Решение Ярославского областного суда от 22 октября 2020 года №3а-386/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2020 года Дело N 3а-386/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бобылева Ильи Георгиевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Бобылев И.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - станция технического обслуживания на 6 постов, площадью 485,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 189 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Бобылев И.Г. является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Яр-Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 9 189 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 24 107 026,75 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Бобылева И.Г. на основании доверенности Роднова О.М. административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допрошенную в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Бобылев И.Г. является собственником объекта недвижимости площадью 485,6 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение - нежилое здание, наименование - станция технического обслуживания на 6 постов, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Бобылев И.Г. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Бобылева И.Г. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 24 107 026,75 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 189 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта затратным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
В рамках затратного подхода оценщиком рассчитывалась единичная стоимость сравнительной единицы аналогичного здания, после чего стоимость сравнительной единицы аналога корректировалась на различия в сравниваемых объектах.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.
В возражениях на Отчет административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на неправильное определение прибыли предпринимателя; некорректное использование в рамках доходного подхода объектов-аналогов из другого сегмента рынка, отличного от объекта оценки; неправомерный отказ от использования при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца сравнительного подхода.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Из Отчета следует, что по результатам анализа существующих методологий и справочных изданий по определению прибыли предпринимателя оценщиком сделан вывод о том, что методика, приведенная в Отчете N 01/2019 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Ярославской области, в наибольшей степени соответствует исследуемому рынку недвижимости и современным его условиям.
Таким образом, оценщик выбор порядка определения предпринимательской прибыли в Отчете вполне обосновала. Использование такого порядка федеральным стандартам оценки не противоречит.
Основными критериями отбора для объектов-аналогов в рамках доходного подхода выступали размещение в районе автомагистрали, с высотой ворот более 4 м, учитывая материал стен (в приоритете сэндвич-панели), равнозначная с объектом оценки внутренняя высота помещений (около 5 м).
Из Отчета следует, что в результате исследования рынка недвижимости оценщиком было отобрано два объекта недвижимости: аналог N 1 (<адрес>), аналог N 2 (<адрес>) - здания и один объект недвижимости: аналог N 3 (<адрес>) - помещения, поскольку они наиболее сопоставимы с объектом оценки. Кроме того, все объявления о продаже датируются 2018 г., что максимально приближено к дате оценки - 01.01.2019 г.
Таким образом, действия оценщика по определению аналогов для сопоставления с объектом оценки в рамках доходного подхода являются обоснованными и положениям федеральных стандартов оценки соответствуют.
Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В Отчете об оценке отказ оценщика от использования сравнительного подхода при определении рыночной стоимости вполне обоснован. Оценщиком проведено исследование по отбору аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, в результате которого она отказалась от его использования, поскольку предложения о продаже объектов, которые потенциально могли бы выступать в качестве объектов-аналогов, несопоставимы с объектом недвижимости административного истца по основным критериям отбора.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части являются несостоятельными.
В возражениях на административное исковое заявление Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщиком в Отчете исследован не весь объем доступных на дату оценки объектов-аналогов и указывает на те аналоги, которые имелись на рынке на дату оценки и подлежали включению в расчет.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат расчета.
В судебном заседании оценщиком дан анализ указанных предложений, согласно которому предложенные Департаментом объекты недвижимости не могут выступать в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости нежилого здания административного истца, поскольку они несопоставимы с ним по основным критериям отбора: материалу стен, этажности, составу, высоте стен, дате продажи.
Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле не опровергнуты.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Бобылева И.Г. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Бобылева И.Г. с настоящим административным иском в суд - 11 сентября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Бобылева Ильи Георгиевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - станция технического обслуживания на 6 постов, площадью 485, 6 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 189 000 (девять миллионов сто восемьдесят девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 11 сентября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 06 ноября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка