Решение Пермского краевого суда от 13 июня 2019 года №3а-391/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 июня 2019 года Дело N 3а-391/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Веселкова Игоря Александровича - Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Веселкова Игоря Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Веселков И.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилых помещений находящихся в здании по адресу: ****, с кадастровыми номерами: **1319, **1314, **1313, **1315, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование требования указано, что помещения находятся в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данных объектов определяется исходя из кадастровой стоимости, он заинтересован в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость указанных помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных помещений на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
При подготовке дела к рассмотрению, к участию в деле в качестве заинтересованного лиц привлечена администрация города Перми.
Административный истец в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы, без указания кандидатуры эксперта, которому может быть поручено ее проведение.
Представители заинтересованных лиц - администрации города Перми, Управления Росреестра по Пермскому краю - в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля Ш., исследовав материалы дела, изучив письменное возражение на иск, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 года N 32 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя их кадастровой оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Веселков является собственником нежилых помещений расположенных в здании по адресу: ****, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером **1319, общей площадью 808,6 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером **1314, общей площадью 58,2 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером **1313, общей площадью 65,8 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером **1315, общей площадью 700,3 кв.м., что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности (л.д. 11, 12, 13, 14). При указанных обстоятельствах, являясь собственником указанных объектов недвижимости, истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет: для помещения с кадастровым номером **1319 - 44345063,31 рубля; для помещения с кадастровым номером **1313 - 3826587,16 рублей; для помещения с кадастровым номером **1315 - 38551753,10 рубля; для помещения с кадастровым номером **1314 -3389739,69 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7-10).
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений в подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 05.02.2019 года N 01/Н-19 составленный оценщиком Ш. Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик входит в состав участников СРОО Российское общество оценщиков, что подтверждено свидетельством ** от 03.09.2016 года. Оценщик обладает необходимой степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, экспертное заключение N 131/2019/1 от 05.03.2019 года Экспертного совета СРОО Российское общество оценщиков, возражения административного ответчика, показания свидетеля Ш., суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. В отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
Оценщик определилдиапазон цен на помещения сегмента рынка к которому относятся объекты оценки, представляющие собой разные категории - помещение площадью 65,8 кв.м. (расположено на 1,2,3 этажах, номера на поэтажном плане 9,10,11 - помещения, занимаемые лестничными клетками), помещение площадью - 700,3 кв.м. (расположено на 1 этаже, номера на поэтажном плане 2-8, 10-21, 23-219, торговые площади), помещение площадью 808,6 (расположено на 3 этаже, номера на поэтажном плане 1-10,12-19,21-24, торгово-офисные помещения), помещение площадью 58,2 кв.м. (расположено на 1,2,3 этажах, номера на поэтажном плане 22,19,20 - помещения, занимаемые лестничными клетками), также оценщиком приведены выводы по результатам анализа предложений по аренде на рынке недвижимости города Перми, определен диапазон предложений. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен.
То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость объектов оценки, также как и цена предложений объектов, выбранных в качестве объектов аналогов, ниже средней цены предложения по городу Перми, приведенной в Отчете об оценке по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных ООО Аналитический центр КД-Консалтинг приведенных в отчете (стр. 27 Отчета), выборка по объектам торговой недвижимости состоит из значительно меньшего числа предложений, чем выборка по офисным объектам в целом либо помещениям неопределенного назначения, что приводит к большому разбросу ценовых диапазонов. Следовательно, возникает значительная погрешность при расчете средних показателей, кроме того, при выходе на рынок или ухода с рынка более дорогих, или более дешевых объектов приводит к соответствующим изменениям средних показателей. Кроме того, аналитические данные свидетельствуют о значительном разрыве цен предложений, так, согласно данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг (стр. 29 Отчета) диапазон цен предложений на торговые площади в малоформатиных торговых объектах третьего типа (отдельное или пристроенное здание, отделка соответствует назначению торгового здания, площадь от 1500 до 10000 кв.м.) 12,6 до 168,5 тыс.руб./кв.м.
Таким образом, позиция административного ответчика относительно того, что рыночная стоимость объекта оценки обязательно должна быть сопоставима со средней стоимостью предложений на рынке, не может быть признана обоснованной.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенных помещений не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения для каждого из оцениваемых объектов: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объектов оценки, их назначение (торговое помещение, торгово-офисное помещение), этаж на котором расположены объекты оценки, иные физические и экономические характеристики.
Оценщик выбрал четыре объекта-аналога для сравнения предложений в отношении каждого из оцениваемого помещения и три объекта-аналога в отношении земельных участков. Также оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам (помещения, земельные участки), с учетом того, что оцениваемые помещения расположены на различных этажах здания, предназначены для различного вида использования, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов.
Доводы административного ответчика о несоответствии подобранных аналогов по площади, неверном осуществлении корректировки с учетом данного критерия были проверены судом и признаны неосновательными. Как следует из Отчета об оценке, при определении объектов-аналогов для каждого из оцениваемых объектов, оценщик принял во внимание все значимые критерии, исключив предложения по объектам несопоставимым с объектами оценки. То обстоятельство, что предложения принятые оценщиком для использования при сравнительном подходе касались объектов большей площади, чем оцениваемые, было принято оценщиком во внимание и произведена необходимая корректировка, применен коэффициент на занимаемую площадь, определенный на основании Справочника оценщика недвижимости 2017 года "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Позиция административного истца о том, что при корректировке имелось основание для использования не поправочного коэффициента (таблица 103 вышеуказанного Справочника), а самостоятельного применения формулы, использованной для формирования матрицы коэффициентов приведенной в таблице 103, не может быть признана обоснованной, так как данные таблицы содержат сведения о коэффициенте в том числе в отношении объектов налогов, чья площадь превышает 2000 кв.м, в связи с чем необходимости в самостоятельном расчете поправочного коэффициента не имелось.
Доводы административного ответчика о неверном применении корректировок по местоположению относительно транспортных магистралей в отношении одного из объектов аналогов также были предметом проверки в судебном заседании и не признаются судом обоснованными. В отчете об оценке приведена подробная мотивировка выводов оценщика по указанному критерию, приведены источники использованной для оценки информации об объектах аналогах относительно их размещения в городе Перми, приведено обоснование суждения о соответствии между размещением здания, в котором находятся объекты оценки и зданиями где размещены объекты аналоги.
Доводы административного ответчика о том, что оценщик необоснованно отказался от использования корректировки с учетом состояния объекта аналога по адресу: ****, проверены судом и не принимаются в качестве основания для признания отчета об оценке недостоверным. Объект аналог по адресу **** использован оценщиком для определения стоимости одного из оцениваемых объектов (торгово-офисного помещения), из Отчета об оценке, показаний оценщика следует, что для помещений данной категории указанный критерий оценивается по функциональной возможности использовать помещения и не учитывает год постройки, физический износ здания в целом. Оценщик, допрошенный судом в качестве свидетеля показал, что состояние объекта-аналог (помещение на 3 этаже здания по адресу: ****) является хорошим, сопоставимым с объектом оценки, учитывая состояние внутреннего пространства используемого как офисные помещения, доказательств обратного суду не представлено.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Определенная по результатам оценки рыночная стоимость помещений без учета стоимости прав на земельный участок, налога на добавленную стоимость - по состоянию на 01.01.2018 года определена следующим образом:
- для помещения с кадастровым номером **1319 площадью 808,6 (расположено на 3 этаже, номера на поэтажном плане 1-10,12-19,21-24, торгово-офисные помещения) 18 220 866 рублей (22 тыс.руб./кв.м.);
- для помещения с кадастровым номером **1314 площадью 58,2 кв.м. (расположено на 1,2,3 этажах, номера на поэтажном плане 22,19,20 - помещения, занимаемые лестничными клетками) 1 716 640 рублей (29 тыс.руб./кв.м.);
- для помещения с кадастровым номером **1313 площадью 65,8 кв.м. (расположено на 1,2,3 этажах, номера на поэтажном плане 9,10,11 - помещения, занимаемые лестничными клетками) 1 920 327 рублей (29 тыс.руб./кв.м.);
- для помещения с кадастровым номером **1315 площадью - 700,3 кв.м. (расположено на 1 этаже, номера на поэтажном плане 2-8, 10-21, 23-219, торговые площади) 26 152 462 рубля (37 тыс.руб./кв.м.).
Установленная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на помещения сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется. Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, возражения административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в отчете об оценке от 05.02.2019 года N 01/Н-19.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 04 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Веселкова Игоря Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, помещений расположенных в здании по адресу **** равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, в том числе:
- нежилого помещения с кадастровым номером **1319, общей площадью 808,6 кв.м. в размере 18220 866 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1314, общей площадью 58,2 кв.м. в размере 1716 640 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1313, общей площадью 65,8 кв.м. в размере 1920 327 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1315, общей площадью 700,3 кв.м. в размере 26152 462 рубля.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 14 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка