Решение Ярославского областного суда от 17 марта 2020 года №3а-389/2019, 3а-34/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2020 года Дело N 3а-34/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Норд-Сервис ОЙЛ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Норд-Сервис ОЙЛ" обратилось в суд с административным исковым заявлением с учетом уточнений об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3500 кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 461 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: ООО "Норд-Сервис ОЙЛ" является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 11 516 050 рублей.
Согласно отчету ИП Свининой Н.В. от 20 июня 2019 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 3 609 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Русанов С.В. административное исковое заявление поддержал и просил определить размер рыночной стоимости объекта недвижимости по результатам проведенной судебной экспертизы, который составил 3 461 000 рублей.
Представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка, а также судебная оценочная экспертиза не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Общество в комиссию по рассмотрению споров об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалось, но его заявление оставлено без удовлетворения.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что земельный участок площадью 3500 кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежит на праве аренды ООО "Норд-Сервис ОЙЛ", что подтверждено договором N 2-6780 аренды земельного участка от 31 июля 2019 года.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 04 сентября 2014 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Рыбинска.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2015 года и утверждена постановлением Правительством Ярославской области от 22.06.16 N 704-п в размере 11 516 050 рублей.
Первоначально административным истцом был представлен отчет ИП ФИО1. от 20 июня 2019 года оценки рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости спорного земельного участка в целях установления его объективной стоимости.
Анализируя представленное заключение эксперта ИП Александровой О.О. от 21 февраля 2020 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ИП ФИО1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, определенная в отчете рыночная стоимость не является достоверной, и экспертом установлена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 461 000 рублей.
В частности, экспертом установлено, что отчет ИП ФИО1. выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, заключающийся в неправильной подборке аналогов, неверном проведении расчетов при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы эксперта заслуживают доверия, поскольку достаточно мотивированы и обоснованны и не опровергнуты участниками процесса.
Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в части определения экспертом рыночной стоимости земельного участка не нашли своего подтверждения в суде.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
В судебном заседании эксперт Александрова О.О. подтвердил выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Его пояснения относительно возникших у представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области сомнений в обоснованности выводов эксперта не содержат противоречий. Отвечая на вопросы, эксперт дал исчерпывающие ответы, позволяющие сделать вывод об обоснованности экспертного заключения.
Так, в заключении судебной оценочной экспертизы приведены мотивы выборки аналогов. При этом экспертом для большей сопоставимости с объектом оценки были приняты аналоги, расположенные в промышленной градостроительной зоне, т.к. объект оценки находится в зоне П5.
Ссылка заинтересованного лица о непринятии экспертом аналогов из зоны Ж1,Ж2 и Ж3 не является убедительной и не ставит под сомнение выводы эксперта, поскольку указанные территориальные зоны существенным образом отличаются градостроительным регламентом от промышленной зоны.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание экспертного заключения, а также пояснения эксперта в ходе судебного заседания, суд приходит к выводу, что доказательств, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию с представленным отчетом (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 30 августа 2019 года.
Заявление эксперта о взыскании расходов на проведение экспертизы суд оставляет без рассмотрения, поскольку в суде установлено, что оплата экспертизы административным истцом осуществлена в полном объеме в соответствие с определением суда от 17 января 2020 года. Экспертом факт оплаты в суде подтвержден.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3500 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 461 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 3 461 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 августа 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка