Решение Пермского краевого суда от 19 июня 2019 года №3а-384/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 июня 2019 года Дело N 3а-384/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца открытого акционерного общества "Ляды" - Щенятской Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края - Мальцевой В.М, действующей на основании доверенности, рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Ляды" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "Ляды" (далее - ОАО "Ляды", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания общей площадью - 2085,9 кв.м. с кадастровым номером **800 расположенного по адресу: ****; нежилого здания общей площадью - 1958 кв.м. с кадастровым номером **1154 расположенного по адресу: **** - равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных объектов недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости зданий. Принадлежащие административному истцу объекты включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (NN1318, 5030). Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила в отношении нежилого здания с кадастровым номером **800 - 56076501,24 рубль, в отношении нежилого здания с кадастровым номером **1154 - 54010509,74 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных зданий на эту же дату определена в меньшем размере. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, основания для назначения экспертизы полагает надуманными.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчеты об оценке должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее представил отзыв на иск, полагает, что является ненадлежащим ответчиком по делу.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ОАО "Ляды" является собственником нежилого здания кафе "***" общей площадью - 2085,9 кв.м. с кадастровым номером **800 расположенного по адресу: ****; нежилого здания торгового центра общей площадью - 1958 кв.м. с кадастровым номером **1154 расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 108-115, 117-120).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень за N 1318 включено здание с кадастровым номером **800 расположенное по адресу: ****; за N 5030 включено здание с кадастровым номером **1154 расположенное по адресу: ****.
Поскольку принадлежащие административному истцу здания включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края. В том числе в отношении нежилого здания с кадастровым номером **800 как 56 076 501,24 рубль, в отношении нежилого здания с кадастровым номером **1154 - 54 010 509,74 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 107, 116). Приведенный результат определения кадастровой стоимости зданий просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером **800 от 30.04.2019 года N 2668/2019-2, составленный оценщиком ООО "УралПрофОценка" - Щ.. Выполнивший отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включен в реестр членов Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", что подтверждается копией свидетельства, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка недвижимости к которому с учетом фактического использования установленного при осмотре и данных технического учета относится здание - торговая недвижимость), произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировал рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (объектов торгового назначения), определив среднюю цену за единый объект в городе Перми на декабрь 2017 года - 59180 руб./кв.м., среднюю цену предложений в отдаленных районах города Перми - 53784 руб./кв.м., также оценщик оценил рынок земельных участков, предложения аренды. С учетом данных анализа рынка недвижимости, ценообразующих характеристик объекта оценки определилдиапазон вероятной цены объекта очищенной от стоимости земельного участка, величины торга и НДС от 15400 до 28200 рублей за кв.м.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости здания использован затратный подход, отказ от применения сравнительного и доходного подходов в отношении здания в отчете обоснован. С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные опубликованные в серии "Справочник оценщика" фирмой Ко-Инвест. Учитывая особенности объекта оценки: здание кафе площадью 807,6 кв.м. с торговым двухэтажным пристроем площадью 1182,2 кв.м., торговым одноэтажным пристроем площадью 96,1 кв.м. для каждой из составных частей здания оценщиком выбрана сравнительная единица.
В том числе для здания кафе - кафетерий (шифр по УПСС-2018 О3.05.000.0007), как сопоставимый с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему, оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость.
Для торгового двухэтажного пристроя оценщиком выбрана сравнительная единица - рынки от 1 до 2 этажей (шифр по УПСС-2018 О3.08.000.01.01), как сопоставимая с объектом оценки по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему, оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость.
Для торгового одноэтажного пристроя со стороны входа в кафе "***" оценщиком выбрана сравнительная единица - магазины от 1 до 2 этажей (шифр по УПСС-2018О3.08.000.0030), как сопоставимая с объектом оценки по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему, оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость. Проверив доводы административного ответчика о том, что оценщиком не приведено обоснования принятых при расчете строительного объема данных по высоте, ширине и длине пристроя, несоответствии использованных оценщиком данных сведениям, приведенным в техническом паспорте, проектной документации, суд полагает, что они не могут быть признаны обоснованными. В тексте отчета об оценке, а также в дополнительно представленных пояснениях оценщик обосновал причины, по которым приведенные в техническом паспорте данные замеров не могли быть приняты для определения строительного объема, а также то, каким образом были произведены расчеты данных по высоте, длине и ширине пристроя, приведенные административным ответчиком доводы не опровергают выводы оценщика в данной части.
Также административным ответчиком указано на то, что оценщиком неверно определены данные для проведения корректировки на различие по высоте этажа между объектом оценки и аналогом из справочника Ко-Инвест, что привело к неверному результату определения рыночной стоимости объекта оценки в целом. Изучив доводы сторон, содержание отчета об оценке, приведенные справочные данные, использованные оценщиком, суд полагает, что позиция административного оценщика не может быть принята как основание для отказа в принятии отчета в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта оценки. Как следует из содержания отчета (л.д. 35- оборот, страница отчета 48), оценщик, приведя формулу справочника Ко-Инвест, используемую для осуществления поправки на высоту этажа указал каким образом были определены использованные в формуле данные, в том числе средняя высота этажа объекта оценки и средняя высота этажа объекта аналога справочника Ко-Инвест, оснований полагать, что используемый оценщиком подход неправомерен не имеется, методика расчета обоснована, математический расчет верен, доводы ответчика о том, что результаты расчета противоречат данным технической документации не могут быть признаны обоснованными, поскольку, как обоснованно указал представитель истца технический паспорт, проектная документация не содержат данных о средней высоте этажа здания и его пристроев.
Иных возражений по расчету оценщиком величины затрат на создание оцениваемого объекта не приведено.
Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ с учетом года постройки составных частей объекта оценки, внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Стоимость затрат на замещение оцениваемого объекта с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы определена как 43218400 рублей. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения по городу Перми, приведенной в отчете об оценке по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.
В подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером **1154 от 30.04.2019 года N 2669/2019-2, составленный оценщиком ООО "УралПрофОценка" - Щ.. Выполнивший отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включен в реестр членов Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", что подтверждается копией свидетельства, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка недвижимости к которому с учетом фактического использования установленного при осмотре и данных технического учета относится здание - торговый центр), произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировал рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (объектов торгового назначения), определив среднюю цену за единый объект в городе Перми на декабрь 2017 года - 59 180 руб./кв.м., среднюю цену предложений в отдаленных районах города Перми - 53 784 руб./кв.м., также оценщик оценил рынок земельных участков, предложения аренды. С учетом данных анализа рынка недвижимости, ценообразующих характеристик объекта оценки определилдиапазон вероятной цены объекта очищенной от стоимости земельного участка, величины торга и НДС от 12 400 до 22 700 рублей за кв.м.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости здания использован затратный подход, отказ от применения сравнительного и доходного подходов в отношении здания в отчете обоснован. С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные УПВС сборник 33, таблица 5, графа "б". В качестве сравнительной единицы для оцениваемого двухэтажного здания торгового центра площадью 1958 кв.м. 1982 года постройки (без подвала) оценщиком выбрано здание "магазина продовольственного, промтоварного и смешанной торговли, двухэтажные и более", как сопоставимое с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете не обоснован выбор сравнительной единицы, поскольку она имеет такую особенность как подвал, методики корректировки на данную особенность не разработано, оснований для применения в целях корректировки Постановления Ленинградской области от 02.07.2002 года N 127-пг не имеется, проверены судом и не могут быть приняты как основание для отказа в принятии отчета об оценке в качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости. Как следует из представленного в материалы дела отчета, дополнительно представленных пояснений оценщика, выбор сравнительной единицы был основан на сопоставлении оцениваемого объекта с данными УПВС (с учетом года постройки оцениваемого объекта), поскольку сравнимых объектов без подвала в сборнике не имелось, оценщиком был выбран наиболее близкий к оцениваемому объекту образец, при этом все сопоставимые сравнительные единицы также описаны как здания с подвалом. Для проведения корректировки с учетом отсутствия у объекта оценки подвала, оценщик указал на то, что данные справочника УПВС не содержат рассчитанных коэффициентов для исключения из стоимости объекта затрат на строительство подвала, имеющийся коэффициент определен для деревянных зданий с подвалами, в связи с чем был использован поправочный коэффициент определенный Федеративным союзом инвентаризаторов опубликованный в сборниках N 1-ФСИ/28-4-1-98, N 1-ФСИ/28-4-1-99, N 1-ФСИ/28-4-2-98. Поскольку разработанные и опубликованные Федеративным союзом инвентаризаторов показатели были разработаны как дополнительные к данным сборника УПВС, законодательством в сфере оценочной деятельности не установлен запрет на использование данных полученных в иных отраслях народного хозяйства (в том числе в области жилищного строительства), оценщик при проведении оценки обоснованно принял во внимание данные восполняющие имеющий пробел, доказательств того, что стоимость объекта оценки подлежала определению без проведения указанной корректировки, равно как и того, что корректировка проведена неверно, что повлияло на итоговые результаты оценки, не представлено. Оценщиком были произведены и иные необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя. Иных возражений по расчету оценщиком величины затрат на создание оцениваемого объекта не приведено.
Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ с учетом года постройки составных частей объекта оценки, внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Стоимость затрат на замещение оцениваемого объекта с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы определена как 27748389,64 рублей. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения по городу Перми, приведенной в отчете об оценке по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Проверив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчетов об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчетах отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в отчетах об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление открытого акционерного общества "Ляды" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером **800 расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 43218400 рублей;
- нежилого здания с кадастровым номером **1154 расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 27748400 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 апреля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 21 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка