Решение Ярославского областного суда от 12 октября 2020 года №3а-388/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 октября 2020 года Дело N 3а-388/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Артеменко Артема Валерьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
ИП Артеменко А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4 718 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 367 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ИП Артеменко А.В. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы, рассчитанной на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 367 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 19 014 306,20 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Артеменко А.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ИП Артеменко является арендатором земельного участка площадью 4 718 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ИП Артеменко А.В. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 13.07.2020 года N 26302-и, заключенного ИП Артеменко А.В. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ИП Артеменко А.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 19 014 306,20 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 367 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям. В качестве аналогов использованы пять земельных участков.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на Отчет приводит доводы о том, что оценщиком неверно определены основные ценообразующие факторы; отсутствует корректировка на функциональное назначение и неправильно применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов.
С указанными возражениями нельзя согласиться.
Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков под торгово - офисную недвижимость.
При этом, оценщиком заданы критерии отбора аналогов для включения в окончательную выборку - совпадение с объектом оценки по виду разрешенного использования (торгово - офисное и сервисное назначение), по площади и по нахождению в функциональной зоне, согласно Генеральному плану города Ярославля, в которой возможно размещение объектов, соответствующих виду разрешенного использования оцениваемого объекта.
По итогам такого ранжирования наиболее сопоставимыми с объектом оценки оказались пять земельных участков, расположенных в Кировском, Красноперекопском и Заволжском районах города Ярославля.
Суд полагает, что процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно в Отчете описана, что соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Обоснованность отбора не вызывает сомнений.
В судебном заседании оценщик Григорьева Л.А. пояснила, что отбор объектов-аналогов по предложенным Департаментом ценообразующим факторам как передаваемые права и местоположение является нецелесообразным, поскольку на рынке торгово-офисной недвижимости имеется только 13 аналогичных объектов недвижимости, из которых лишь один передавался на праве собственности, а местоположение как ценообразующий фактор не играет существенной роли, так как не является весомым аргументом при принятии собственником решения о покупке объекта недвижимости.
Суд полагает приведенные доводы оценщика обоснованными, достаточно подтвержденными, последовательными, логичными и соответствующими вышеприведенным требованиям федеральных стандартов оценки.
Из Отчета следует, что одним из оснований отбора объектов-аналогов являлась сопоставимость объекта оценки и аналогов по градостроительной зоне, к которым оценщик отнесла ОД (общественно - деловая зона), ФЦ (зона многофункциональных центров), П4-П6 (производственные зоны), Ж4 (жилая зона).
При этом, объект оценки расположен в территориальной зоне ФЦ (зона многофункциональных центров).
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области находит в данных выводах оценщика противоречие, указывая на то, что преимущество отдано аналогам, которые с объектом оценки по нахождению в градостроительной зоне не совпадают.
Суд полагает, что данное противоречие в Отчете отсутствует, содержание Отчета дает полное обоснование вышеприведенных действий оценщика.
Описанная в возражениях Департамента корректировка между сегментами и видами разрешенного использования, которую административный ответчик предлагает применять к окружающей застройке вокруг объектов аналогов и объекта оценки, проанализирована оценщиком в судебном заседании.
Из пояснений оценщика, не опровергнутых лицами, участвующими в деле, следует, что такая корректировка между сегментами и видом разрешенного использования не может соотноситься с градостроительным планом, поскольку это противоречит существующим подходам и методам оценки объектов недвижимости.
Таким образом, доводы Департамента в указанной части являются несостоятельными.
Довод административного ответчика о том, что оценщиком неправильно применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов, опровергается представленным Отчетом.
Анализируя пояснения оценщика в данной части можно сделать вывод о том, что при определении местоположения объекта недвижимости административного истца, расположенного по адресу: <адрес>, она исходила из того, что его местоположение следует относить к "районам крупных автомагистралей", поскольку участок расположен на единственной автомагистрали, соединяющей разные районы города.
Аналог N 1 <адрес>), аналог N 4 <адрес>) и аналог N 5 (<адрес>) - зона "Районы крупных автомагистралей города", поскольку как и объект оценки, находятся в непосредственной близости от автомобильной трассы и имеют высокий транспортный трафик, следовательно, им присвоен коэффициент 0,74.
В свою очередь, аналог N 2 (<адрес>) и аналог N 3 (<адрес>) расположены в зоне "Спальный микрорайон среднеэтажной застройки", а значит, их коэффициент 0,75.
Изложенное в совокупности позволяет согласиться с выводами оценщика в данной части.
Приведенные доводы оценщика не опровергнуты материалами дела, постановлены с учетом тех полномочий, которые предоставлены оценщику при проведении оценки законодательством об оценочной деятельности. В связи с этим, оснований полагать, что оценщиком в указанной части допущены нарушения федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Также, в возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения об одном предложении, которое, по его мнению, является аналогом оцениваемому объекту и подлежало включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к цене его предложения оказало бы существенное влияние на результат расчета.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено, обоснованных возражений на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено суду.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом, 11 367 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Артеменко А.В. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Артеменко А.А. с настоящим административным иском в суд - 15 сентября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Артеменко Артема Валерьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 718 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 367 000 (одиннадцать миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 367 000 (одиннадцать миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 15 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 26 октября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка