Решение Нижегородского областного суда от 23 ноября 2017 года №3а-389/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2017 года Дело N 3а-389/2017
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЛСи" Пехметова Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛСи" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую базу, общая площадь 8676 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 9280000 (Девять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ЛСи" (далее - ООО "ЛСи") обратилось в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указало в административном иске о том, что ООО "ЛСи" владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую базу, общая площадь 8676 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 октября 2011 года N.
Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" в размере 18240248 рублей 88 копеек по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Согласно отчету об оценке от 02.08.2017 года N254, составленному оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО4, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 9280000 (Девять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статью 248 КАС РФ, административный истец просит в административном иске удовлетворить заявленные требования.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЛСи" Пехметов Д.Н. заявленные требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО4, составившего отчет об оценке от 02.08.2017 года N254. Ходатайство удовлетворено.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки земель и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки земель были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило в суд выписку из приложений N1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863, в которой указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена в размере 18240248,88 рублей (л.д.85-90).
Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области в суд представлен письменный отзыв, а также кадастровое дело объекта недвижимости с кадастровым номером N, выписки из ЕГРН (л.д.95-121).
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО4, предупрежденный судом об уголовной ответственности за отказ от дачи и дачу заведомо ложный показаний, пояснил суду, что составлял отчет об оценке от 02.08.2017 года N254 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую базу, общая площадь 8676 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 9280000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года.
Применительно к решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06.09.2017 года N пояснил, что при составлении отчета у него имелись сведения о наличии на земельном участке электроснабжения и отсутствии других инженерных коммуникаций по состоянию на дату оценки 01.11.2013 года, что он и указал в отчете и учел при определении рыночной стоимости земельного участка.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ООО "ЛСи" на основании договора купли-продажи земельного участка от 13.09.2011 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.10.2011 года (л.д.12), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.11.2017 года (л.д.119-121).
Из представленных суду доказательств следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" (л.д.85-90, л.д.118). При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего административного дела необходимо применять положения статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости в отношении спорного земельного участка может быть установлена по состоянию на 01.11.2013 года.
Из материалов дела также следует, что 21.08.2017 года административный истец ООО "ЛСи" обратилось с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, решением которой от 06.09.2017 года NN в удовлетворении заявления отказано (л.д.47-48). Таким образом, административным истцом было соблюдено процессуальное требование о досудебном порядке разрешения спора; датой обращения ООО "ЛСи" с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо считать 21.08.2017 года.
При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.
В качестве доказательств обоснованности заявленных требований ООО "ЛСи" представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 02.08.2017 года N, составленный оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО4 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9280000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года (л.д.14-45).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером N, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, а также стандартов Ассоциации саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" (л.д.16 оборот).
Из раздела 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком ФИО4 указано, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра кадастровой стоимости (л.д.15).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.16 оборот-17), приведены использованные источники информации (раздел 8 л.д.33).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010519:48, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций: электроснабжение (л.д.17 оборот - 21).
В отчете содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации, городе Нижнем Новгороде на дату, предшествующую дате оценки, со ссылками на источник информации (л.д.21-22); представлен анализ рынка объекта оценки (л.д.22 оборот - 24 оборот).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
В рамках анализа рынка определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - незастроенные земельные участки под объекты коммерческого назначения, расположенные в производственно-складских зонах города <адрес> (л.д.22).
Наиболее эффективным использованием земельного участка признано его фактическое использование - под производственно-складскую застройку (л.д.26 оборот).
Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.24 оборот-26).
Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений земельных участков в городе Нижнем Новгороде за период, предшествовавший дате оценки, соответствующий сроку экспозиции. Подобрано 9 предложений о продаже земельных участков (л.д.23--24, таблица 7). При этом оценщиком указаны правила отбора объектов-аналогов и мотивы, по которым оценщик признал возможным использовать либо не использовать подобранные объекты в качестве объектов-аналогов.
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.
Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.30 оборот-32 оборот). Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО N1 и ФСО N7.
При оценке отчета, а также имеющихся в деле доказательств суд учитывает пояснения оценщика, допрошенного в качестве свидетеля и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО N3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО N7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.
Представителем административного истца суду дополнительно представлены справки, подписанные директором ООО "ЛСи", о том, что по состоянию на 01.11.2013 года и до настоящего времени (20.11.2017 года) земельный участок с кадастровым номером N обеспечен электроснабжением. Водоснабжение, газоснабжение, водоотведение и канализация отсутствовали и отсутствуют. С момента покупки земельного участка (договор от 13.09.2011 года) до настоящего времени размер площади, вид разрешенного использования земельного участка не изменялись.
Оценщик ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО4 является членом Ассоциации саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", регистрационный номер N. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, специальность: экспертиза и управление недвижимостью, квалификация: инженер. Стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года. Профессиональная деятельность оценщика ФИО4 застрахована в ОАО "АльфаСтрахование" (л.д.16, 34-35).
Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО4 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 02.08.2017 года N об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, составленному оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО4, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЛСи" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую базу, общая площадь 8676 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 9280000 (Девять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЛСи" по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскую базу, общая площадь 8676 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 9280000 (Девять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 21.08.2017 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 24.11.2017 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка