Решение Пермского краевого суда от 20 июня 2019 года №3а-385/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 июня 2019 года Дело N 3а-385/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Звезда" - Иванова С.А., представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., представителя административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - Спицыной А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Звезда" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Звезда" (далее - ООО "Звезда", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилых помещений с кадастровыми номерами **7303, **7310, находящихся в здании по адресу: ****, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных помещений, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, для помещения с кадастровым номером - **7303 - 33997622,96 рублей, для помещения с кадастровым номером - **7310 - 1789307,26 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных помещений на эту же дату для помещения с кадастровым номером - **7303 - 17117984 рубля, для помещения с кадастровым номером - **7310 - 678 557 рублей. Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
При подготовке дела к рассмотрению, к участию в деле в качестве соответчика привлечено - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, возражения представителя Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края полагает необоснованными, так как достоверность отчета подтверждена экспертным заключением.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, тогда как в отношении отчета представленного истцом имеются замечания. Представляя интересы административного ответчика - ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее - ГБУ "ЦТИ ПК") пояснила, что учреждение не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск, полагает, что требования необоснованно заявлены в отношении Управления, являющегося по данному спору ненадлежащим ответчиком.
Представитель Правительства Пермского края в суд не явился, о рассмотрении спора уведомлен, ранее представил письменный отзыв.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Звезда" является собственником помещений в здании по адресу: **** (кадастровый номер **6394), в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером **7303 общей площадью - 756,7 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером **7310 общей площадью 37,4 кв.м., что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности (л.д. 7, 8).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **6394, расположенное по адресу: ****. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена для помещения с кадастровым номером - **7303 как 33997622,96 рублей, для помещения с кадастровым номером - **7310 как 1789307,26 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 9, 10). Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений, в подтверждение заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке от 13.03.2019 N 8849, составленный оценщиком ООО "Промпроект-Оценка" - М. Выполнившая отчет оценщик включена в реестр членов Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", свидетельство о вступлении N 676 от 20.12.2013 года, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, положительное экспертное заключение эксперта Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" на отчет об оценке - В., возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что указанный отчет может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости, соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми, в том числе, проанализировала рынок объектов капитального строительства (нежилых помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческих помещений на территории г. Перми с учетом НДС без учета скидки на торг, зонирования и корректировок на физические характеристики объектов составил от 30406 до 47761 руб./кв.м., для объектов торгового значения в 3 зоне престижности диапазон цен от 12619 до 160818 руб./кв.м. С учетом местоположения объекта оценки, который расположен в 3 зоне престижности, состояния объекта, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться в указанном выше диапазоне цен на уровне среднего значения. Также оценщиком приведены выводы по результатам анализа предложений по аренде на рынке недвижимости города Перми, определен диапазон предложений, составивший с учетом НДС без учета скидки на торг, зонирования и корректировок на физические характеристики объектов от 300 до 565 руб./кв.м., для объектов торгового значения в 3 зоне престижности от 200 до 1875 руб./кв.м.
То обстоятельство, что определенный оценщиком по результатам анализа конкретных цен предложений диапазон рыночных цен, средняя стоимость определены ниже средней цены предложения по городу Перми (в том числе с учетом зоны престижности) приведенной в отчете об оценке по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.
При проведении оценки для при определения рыночной стоимости помещений, оценщиком использован сравнительный и доходный подходы, при определении рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, отказ от использования затратного подхода в отношении объектов оценки обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещений и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрала 3 объекта-аналогов для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов.
Проверив довод административного ответчика о том, что действия оценщика выполнившей расчет рыночной стоимости для двух помещений с использованием сравнительного подхода, как для единого объекта, без учета особенностей одного из помещений, который функционально является вспомогательным путем, суд полагает, что указанное обстоятельство не может быть принято как основание для отказа в принятии отчета в качестве доказательства рыночной стоимости объектов.
Как следует из материалов дела, помещение с кадастровым номером **7303 общей площадью - 756,7 кв.м. является торговым, тогда как помещение с кадастровым номером **7310 общей площадью 37,4 кв.м. вспомогательным (выход на лестничную площадку), вместе с тем, данные помещения имеются одно назначение (торговые помещения), в связи с чем для оценки данных объектов оценщиком обоснованно подобраны одинаковые объекты аналоги. Доказательств в подтверждение доводов административного ответчика о том, что при проведении оценки по расчету с использованием сравнительного подхода для каждого и помещений, рыночная стоимость была бы определена в ином размере, не представлено. Вместе с тем, как следует из содержания отчета об оценке функциональные особенности помещения с кадастровым номером **7310 общей площадью 37,4 кв.м. были приняты оценщиком во внимание при определении рыночной стоимости, к установленной для помещения с кадастровым номером **7303 общей площадью - 756,7 кв.м. стоимости применен понижающий коэффициент.
При использовании доходного подхода, оценщик использовал метод капитализации, выбрав для расчета данные ежемесячных арендных платежей по объектам-аналогам сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях в отношении четырех объектов сопоставимых с оцениваемым. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым она сочла возможным принять указанные объекты для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации.Также оценщиком была произведена необходимая корректировка с учетом особенностей объекта оценки, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок. С учетом полученных данных оценщик произвела расчет ставки капитализации, определив рыночную стоимость объекта оценки.
Вся информация о принятых оценщиков для расчета объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Возражений по результатам определения рыночной стоимости объектов оценки с использованием доходного подхода административными ответчиками не заявлено.
Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, без учета стоимости земельного участка и НДС по состоянию на 01.01.2018 года для помещения с кадастровым номером - **7303 - 17117984 рубля (22622 руб./кв.м.), для помещения с кадастровым номером - **7310 - 678557 рублей (18143 руб./кв.м.).
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО N 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.
При определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером **7310 общей площадью 37,4 кв.м. оценщик использовал понижающий коэффициент относительно рыночной стоимости установленной для помещения с кадастровым номером **7303, учитывая назначение данного помещения. При определении размера корректировки оценщик использовала справочные данные "Справочник оценщика недвижимости-2017, производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, приведя в отчете соответствующую информацию. Поскольку оценщик вправе определять используемые для расчета методики, источники данных, в том числе и справочные данные, коэффициент примененный оценщиком определен для корректировки стоимости части здания используемой для обслуживания части здания используемой по основному назначению, ч то соответствует цели корректировки с учетом особенности назначения объектов оценки и их соотношения между собой, оснований полагать результат оценки недостоверным, не имеется. Возражая против использования указанного коэффициента, представитель административного ответчика указал на то, что необходимость использования понижающего коэффициента не оспаривается, однако подлежал использованию иной корректирующий коэффициент, вместе с тем, в материалы дела доказательств наличия иного коэффициента, который мог быть использован оценщиком, равно как и доказательство того, каким образом указанное обстоятельство могли повлиять на результат определения рыночной стоимости не представлено.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Положительным экспертным заключением N 13095 от 10.04.2019 года на отчет об оценке N 8849 выполненным экспертом Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" - В., установлено, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, расчет стоимости объектов оценки, проведенный Экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных Оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объектов об оценке, определенную оценщиком.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Звезда" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером **7303, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 17117984 рубля;
- нежилого помещения с кадастровым номером **7310, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 678 557 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 апреля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 21 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка