Дата принятия: 09 января 2020г.
Номер документа: 3а-386/2019, 3а-32/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 января 2020 года Дело N 3а-32/2020
гор. Ярославль 09 января 2020г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощниками судей Ошмариной Е.Н., Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Компания "Интегратор" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Компания "Интегратор" просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 ноября 2018 года.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется с применением кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Крупин О.В. административные исковые требования поддержал, уточнив их, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб., так как в отчете оценки рыночной стоимости земельного участка была допущена техническая ошибка. В ходе судебного разбирательства оценщиком данная ошибка устранена, в результате чего рыночная стоимость земельного участка определена в размере <данные изъяты> руб.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. возражений относительно административных исковых требований не высказала.
Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенностей Николаева Т.Б. и Шатилович Т.В., Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" по доверенности Правдин А.М. возражали против удовлетворения административных исковых требований, указывая на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав указанных лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
ООО "Компания "Интегратор" арендует земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена Ярославским филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 19.11.2018г.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" от 30 июля 2019 года N 13189\19 оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19.11.2018г. с учетом исправления технической ошибки составляет <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости". В отчете использована выборка земельных участков, объявления о реализации которых содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" не являются основанием для критической оценки отчета.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к проведению подобного рода исследованиям.
В возражениях департамента указывается, что в расчетной таблице оценщиком неверно указана площадь объекта оценки: вместо <данные изъяты> кв.м указан площадь <данные изъяты> кв. м.
Данные возражения не могут являться основанием для критической оценки отчета, так как из содержания отчета следует, что оценщиком определялась рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, в связи с чем указание только в расчетной части площади земельного участка в размере 997 кв.м следует расценивать как техническую ошибку, не приведшей к нарушению законодательства об оценочной деятельности.
Техническая ошибка исправлена оценщиком в ходе судебного разбирательства, представлен уточненный расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором указанная ошибка устранена и размер рыночной стоимости земельного участка равный <данные изъяты> руб. определен исходя из площади объекта оценки <данные изъяты> кв.м.
Не могут служить основанием для критической оценки отчета и показаний свидетеля доводы департамента о том, что в расчетной таблице в строке 13 указана дата продажа объекта оценки 27.08.2018г. (стр. 113 отчета), так как данная описка не привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта оценки, никоем образом не вводит в заблуждение пользователей отчета.
Также в обоснование своих возражений департамент указывает, что оценщик в нарушение требований п. 22 ФСО N 7 не принял в качестве аналогов два объекта.
Объект оценки располагается в городе Ярославле, в связи с чем оценщик производил отбор аналогов также расположенных в городе Ярославле. При этом оценщиком было проанализировано достаточное количество аналогов. Объект аналог N 1, на который ссылается департамент, располагается в <адрес>, в связи с чем оценщик обоснованно, исходя из требований п\п "б" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости", не стал рассматривать данный объект в качестве аналога.
Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что относительно объекта по <адрес> были проведены переговоры с продавцом и выяснено, что земельный участок продается как пристройка к зданию училища и имеет на территории незавершенное строительством здание, предлагается как инвестиционный проект со строительством и вводом в эксплуатацию здания, что указано и в тексте объявления. В связи с этим данный объект не участвовал в анализе рынка и дальнейшей выборке.
Показания свидетеля ФИО1 согласуются с содержанием объявления и представленными фотографиями, поэтому показания свидетеля расцениваются как объективные, не содержащие противоречий.
Показания свидетеля об отсутствии оснований для использования данного объекта в качестве аналога не противоречат федеральным стандартам оценки, полностью соответствуют положения п\п "б" п. 22 ФСО N 7, согласно которым в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 5 аналога, набравших 3 балла. Из 5 отобранных объектов был исключен один объект по причине наличия улучшений на его территории. Выводы о наличии оснований для исключения данного аналога в отчете мотивированы.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Выборка 4 объектов-аналогов является существенной. Отражает развитость рынка объекта оценки.
Объект по <адрес> не был использован оценщиком при расчете рыночной стоимости земельного участка, так как в результате ранжирования набрал 2 балла. Тем самым, оснований для утверждения о том, что объект по <адрес> исключен без достаточных на то оснований, не имеется.
МКУ "Агентство по аренде земельных участков гор. Ярославля" в своих возражениях указывает на то, что оценщик необоснованно отказался от корректировки на торг объекта-аналога N 4, так как в объявлении указано о срочной продаже, неверно определилкритерии ранжирования аналогов.
Между тем оценщиком учитывались условия продажи объектов-аналогов, информация об объектах-аналогах, в том числе об условиях продажи, им проверялась. Каких-либо сведений о влиянии условий продажи объекта-аналога N 4 на его цену не добыто. Лицами, участвующими в деле, доказательства, подтверждающие необходимость применения корректировки на торг в связи с условиями продажи, также не представлены.
Оценщиком были определены критерии, на основании которых производилось ранжирование аналогов и сопоставимость с объектом оценки на использование в расчете с учетом вида разрешенного использования: площадь, вид разрешенного использования, градостроительная зона.
Ранжирование аналогов по указанным критериям в отчете мотивирован со ссылками на проведенные исследования и справочные материалы, то есть не носит произвольный характер, является экономически обоснованным. В то время как возражения заинтересованного лица носят субъективный характер, объективно выводы оценщика в этой части не опровергают.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление ООО "Компания "Интегратор" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 ноября 2018 года.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 02 августа 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
