Дата принятия: 02 октября 2020г.
Номер документа: 3а-383/2019, 3а-58/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 октября 2020 года Дело N 3а-58/2020
Санкт-Петербург 02 октября 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Григорьевой Н.М.,
при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Система" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Система" обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 27865+/-58 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные жилые дома 4-8 этажей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 24.09.2014 г. в размере 76.976.505,20 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в лице филиала по Ленинградской области.
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Агалатовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.
В письменном отзыве представитель административного ответчика - Правительства Ленинградской области оставил вопрос о возможности удовлетворения исковых требований на усмотрение суда, указал на применение действовавших на дату определения кадастровой стоимости объекта Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 222 от 12.08.2006 г. Значение удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356 для земельных участков, виды разрешенного использования которых относятся к группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки" и которые расположены в д. <адрес>, составляет 2762,48 р/кв.м, с учетом указанного значения и площади участка величина кадастровой стоимости установлена в размере 76.976.505,20 руб. ( л.д. 113 -115).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356, дата формирования перечня объектов оценки - 01.01.2007 г. Земельный участок с кадастровым N, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости 24.09.2014 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области.
Вышеназванный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым N.
В соответствии с Постановлением N 383 среднее значение УПКС для преобразованного земельного участка с кадастровым N определено в размере 2762,48 руб./кв.м, соответственно кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N, в отношении которого заявлены требования, составляет 76.976.505,20 руб., исходя из площади - 27865 кв.м и УПКС - 2762,48 руб./кв.м.
Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 24.09.2014 г.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило отзыв, в котором вопрос об удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, оставлен на усмотрение суда.
Представитель администрации МО Агалатовское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области выразил несогласие с предоставленным в обоснование административного иска отчетом о рыночной стоимости спорного объекта, ссылаясь на существенное снижение оценщиком стоимости относительно установленной кадастровой стоимости, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы ( т.1, л.д. 150-159, 188).
В судебное заседание явилась представитель административного истца Малышева Т.Н., требования поддержала, в соответствии с заявлением об уточнении требований, просила установить кадастровую стоимость объекта в размере, определенном в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы, проведенной ООО <данные изъяты>, в сумме 50.100.000 руб.
Явившаяся в суд представитель Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, отметив, что не имеет замечаний к заключению повторной судебной экспертизы, проведенной ООО <данные изъяты>. Разрешение ходатайства административного истца о восстановлении срока на обращение в суд оставила на усмотрение суда.
Представитель администрации муниципального образования Агалатовское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области возражала по существу заявленных требований, также возражала против восстановления срока на обращение в суд. Полагала достоверным первоначальное заключение экспертизы от 10.04.2020 г., подготовленное ООО "Северо-Западное проектное экспертное бюро +".
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", о слушании дела надлежащим образом извещены, представителей для участия в судебном заседании не направили.
По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, площадью 27865+/-58 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные жилые дома 4-8 этажей, расположенного по адресу: <адрес> ( л.д. 9 -12).
Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 24.09.2014 г. в размере 76.976.505,20 руб. (л.д. 8).
Административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении названного земельного участка 18.12.2019 г., которой заявление к рассмотрению не принято, а затем - в суд 23.12.2019 г., т.е. с пропуском установленного пятилетнего срока.
Однако, поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению.
Административным истцом в обоснование требований был представлен отчет об оценке N 076/19 от 11.12.2019 г., составленный оценщиком ФИО5 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N, в отношении которого заявлены требования, на 24.09.2014 г. составляет 40.360.000 руб. ( т.1, л.д. 29 -103). При расчете стоимости сравнительным подходом оценщиком использованы сведения о четырех объектах-аналогах.
По мнению заинтересованного лица по делу, в отчете содержатся противоречивые сведения, исключение как самых дешевых, так и более дорогих объектов сравнения, повлияло на итоговый результат стоимости оцениваемого участка, нарушен п. 22 ФСО N 7, что не позволяет признать полученный оценщиком результат рыночной стоимости в качестве достоверного.
При оценке представленного административным истцом отчета о стоимости объекта суд учитывает, что при проведении оценки объекта оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки.
По ходатайству представителя заинтересованного лица на основании ст. 77, 78 КАС РФ определением суда от 13.03.2020 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого заявлен спор, по состоянию на 24.09.2014 г.
Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО <данные изъяты> ФИО6
Согласно заключению N 3а-58/20 от 10.04.2020 г., составленного экспертом ООО <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого заявлен спор, по состоянию на 24.09.2014 г. определена в размере 74.010.000 рублей ( т.2, л.д. 54).
Однако, исходя из обозначенных представителем административного истца сомнений в обоснованности экспертного заключения N 3а-58/20 от 10.04.2020 г., судом было удовлетворено ходатайство о назначении повторной экспертизы. При этом суд согласился с доводами административного истца о том, что экспертом ООО <данные изъяты> при составлении заключения от 10.04.2020 г. рассмотрены в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые поставлены на кадастровый учет 28.05.2015 г., 31.05.2016 г., т.е. позднее, чем участок, в отношении которого заявлен спор, соответственно в юридически значимый период такие земельные участки не могли предлагаться к продаже. Помимо того, административный истец указал, что в противоречие со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ эксперт ООО <данные изъяты> отметил, что вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и материальных затрат, без дополнительных разрешений и согласований, в то время как процесс перехода к условно разрешенным видам использования земельного участка не гарантирует заявителю положительного результата, переход от основного вида разрешенного использования - многоэтажная застройка к средне или малоэтажной застройке явно противоречит цели максимизации прибыли от использования участка.
Приведенные доводы суд счел заслуживающими внимания при оценке заключения судебной экспертизы N 3а-58/20 от 10.04.2020 г., составленного экспертом ООО <данные изъяты>, в связи с изложенным, руководствуясь положениями ст. 84 КАС РФ, суд отдает предпочтение как более точному и достоверному доказательству заключению повторной судебной экспертизы, составленному 01.09.2020 г. экспертом ООО <данные изъяты> ФИО7 (т.2, л.д. 134 -222)
В процессе изучения материалов дела экспертом ООО <данные изъяты> ФИО7 сделан вывод о необходимости осмотра объекта исследования, осмотр был произведен 25.08.2020 г. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт пользовался методиками сравнительного подхода к оценке недвижимости, использовал Федеральные стандарты оценки в части применения определенных подходов. Затратный и доходный подходы эксперт не использовал.
Расчет стоимости земельного участка был произведен экспертом исходя из анализа наиболее эффективного использования при установленном виде разрешенного использования, в соответствии со сравнительным подходом, с использованием метода процентных корректировок, в сравнении с 4 объектами-аналогами, наиболее близкими по основным ценообразующим характеристикам к объекту исследования. Для расчета экспертом была использована поправка на торг в размере 15%, по данным СПб ГБУ "Кадастровая оценка". Для каждого аналога и объекта оценки был определен коэффициент площади. Для каждого аналога экспертом был определен показатель, обратный количеству выполненных поправок и суммарной корректировке по модулю. Доля в стоимости (весовой коэффициент) рассчитывались как отношение этого показателя к их сумме по всем аналогам. Таким образом, наиболее сходные объекты получили более высокий вес ( т.2, л.д. 199 -196). Отказ от использования иных подходов был экспертом мотивирован в заключении.
По результатам проведенной экспертизы экспертом ООО <данные изъяты> ФИО7 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого заявлен спор, по состоянию на 24.09.2014 г., составляла с учетом округления 50.100.000 руб. ( т.2, л.д. 197).
Судом исследованы полученные доказательства по правилам 82,84 КАС РФ.
Суд приходит к выводу о достоверности полученного заключения повторной судебной экспертизы, составленного 01.09.2020 г. экспертом ООО <данные изъяты> ФИО7, оценивая которое суд отмечает, что оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами ( т.2, л.д. 198 -201).
Заключение повторной экспертизы подробно мотивировано, содержит детальное изложение проведенного исследования, обоснование сделанных выводов и не содержит противоречий.
Таким образом, заключение эксперта ООО <данные изъяты> ФИО7 от 01.09.2020 г. соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и признается судом достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости названного выше объекта недвижимости, исходя из которого суд полагает возможным удовлетворить административный иск об установлении кадастровой стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18.12.2019 г. ( т.1, л.д. 13-16), поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов следует считать дату обращения - 18.12.2019г.
Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Система" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 27865+/-58 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные жилые дома 4-8 этажей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 50.100.000 рублей ( пятьдесят миллионов сто тысяч рублей), по состоянию на 24 сентября 2014 года.
Датой подачи заявления Обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Система" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 18 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Н.М. Григорьева
Решение изготовлено в окончательной форме 16 октября 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
