Дата принятия: 06 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-387/2019
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2019 года Дело N 3а-387/2019
6 декабря 2019 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Русановой О.М.,
с участием представителей административного истца: ООО "РТК" - Соколовой Н.М., Сусариной В.А.,
представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ООО "РТК" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости
установил:
ООО "РТК" обратилось в суд 31 июля 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельных участков: с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> и с кадастровым номером N, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание банка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером N - 4 982 082 рубля 79 коп., с кадастровым номером N - 4 120 560 рублей.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
Представители административного истца в судебном заседании просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, установленном в заключении эксперта ФИО6 - 4 832 352 рубля.
Рыночная стоимость другого земельного участка с кадастровым номером N, по мнению представителей истца, отражена в экспертном заключении ФИО6 неправильно, при проведении экспертизы допущены существенные нарушения.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, установленном в заключении эксперта ФИО6: с кадастровым номером N - 4 832 352 рубля; с кадастровым номером N - 3 988 000 рублей.
Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации г.Рязани, администрации муниципального образования - городской округ г.Скопин Рязанской области, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "РТК" является собственником земельных участков: с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> и с кадастровым номером N, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание банка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером N - 4 982 082 рубля 79 коп., с кадастровым номером N - 4 120 560 рублей.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, с чем согласился истец и по его ходатайству судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ФИО6
В соответствии с заключением эксперта ФИО6, с учетом его показаний в суде и изложенных в письменном виде от 6 декабря 2019 года, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила: с кадастровым номером N - 4 832 352 рубля; с кадастровым номером N - 3 988 000 рублей.
Судом установлено, что для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Спорный объект оценки - земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4000 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для общественно-деловых целей.
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 22).
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Проанализировав имеющиеся предложения по продаже земельных участков, эксперт выбрал три аналога, как наиболее сопоставимые с объектом оценки: по категории земель - земли населенных пунктов, по виду передаваемых имущественных прав - право собственности, по транспортной доступности - имеются транспортные подъездные пути.
Эксперт ФИО6 пояснил в судебном заседании, что информацию о характеристиках объектов-аналогов получена им из объявлений интернет-сайтов, а также, по телефону, указанному в объявлении он связывался с представителя продавца (риелторами), которые давали ему дополнительную информацию об объектах аналогах. Эксперт подтвердил достоверность информации по всем аналогам, указав, что объявления о продаже объектов аналогов в последующем снимаются с публикации в связи с продажей объектов или по иным причинам, поэтому он их копирует и хранит в личной базе, но все снятые с публикации объявления можно просмотреть на платном ресурсе ruads.org.
Кроме того, названные объявления использовались при определении ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" кадастровой стоимости, поэтому названные объявления также находятся на хранении в фонде данных государственной кадастровой оценки, который размещен в свободном доступе в сети Интернет.
Таким образом, информация о характеристиках объектов-аналогов является достоверной и доступной, а довод представителей истца о невозможности проверки отраженных экспертов объявлений - несостоятелен.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки: на местоположение (аналог N 1 - <адрес>), аналог N 2 - <адрес>, д.Романцево, аналог N 3 - <адрес>), на размер (площадь объекта оценки - 0,4 га, аналога N 1 - 0,06 га, аналога N 2 - 0,06 га, аналога N 3 - 0.09 га), на наличие коммуникаций (объект оценки обеспечен инженерными коммуникациями, аналог N 1 имеет электричество, возможность подключения остальных коммуникаций не установлена, у аналогов N 2 и N 3 возможность подключения коммуникаций также не установлена).
Выводы эксперта о том, что объекты аналоги не имеют возможности подключения коммуникаций (за исключение электричества у объекта аналога N 1) основаны на анализе информации, проведенным экспертом, в том числе с учетом сведений, полученных у продавцов земельных участков (риелторов). Эксперт пояснил, что корректировки производились на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2017" Земельные участки. Под редакцией Л.А.Лейфера.
Вместе с тем в заключении эксперта содержалась техническая ошибка, а именно при корректировке на наличие коммуникаций в аналогах N 2 и N 3 применен коэффициент 50%, в то время как должно быть 49%. Эксперт в своих показаниях в суде, в том числе изложенных в письменном виде, исправил данную ошибку. С учетом этого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 3 988 000 рублей (вместо отраженной в экспертизе 4 004 000 рублей).
Одновременно, эксперт исправил иные описки и технические ошибки, отраженные в его заключении - указал в подписке о разъяснении прав и обязанностей, предусмотренных КАС РФ (было указано АПК РФ), указал правильный юридический адрес ООО "Правовая защита" и исправил кадастровый номер спорного земельного участка на страницах 45-49 заключения.
В суде представители административного истца ссылались на отсутствие в экспертизе информации о видах разрешенного использования объектов аналогов.
Суд считает, что данный довод не влечет критического отношения к проведенной экспертизе, поскольку анализ информации о характеристиках объектов аналогов позволяет сделать вывод о том, что объект оценки и объекты аналоги относятся к одному сегменту рынка и одному классу земельных участков - земельные участки под офисно-торговую застройку (эксперт в подтверждение своей позиции сослался на таблицу 5 "Справочника оценщика недвижимости - 2017" Земельные участки. Под редакцией Л.А.Лейфера).
Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.
Довод представителей истца о том, что эксперт должен был в заключении использовать иные аналоги, то есть в большей степени сходные по местоположению с объектом оценки - подлежит отклонению.
Объекты аналоги, отобранные экспертом, расположены на более близком расстоянии к г.Рязани, чем объект оценки, но эксперт выбрал их с учетом других, более схожих, ценообразующих факторов. При этом эксперт, применил необходимые корректировки на местоположение.
Предложенные представителями административного истца объекты аналоги несопостовимы с объектом оценки по ряду ценообразующих факторов. Объекты аналоги (<адрес>), предложенные административным истцом, расположены на более дальнем расстоянии, чем объект оценки, в связи с чем также требуется корректировка по местоположению.
Предложенный административным истцом аналог (<адрес>) предназначается для строительства базы отдыха, в связи с чем он несопоставим с объектом оценки по фактору - предполагаемое использование.
Кроме того, отобранные представителями истцам объекты-аналоги (<адрес>, р.<адрес>) и (<адрес>) предлагаются к продаже после даты, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, что противоречит пункту 8 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Таким образом, экспертное исследование ФИО6, с учетом его показаний в суде, в том числе изложенных в письменном виде, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3 988 000 рублей.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости: с кадастровым номером N - 4 832 352 рубля; с кадастровым номером N - 3 988 000 рублей
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "РТК" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости - частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, стр.28, равной его рыночной стоимости в размере 4 832 352 (Четыре миллиона восемьсот тридцать две тысячи триста пятьдесят два) рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание банка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 988 000 (Три миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 31 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
