Дата принятия: 01 ноября 2018г.
Номер документа: 3а-387/2018
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 ноября 2018 года Дело N 3а-387/2018
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Коньшиной М.С., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь" (далее - ООО "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого помещения, магазин, общей площадью 437, 9 кв. м, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, равной рыночной стоимости в размере 1748059 рублей по состоянию на 22.06.2012.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером ** определена постановлением Правительства Пермского края N 1588-п от 28.12.2012 по состоянию на 22.06.2012 и составила 10934 599, 41 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке от 15.08.2018 N ** рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.06.2012 составила 1748059 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое здание включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, просил восстановить срок для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в судебном заседании возражал против заявленного требования, ссылался на то, что отчет об оценке, которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, должна соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В связи с чем, просил назначить по делу судебную оценочную экспертизу.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), администрация Осинского городского поселения, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили. Администрация просила о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь" является собственником помещения, назначение нежилое помещение, наименование: магазин, этаж 1, площадью 437,9 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, о чем представлена Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости (л.д. 20-24).
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: **** (за N 1179 таблица 2).
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащий данному обществу объект капитального строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество организации, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость здания.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** составила 10934 599, 41 рублей и утверждена по результатам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Суд исходит из того, что Правительство Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объекта, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права Общества по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание ни постановления Правительства Пермского края N 1588-п, ни утвержденных данным постановлением средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
В функции Управления Росреестра по Пермскому краю в силу положения об Управлении Росреестра (приложение N 26 к приказу Росреестра от 30.05.2016 N П/263) входит, в частности: осуществление функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.
Учитывая, что заявленные административным истцом требования обоснованы несоответствием кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной Правительством Пермского края, его рыночной стоимости, участие в деле в качестве заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю является следствием реализации предоставленных ему полномочий.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Административный истец, обращаясь с настоящим иском в суд, просит пересмотреть кадастровую стоимость указанного выше объекта на основании установления кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, что согласуется с положениями абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
ООО "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь" 21.09.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости в отношении объекта с кадастровым номером **, однако уведомлением от 27.09.2018 N 1532 Обществу было отказано в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на истечение 5 лет с момента внесения к ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости (29.01.2013).
Довод административного ответчика Правительства Пермского края о том, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости подано ООО "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь" по истечении 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером ** не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Вместе с тем, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Таким образом, с учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (29.01.2013) и заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером **, в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения, поэтому срок для обращения в суд подлежит восстановлению.
Оспаривая кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке N ** от 15.08.2018, составленный ИП К.
Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером ** по состоянию на 22.06.2012 определена в размере 1748059 рублей.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков", внесена в реестр 15.11.2012 N 1020, гражданская ответственность оценщика застрахована в ОСАО "Якорь".
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка коммерческой недвижимости, в том числе торговой. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости по Пермскому краю на период с марта 2011 года по март 2012 года. После чего оценщик определилдиапазон цен рыночной стоимости 1 кв.м под коммерческое строительство и пришел к выводу что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 2000 руб./кв.м до 5000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 9% (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость). Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы. В разделе 12 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки без учета стоимости земельного участка, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объекта, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.
В отчете приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки одним подходом, согласования полученных результатов не требуется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Оценщик описал технические характеристики объекта, изучил техническую документацию на здание с кадастровым номером **, в связи с чем, пришел к обоснованному выводу, что объект оценки представляет собой здание (стр. 12, 58-69 отчета). В связи с чем, при расчете затрат на замещение аналогичного объекта оценщик использовал площадь не внутренних помещений (437,9 кв.м), а площадь здания - 524, 8 кв.м. В связи с чем, применение затратного подхода для оценки объекта капительного строительства оценщиком применен в соответствии с положениями пункта 24 ФСО N 7.
Указание Правительства Пермского края на то, что в отчете об оценке N ** от 15.08.2018 (стр. 26 отчета) некорректно описан расчет Кб (коэффициента на различиях в элементах благоустройства), судом отклоняется.
Как следует из отчета об оценке, оценщик при определении Кб руководствовался справочником УПВС, техническая часть которого содержит указание на то, что при замене кирпичных стен аналога железобетонными панелями всех типов, следует оценочную стоимость увеличивать на 3% (п. 15 Справочника УПВС на стр. 31 отчета). Оценщик указал, что объект-аналог из Сборника УПВС для здания имеет материал стен - крупнопанельные из ячеистого бетона. В то время как объект оценки имеет материал стен - кирпичные (стр. 26 отчета). Таким образом, поскольку объект со стенами, выполненными из железобетона, имеет стоимость по отношению к такому же объекту со стенами из кирпича на 3% больше, то оценщик правомерно уменьшил стоимость объекта оценки, стены которого выполнены из кирпича. Административный ответчик, ссылаясь на отсутствие закрепленного в справочнике УПВС положения об уменьшении стоимости объекта на 3% не сослался на положения законодательства, которые были нарушены оценщиком при проведении расчетов.
Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком метода оценки в рамках затратного подхода обоснован.
В отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о сравнительной единице и иных характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Суд оснований не согласиться с выводами оценщика не усматривает, они не опровергнуты какими-либо письменными доказательствами.
Ходатайство Правительства Пермского края о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке N ** от 15.08.2018, так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком К. при производстве оценки.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административными ответчиками не доказано, что выявленные ими недостатки отчета об оценке являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета в ходе рассмотрения дела не представлены, суд приходит к выводу, что отчет об оценке, составленный К. является достоверным доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости объекта оценки в размере, указанном в отчете, и может быть положен в основу решения суда.
Утверждение административного ответчика о том, что недостатки отчета повлияли на размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, материалами дела не подтверждается. Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 21.09.2018.
Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "СЕРВИС-ЦЕНТР Пермь" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, магазин, кадастровый номер **, общей площадью 437,9 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1748059 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 сентября 2018 года. Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 6 ноября 2018 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
