Решение Ярославского областного суда от 11 января 2021 года №3а-383/2020, 3а-14/2021

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 января 2021 года Дело N 3а-14/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Большесельского районного потребительского общества об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Большесельское районное потребительское общество (Большесельское РайПО) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - здание, площадью 1 549, 2 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 13 930 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Большесельское РайПО является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ИП Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 13 930 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 32 665 571, 21 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала, с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца в размере, определенном экспертным заключением.
Административные ответчики департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направили.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлены возражения на административный иск в письменном виде, в которых приведены доводы об отсутствии в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца и наличии в связи с этим оснований для отказе в удовлетворении административного иска.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Большесельского РайПО подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Большесельское РайПО является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - здание, площадью 1 549, 2 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень под номером 353 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является Большесельское РайПО.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год.
Вышеуказанный объект недвижимости включен в него под номером 1.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что Большесельское РайПО является собственником нежилого здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 и на 2021 годы, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы Большесельского РайПО затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 32 665 571, 21 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 13 930 000 рублей.
По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.
Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертном Крайнюченко В.Г., Отчет N 20-04-20 от 20 апреля 2020 года, составленный ИП Свининой Н.В., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки; рыночная стоимости объекта недвижимости, определенная в Отчете N 20-04-20 от 20 апреля 2020 года, не является достоверной.
В ходе производства экспертизы эксперт установил, что в нарушение пунктов 4, 5, 8, 11, 12, 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 10, 11, 23, 28 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
- Отчет вводит в заблуждение пользователей Отчета, так как содержит большое количество противоречивой и взаимоисключающей информации (в разных местах Отчета объект оценки является то зданием магазина, то зданием магазина и земельным участком, то крытым рынком, то зданием павильона, то земельным участком под зданиями аэродрома);
- в различных местах Отчета цель оценки сформулирована по - разному (определение рыночной стоимости здания магазина и земельного участка; определение рыночной стоимости здания магазина);
- в различных местах Отчета приводятся разные сведения относительно даты определения рыночной стоимости (1 января 2019 года, 1 января 2020 года);
- неверно определено назначение объекта оценки: объект определен как административный, тогда как он имеет торговое назначение; подвальное помещение объекта оценки определено как имеющее производственное назначение, тогда как оно имеет вспомогательное по отношению к основному объекту назначение (подсобные помещения);
- в Отчете приведены различные сведения относительно года постройки здания (1980 год, 1997 год) и относительно фактического срока службы здания (38 лет, 39 лет);
- в Отчете приведены противоречивые сведения о виде разрешенного использования земельного участка под зданием - объектом оценки (для обслуживания магазина (универмага), для эксплуатации магазина с производственными помещениями, земля находится под зданием аэродрома);
- в отдельных местах Отчета имеется указание на нахождение объекта оценки в Рыбинском районе Ярославской области;
- Отчет содержит анализ рынка промышленных объектов, тогда как объект оценки относится к рынку торговой недвижимости;
- Отчет содержит отказ от использования в расчетах затратного подхода, однако затем оценщик такой расчет производит;
- в рамках затратного подхода отсутствует обоснование величины предпринимательской прибыли; перерасчет цен 2011 года к ценам на дату оценки не проверяем; не учитывается внешнее и функциональное устаревание объектов недвижимости; противоречивые сведения о единицах измерения стоимости; округление расчетов произведено некорректно;
- в рамках доходного подхода оценщик не подтверждает величину арендной ставки, используемую заказчиком оценки, не анализирует ее и не проверяет; отсутствует подтверждение величины коэффициента недозагрузки; величина чистого операционного дохода не подтверждена и рассчитана неверно; ставка капитализации рассчитана в Отчете неверно;
- в рамках сравнительного подхода оценщиком исключены из рассмотрения такие ценообразующие характеристики торговой недвижимости как линия расположения относительно дорог, корректировка на этаж, тип объекта, назначение; в качестве аналогов оценщиком использованы сведения о предложениях к продаже встроенных помещений, при том, что объект оценки является отдельно стоящим зданием, корректировка на тип объекта отсутствует; корректировка на местоположение применена в размере, подлежащем применению при оценке производственных объектов; местоположение объекта определено как прочие населенные пункты, а величина корректировки определена как для центров сельскохозяйственных районов; Отчет содержит указание на отсутствие сведений относительно линии расположения объектов - аналогов по отношению к дорогам, тогда как такие сведения являются общедоступными; принятая в качестве цен отдельных объектов - аналогов их стоимость опровергается текстом объявления об их продаже; сведения о дате предложения одного из аналогов, принятые к расчету, не соответствуют тексту объявления; Отчет содержит противоречия в выводах относительно итоговой стоимости объекта, полученной сравнительным подходом;
- при согласовании результатов расчета всеми подходами приведена противоречивая информация относительно использования затратного подхода;
- Отчет содержит не все копии объявлений о предложении объектов - аналогов, использованных в расчетах.
Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.
При таких обстоятельствах, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом об оценке, у суда не имеется.
В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.
Согласно выводам эксперта Крайнюченко В.Г. рыночная стоимость указанного объекта на 1 января 2019 года составила 16 651 000 рублей.
Выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.
Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.
Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.
В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, - 16 651 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости здания в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Большесельского РайПО подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Большесельского РайПО с настоящим административным иском в суд - 8 сентября 2020 года.
Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права Большесельского РайПО на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 16 651 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 50 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превысит 200 000 рублей за один налоговый период, что превышает стоимость судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца Большесельское РайПО.
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "АйБи - Консалт", работником которого является эксперт Крайнюченко В.Г.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Большесельского районного потребительского общества удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - здание, площадью 1 549, 2 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 651 000 (шестнадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 8 сентября 2020 года.
Взыскать с Большесельского районного потребительского общества в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АйБи - Консалт" оплату судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка