Решение Амурского областного суда от 19 марта 2019 года №3а-386/2018, 3а-12/2019

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2019 года Дело N 3а-12/2019
Амурский областной суд в составе:
председательствующего: судьи Бушманова А.П.,
при секретаре Габриелян Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Амурский мебельный комбинат" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Амурский мебельный комбинат" обратилось с указанным заявлением в Амурский областной суд, в обоснование указав, что Общество является собственником нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного <адрес>.
Постановлением Правительства Амурской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29.11.2016 N 536, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена в размере 88 964 317 руб. 10 коп.
Полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной, а также с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости, ООО "Амурский мебельный комбинат" обратилось в ООО "Амур Оценка" г. Благовещенска.
Согласно Отчета N091-17/18 от ДД.ММ.ГГГГ, который подготовлен ООО "Амур Оценка", рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, по состоянию на 01.01.2016, составляет 19 078 000 руб.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области N482 от 17.07.2018 отклонено заявление ООО "Амурский мебельный комбинат" о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
Учитывая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств административного истца, в частности по уплате налога на имущество, ООО "Амурский мебельный комбинат" считает, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают их права и законные интересы.
На основании изложенного, административный истец просит суд:
- пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, и установить её равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 19 078 000 руб.
Представитель Управления Росреестра по Амурской области - Кантамирова О.Н. в письменном отзыве полагала, что требования административных истцов подлежат удовлетворению только в случае представления отчета, соответствующего требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области просила суд рассмотреть дело в их отсутствие.
Министр Министерства имущественных отношений Амурской области - Ф.И.О.1. в письменном отзыве полагает, что представленный в материалы дела отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством по делу. Просил суд в удовлетворении иска отказать.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Амурский мебельный комбинат" - Горяйнова А.В. настаивала на удовлетворении заявленных требований, поддержала ранее заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
Представитель Министерства имущественных отношений Амурской области - Янова О.В. возражала относительно назначения повторной экспертизы, полагая представленное экспертное заключение обоснованным и достоверным. Поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях.
Определением Амурского областного суда от 19 марта 2019 года представителю административного истца ООО "Амурский мебельный комбинат" - Горяйновой А.В. в ходатайстве о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказано.
Представители Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; представители Управления Росреестра по Амурской, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определилрассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 13).
В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что ООО "Амурский мебельный комбинат" является собственником нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>
Постановлением Правительства Амурской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29.11.2016 N 536, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена в размере 88 964 317 руб. 10 коп.
Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, ООО "Амурский мебельный комбинат" просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости и установить её в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016.
Поскольку ООО "Амурский мебельный комбинат" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, результаты определения кадастровой стоимости которого влияют на размер имущественного налога, который рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что затрагивает права и обязанности Общества, суд полагает, что Общество вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.
Согласно ст.24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).
В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N091-17/18 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "Амур Оценка", как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
По ходатайству представителя Правительства Амурской области определением Амурского областного суда от 14 ноября 2018 года по настоящему административному делу была назначена судебная экспертиза в области оценочной деятельности, проведение которой поручено ООО "Оценка собственности".
В силу частей 1, 2 статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.
В соответствии со ст.2 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N73-Ф3 (далее - Закон N73-Ф3) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Статьёй 41 указанного Закона N73-Ф3 установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Таким образом, действие Закона N73-Ф3 распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО "Оценка собственности".
Судом перед экспертом ООО "Оценка собственности" поставлены вопросы: соответствует ли представленный отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом указать, допущены ли оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Установить рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.
В силу статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Статьей 84 указанного Кодекса предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Согласно заключению ООО "Оценка собственности" от 28 января 2019 года экспертом сделан вывод о том, что отчет N091-17/18 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ от 29 июля 1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 составляет 51 961 206,00 руб.
На вопросы представителя административного истца Горяйновой Н.А. эксперт Ф.И.О.2 пояснила, что фактический вид разрешенного использования земельного участка на дату исследования согласно материалам дела - административно-производственная база. На данном участке расположены: здания административно-производственной базы. Размежевание земельного участка не произведено. Вид разрешенного использования земельного участка не изменен. С изменением вида разрешенного использования земельного участка собственник будет платить более высокий налог на землю. Согласно п.20 ФСО 7 "Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования". Объектом исследования является не земельный участок, а ОКС.
Включение в состав арендной ставки расходы по оплате коммунальных платежей является типичным условием рынка офисно-торговых помещений (зданий). В связи с тем, что на представленных в материалах дела фотографиях объекта исследования нет приборов учета тепла, водопотребления и электроэнергии, следовательно, можно сделать вывод, что арендодатель предлагает данные помещения в аренду по ставке включающей в себя данные затраты и объект исследования является объектом с единой организационной системой управления.
Представленные в заключении данные по объектам аналогам были внесены в базу данных ООО "Оценка собственности" с учетом интервьюирования собственников (арендодателей) данных помещений.
Также пояснила, что Эксперт имеет право самостоятельно выбирать методы и подходы определения стоимости, нарушений ФСО нет.
Таким образом, опросив эксперта в судебном заседании, суд устранил сомнения в правильности экспертного заключения.
Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими собранными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.
Суд считает, что экспертное заключение соответствует требования ст. 82 КАС РФ, регламентирующей содержание заключения эксперта, содержит ответы на поставленные судом при назначении экспертизы вопросы, выводы основаны на проведенном исследовании, которое отражено в заключении. Экспертом исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что соответствует положениям п.1 ст.8 Федерального Закона от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Указанное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных согласно ч.2 ст.8 Закона N73-Ф3.
Квалификация эксперта ООО "Оценка собственности" - Ф.И.О.2 соответствует требованиям ст. 13 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N73-Ф3. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При таких обстоятельствах сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также в наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, а поэтому оснований для назначения по делу повторной экспертизы, установленных ч. 2 ст. 83 КАС РФ, не имеется.
Таким образом, результаты отчета об оценке N091-17/18 от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ссылается административный истец в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости и определенной по состоянию на 01 января 2016 года, полностью опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.
Доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного нежилого помещения, сторонами суду не представлено.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного <адрес>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года в размере 51 961 206 рублей.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 N361-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 2696,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного <адрес>, и установить с 01 января 2016 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 51 961 206 (пятьдесят один миллион девятьсот шестьдесят одна тысяча двести шесть) рублей 00 копеек.
Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 27 сентября 2018 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья Амурского областного суда А.П. Бушманов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка