выводы оценщика о соответствующих факторах, влияющих на образование цены предложения полно и подробно в Отчете приведены, последовательны и проверяемы.
На довод Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что в Отчете неправильно определен коэффициент ВРИ для аналога N 3, а, следовательно, и стоимость участка под указанным объектом недвижимости, оценщик Бобушкина М.Е. пояснила, что представленный административным ответчиком альтернативный расчет не может быть применен к оцениваемому земельному участку, поскольку на нем расположены помещения офисного и складского назначения, где невозможно выделить часть участка, относящуюся только к складским помещениям. Так, из текста объявления о продаже следует, что в административном здании имеются складские помещения, площадь которых неизвестна.
Таким образом, представленный Департаментом альтернативный расчет коэффициента ВРИ является некорректным, поскольку построен на предположениях, не основанных на непроверенной информации.
Кроме того, для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком для сравнения отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Из Отчета следует, что объект оценки расположен в градостроительной зоне Ж1, в которой возможен не только ВРИ объекта недвижимости административного истца, но и другие, в том числе ВРИ аналога N 3 - эксплуатация административного здания и склада. В свою очередь, аналог N 3 расположен в градостроительной зоне П6, в которой возможен ВРИ объекта оценки - здание бытового обслуживания со встроенными объектами розничной торговли.
Таким образом, между земельным участком, на котором расположен объект оценки и участком, на котором расположен объект-аналог N 3 отсутствуют различия по ВРИ, следовательно, корректировка по данному основанию не требуется.
Приведенные доводы оценщика, изложенные в дополнительных письменных пояснениях и в судебном заседании, суд находит вполне обоснованными, причин не согласиться с ними у суда нет.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административными ответчиками суду не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Коруна" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Коруна" с настоящим административным иском в суд - 17 сентября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Коруна" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - помещение, площадью 961 кв.метр, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 19 023 500 (девятнадцать миллионов двадцать три тысячи пятьсот) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 сентября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 24 ноября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка