Решение Пермского краевого суда от 21 июня 2019 года №3а-389/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 июня 2019 года Дело N 3а-389/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Новинка" - Захарова А.Ю., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края - Мальцевой В.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новинка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Новинка" (далее - ООО "Новинка", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здания с кадастровым номером ** площадью 4166,5 кв.м. расположенного по адресу: **** - равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного здания и поскольку налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, заинтересован в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость помещения установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 208593114,28 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта на эту же дату существенном меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, представил письменный отзыв, полагает, что является ненадлежащим ответчиком по иску.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Новинка" является собственником нежилого здания по адресу ****, с кадастровым номером ** площадью 4166,5 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д. 15-18).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 179) включено здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: ****.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 208 593 114,28 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 255). Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
При указанных обстоятельствах доводы представителя административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю о том, что Федеральная кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу, являются обоснованными.
Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 05.04.2019 года N 1903115, составленный оценщиком ООО "Авангард" - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, входит в состав участников Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", что подтверждено свидетельством N ** от 02.08.2017 года, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок единых объектов недвижимости (зданий с земельным участком). На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу о том, что на рынке недвижимости стоимость торговых зданий при продаже целиком цены на кв.м. ниже среднерыночных, установила основные ценообразующие факторы единых объектов недвижимости, указав на то, что имеющаяся информация не позволяет установить стоимость объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости.
При определении рыночной стоимости здания оценщиком использован только затратный подход метод сравнительной единицы, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный необходимой исходной информацией, отказ от сравнительного и доходного подходов обоснован.
Оценщиком произведен расчет затрат на замещение в отношении объекта оценки - пятиэтажное здание (один этаж подземный) площадью 4166,5 кв.м.,1990 года постройки, класс конструктивной системы КС-4 (основной материал ограждающих конструкций - железобетон, несущих конструкций - железобетон в каркасных системах), класс качества Эконом, на основании используемого аналога - объекта из сборника Ко-Инвест, 2016 "Общественные здания" магазины универсальные от 4 до 6 этажей (шифр О3.08.000.0082), как сопоставимого с оцениваемым по площади, классу конструктивных систем, классу качества, строительному объему, типу фундамента и высоте этажа). Оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки в части отличий от аналога (на наличие подвала, на фундамент, на разницу в объеме, на изменение цен в строительстве). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ (28 %), внешнее устаревание (0%), функциональное устаревание (0%) на дату проведения оценки.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание Отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость здания не является произвольной. В Отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчетам, изучив отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода без учета налога на добавленную стоимость определена как 110023 632 рубля.
То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных Отчета, диапазон цен предложения по торговому сегменту существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО Аналитический центр КД-Консалтинг указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Доводы, изложенные в представленных административными ответчиками отзывах, позицию истца и представленные документы не опровергают, доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности отчетов об оценке и определенной в них величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административным ответчиком не представлено.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорных объектов не заявлено, проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости здания на основании представленного административным истцом Отчета об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 06 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Новинка " удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 110023632 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 06 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 24 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка