Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 3а-385/2019, 3а-31/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 3а-31/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вагаповой Людмилы Анатольевны об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Вагапова Л.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
1. земельного участка площадью 1000 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-6 квартирные жилые дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
2. земельного участка площадью 1000 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-6 квартирные жилые дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Заявление обосновано тем, что Вагапова Л.А. является собственником указанных земельных участков. В соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п утверждена кадастровая стоимость данных земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года, которая определена в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером N - 2 358 540 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 2 358670 рублей.
Вагаповой Л.А. произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости на указанную дату. Согласно отчету ООО Оценочная компания "Канцлер" рыночная стоимость земельных участков составила 1 154 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании административный истец Вагапова Л.А. административный иск поддержал.
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против заявленных требований, считая необоснованным представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ярославской области представило отзыв на заявление административного истца, где подтвердило право собственности Вагаповой Л.А. на указанные объекты недвижимости. Вопрос об удовлетворении требований оставило на усмотрение суда.
Мэрия города Ярославля просила рассмотреть дело в отсутствии их представителя, представлены возражения на административный иск.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, мнения по заявлению не высказали.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что Вагапова Л.А. является собственником указанных земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении указанных объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, правообладателем которых он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что кадастровая стоимость земельных участков утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п по состоянию на 1 января 2015 года и составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 2 358 540 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - 2 358670 рублей.
Административным истцом представлен отчет ООО Оценочная компания "Канцлер" N 18/07/2019 от 01 августа 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила 1 154 000 рублей.
Доводы заинтересованных лиц о несоответствии выводов оценщика законодательству об оценочной деятельности, не нашли своего подтверждения в суде.
В судебном заседании оценщик ФИО 1 подтвердил выводы, содержащиеся в отчете оценки рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация, описаны правила отбора объектов-аналогов. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности мэрии города Ярославля, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Из отчета следует, что оценщиком представлена информация о величине выборки за 2014 год, рассмотрено более 50 предложений по продаже земельных участков в г.Ярославле. При исследовании рынка оценщик с учетом принципа достаточности использовал только те объекты, которые были идентифицированы.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В качестве аналогов выбраны три объекта по ценообразующим факторам: виду разрешенного использования, площади, местоположению.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком нарушение положений п.22 ФСО N 7 не допущено.
Согласно п.8 ФСО N 1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Из содержания отчета следует, что информация об аналоге N 1, которая использована оценщиком, предшествовала дате оценки, что соответствует п.8 ФСОN 1.
Дата размещения объекта-аналога N 1 указана 14 октября 2014 года, необходимая информация об объекте получена путем истребования сведений непосредственно от продавца, что не противоречит законодательству об оценочной деятельности. Оценщик допрошен в суде в качестве свидетеля и несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложных сведений.
При указанных обстоятельствах не доверять информации в отчете об аналоге N 1 и пояснениям оценщика по данному аналогу у суда не имеется.
Утверждения заинтересованного лица о том, что оценщиком неправильно определен сегмент рынка для объектов оценки, не нашел своего подтверждения в ходе суда.
Судом установлено, что оцениваемые земельные участки имеют вид разрешенного использования - 2-6 квартирные жилые дома, т.е. для строительства блокированных жилых домов.
В соответствии со статьей 39 Правил землепользования и застройки города Ярославля", утв. решением муниципалитета г.Ярославля от 17.09.2009 N 201 блокированные жилые дома, состоящие из двух и более блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи относятся к территориальной зоне Ж4.
С учетом приведенных положений отобранные оценщиком объекты-аналоги имеют схожий вид разрешенного использования с объектами оценки, расположены в зоне Ж4, сопоставимы по площади и месторасположению.
Предложенные Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области аналоги не могли быть использованы оценщиком ввиду следующего.
Приводя данные возражения, Департамент не приводит доказательств того, что использованных оценщиком объектов - аналогов было недостаточно для определения величины рыночной стоимости земельных участков.
Аналог N 1 (ул. Тверицкая Набережная) не мог быть использован оценщиком по ценообразующему фактору, поскольку имеет иной вид разрешенного использования по сравнению с объектами оценки.
Аналог N 2 (кадастровый номер N) отличается от объектов оценки по местоположению.
Аналог N 3 относится к рынку аренды земельных участков. Из представленных заинтересованным лицом сведений цена продажи объекта определена как сумма годовой арендной платы, что ставит под сомнение определение данной стоимости как стоимости права аренды земельного участка и, следовательно, обоснованности использования данных сведений в расчетах.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости суд исходит из отчета рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО Оценочная компания "Канцлер".
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, т.е. - 18 сентября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1000 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-6 квартирные жилые дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 154 000 рублей.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1000 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-6 квартирные жилые дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 154 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 18 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
