Решение Пермского краевого суда от 20 июня 2019 года №3а-386/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 июня 2019 года Дело N 3а-386/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Тайлес" - Попова О.В., действующего на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Мальцевой В.М., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тайлес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Тайлес" (далее ООО "Деловой центр "Тайлес") обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее - ГБУ "ЦТИ ПК"), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 222,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1019000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование требования указано, что помещение находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, ООО "Тайлес" заинтересовано в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, составила 2967598,85 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 1019 000 рублей. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, ГБУ "ЦТИ ПК" возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представитель заинтересованного лица администрации Горнозаводского муниципального района Пермского края в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 109) включено здание торгового центра с кадастровым номером ** по адресу: ****.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Тайлес " является собственником нежилого помещения нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 222,4 кв.м, расположенного в здании торгового центра с кадастровым номером ** по адресу: ****, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 7-9). Поскольку в отношении принадлежащего административному истцу на праве собственности помещения налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то результаты ее определения затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 2967598,85 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Тайлес" представил отчет об оценке от 16.04.2019 года, составленный оценщиком ООО "Пермский центр оценки" Ш.
Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик является квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности, включен в реестр членов Ассоциации "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости, указал на источники сведений, привел в отчете выводы о рынке анализируемого сегмента недвижимости, к которому относится объект оценки. В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
На основании проведенного анализа оценщик с учетом особенностей объекта оценки (местоположения, типа, площади) предположил, что его стоимость будет находиться в диапазоне от 4367 до 13000 рублей (за единый объект недвижимости), ближе к среднему значению.
При проведении оценки рыночной стоимости здания для определения в последующем стоимости помещения, оценщиком использован затратный и сравнительный подходы, приведено обоснование отказа от использования доходного подхода.
С целью определения рыночной стоимости затратным подходом, оценщиком с учетом даты постройки здания оценки - 1988 год, выбран метод сравнительной единицы, использованы данные справочника УПВС. В качестве объекта аналога к предмету оценки (одноэтажного здания торгового центра 1988 года постройки, общей площадью 1531,6 кв.м., без подвала, бетонный ленточный фундамент, наружные панельные стены, железобетонные чердачные перекрытия, полы - деревянные, плитка, канализация, центральное отопление, водопровод, электрическое освещение) выбрано одноэтажное здание магазина продовольственного, промтоварного и смешанной торговли магазина без подвала, с бутобетонным фундаментом, кирпичными стенами, железобетонными чердачными перекрытиями, центральным отоплением, водопроводом, канализацией, электроосвещением).
Оценщик указал на отсутствие необходимости по корректировке на различие в элементах благоустройства и класса конструктивной системы, в связи с соответствием здания, восстановительная стоимость которого определяется для установления рыночной стоимости помещения и сравнительной единицей, установил стоимость затрат на квадратный метр по справочнику УПВС с учетом территориального пояса к которому отнесена Пермская область, регионально-климатического коэффициента. Проверив доводы административного ответчика о неверном подборе объекта аналога по группе капитальности суд полагает их необоснованными, поскольку как объект оценки, так и сравнительная единица, как указано в отчете относятся к одной группе - 1, расчет выполнен с учетом указанной группы капитальности. Таким образом, допущенная оценщиком техническая опечатка в указании в таблице на стр. 21 группы капитальности: как объекта оценки, так и сравнительной единицы - 3, не привела к ошибочному расчету.
Оценщиком для определения восстановительной стоимости объекта оценки (части здания) произведены необходимые расчеты с учетом стоимости затрат на строительство на квадратный метр по справочным данным УПВС в отношении сравнительной единицы, применен регионально-экономический коэффициент, коэффициент пересчета цен. При расчете корректировки на индекс инфляции оценщик использовал средний текущий индекс цен на строительную продукцию по отношению в базовым ценам 1991 года на жилищно-гражданское строительство и соцкультбыт по состоянию на 4 квартал 2017 года, в материалы дела представлены сведения об источнике использованной информации, в связи с чем доводы административного ответчика в указанной части неосновательны. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект, размер накопленного износа и устаревания определен как 76,59 %.
Стоимость затрат на замещение оцениваемого объекта с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы определена как 4 567 073 рубля с учетом НДС без учета износа. Рыночная стоимость объекта оценки с учетом накопленного износа с учетом НДС определена оценщиком как 1069000 рублей.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещения, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал в качестве наиболее подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам, четыре объекта-аналога.
Изучив отчет, суд приходит к выводу о том, что при внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (торгового помещения). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. Выбор предложений в качестве - аналогов обоснован, аналоги отнесены к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года сравнительным подходом.
Принимая во внимание, что стоимость единого объекта включает в себя стоимость соответствующего прав на земельный участок, оценщик определилстоимость земельного участка в виде % от стоимости единого объекта недвижимости. Проверив доводы административного ответчика о недопустимости использования при подготовке отчета об оценке рыночной стоимости данных приложения N 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, поскольку полученный результат не может расцениваться как доказательство рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о его надуманности. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик для определения стоимости доли земельного участка в едином объекте использовал данные Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, приняв их в качестве одного из методов осуществления оценки. Принимая во внимание отсутствие достоверных данных об ошибочности использованного подхода для определения соответствующей доли стоимости земельного части в общей цене предложения, права оценщика определять методы и подходы к оценке, источники используемой для оценки информации, суд не усматривает оснований для признания результата оценки по вышеуказанному обстоятельству недостоверным.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении нежилого помещения без учета стоимости земельного участка определена как 954 000 рублей с учетом НДС.
Полученные с использованием двух подходов результаты оценки были согласованы с учетом качества, обширности использованной информации, иных имеющих значение критериев, определена рыночная стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок по состоянию на 01.01.2018 года - 1019 000 рублей.
Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. Расчеты, произведенные оценщиком в рамках каждого из используемых подходов, позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года. Содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, определена с учетом согласования результатов полученных при проведении оценки различными подходами.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Тайлес" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1019 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 апреля 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 21 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка