Решение Ростовского областного суда от 19 мая 2021 года №3а-383/2020, 3а-20/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 3а-20/2021
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Салькинова Сергея Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
Салькинов С.С. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 11 марта 2020 года в размере 45 594 664 руб.
В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка, образованного в результате перераспределения земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в частной собственности на основании соглашения N 20/27 от 7 июля 2020 года. Расчет платы по соглашению основан на кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка.
По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Салькинов С.С. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2020 г. согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в размере 50 370 000 руб.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска, ООО "БАТОН", ООО "Деловой партнер", Салькинов Е.С., АО "Новочеркасскгоргаз".
От представителя административного истца по доверенности Колесникова А.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и представителя административного истца с учетом поданных уточненных требований.
От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Куринного В.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика указал на отсутствие замечаний к содержанию и выводам экспертизы, проведенной ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", а также поддержал результаты экспертизы, проведенной ООО ОК "Золотая цифра".
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска в отзыве на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении административного иска, указал, что кадастровая стоимость земельного участка напрямую влияет на размер налоговой базы муниципального образования.
От Управления Росреестра по Ростовской области, ООО "БАТОН", ООО "Деловой партнер", Салькинова Е.С., АО "Новочеркасскгоргаз" отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 13 мая 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно разъяснений, данных в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что 11 марта 2020 г. в результате перераспределения земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 21416 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения объектов розничной торговли, для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и т.д.), для стоянок автомобильного транспорта, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 11 марта 2020 года в сумме 80 543 006,08 руб. (т. 1 л.д. 152).
В соответствии с соглашением N 20/027 от 07.07.2020, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска и ООО "БАТОН", ООО "Деловой партнер", Салькиновым С.С., Салькиновым Е.С., в результате соглашения о перераспределения земельных участков у административного истца возникает право собственности на 3/10 доли земельного участка, общей площадью 21416 кв.м. Размер платы за увеличение площади составляет 1806914,80 руб. Расчет платы согласно приложению к соглашению основан на кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 80543006,08 руб. (т. 1 л.д. 153-159).
Таким образом, административный истец имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке N 22 от 23.07.2020 г., составленный оценщиком ФИО1 Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 11 марта 2020 года составила 45 594 664 руб. (т. 1 л.д. 26-123).
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).
Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11 марта 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО ОК "Золотая цифра" ФИО2
Согласно заключению эксперта ООО ОК "Золотая цифра" N 23 от 11 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11 марта 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 84 572 000 рублей (т. 2 л.д. 94-215).
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем административного истца по доверенности представлено заключение специалиста от 29.01.2021 о рецензировании заключения эксперта N 23 от 11.01.2021, экспертное заключение (положительное) N 60/02-21 на отчет об оценке N 22 от 23.07.2020, рецензия N 1 на заключение эксперта N 23 от 11.01.2021, заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы ( т. 3 л.д. 1-4, 5-37, л.д. 100-121, л.д. 122-151, д.д. 175).
Исследовав возражения административного истца на заключение эксперта N 23 от 11.01.2021, допросив эксперта ФИО2., оценщика ФИО1 в качестве эксперта, суд в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, обоснованности возражений лиц, участвующих в деле, возможности влияния на рыночную стоимость ограничений прав на земельный участок назначил повторную судебную экспертизу. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3
По результатам проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО3 подготовлено заключение N 923-Э/2021 от 13 апреля 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11 марта 2020 года составляет 50 370 000 (т. 4 л.д. 7-189).
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта ФИО3 от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценивая экспертное заключение ФИО2 и экспертное заключение ФИО3 по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Отчет об оценке, представленный административным истцом, не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путём назначения судебных экспертиз. Установлено, что отчет об оценке оспаривался обоснованно.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, подготовленном экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3
Из заключения N 923-Э/2021 от 13 апреля 2021 года следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
В заключении судебной экспертизы проведен достаточно полный анализ рынка земельных участков Ростовской области и в г. Новочеркасске Ростовской области, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка.
При использовании метода сравнения продаж экспертом осуществлен сбор данных, изучение рынка недвижимости, отобраны аналоги из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу. Экспертом произведен анализ и сравнение каждого аналога с объектом экспертизы по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах.
Суд находит, что заключение экспертизы, подготовленное экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", является объективным, сомнений в своей обоснованности не вызывает.
Эксперту были представлены актуальные сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях на данный объект.
Также в результате проведения повторной судебной экспертизы устранены сомнения относительно принятия в расчетах ранее проведенной судебной оценочной экспертизы одного объекта в качестве двух объектов-аналогов, объявления о которых размещены на разных сайтах, применения корректировки с учетом того, что город Новочеркасск является городом-спутником Ростова -на-Дону.
Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Данных о наличии в заключении эксперта ФИО3 нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в суд не представлено.
Таким образом, проанализировав заключение эксперта ФИО3 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости земельного участка комитетом не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Глава 25 КАС Российской Федерации определяет особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Какие-либо специальные правила распределения судебных расходов по рассмотрению дел данной категории не предусмотрены.
Частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст.103 КАС Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании п.п. 4, 7 ст. 106 КАС Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" даны разъяснения, в частности, по применению законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением административных дел.
В целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения в постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Также при разрешении вопроса о судебных расходах по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следует руководствоваться Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П.
ООО ОК "Золотая цифра" представило в суд счет N 6-23-2020 от 11 января 2021 года и финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 30 000 рублей (т. 2 л.д. 91-93).
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд счет N 69 от 13 апреля 2021 года и экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей (т. 4 л.д. 3-5).
Суд отмечает, что оснований для отказа в оплате услуг ООО ОК "Золотая цифра" не имеется, поскольку расходы связаны с рассмотрением настоящего административного дела. Представленное экспертное заключение N 23 от 11 января 2021 года составлено без нарушений закона, выводы сделаны экспертом в пределах профессионального усмотрения. Заключение эксперта не признано судом недопустимым, недостоверным доказательством. Установление в ходе судебного разбирательства по делу обстоятельств, послуживших основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, само по себе не является обстоятельством, освобождающим стороны от несения расходов на проведение данной экспертизы.
Размер оплаты проведенных ООО ОК "Золотая цифра" и ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" экспертиз, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение исследования и составление заключения. Названные суммы находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (37,5%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 21416 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения объектов розничной торговли, для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и т.д.), для стоянок автомобильного транспорта, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 11 марта 2020 года в размере 50 370 000 руб.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Салькинова Сергея Сергеевича в пользу ООО ОК "Золотая цифра" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.
За счет денежных средств, поступивших от Салькинова Сергея Сергеевича (ИП) в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу N 3а-20/2021 (платежное поручение N 22 от 24.02.2021 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу на счет ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка