Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-382/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 3а-382/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества "Сбербанк России" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Публичное акционерное общество (ПАО) "Сбербанк России" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 351 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, строение 11, в размере рыночной стоимости 13 044 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ПАО "Сбербанк России" является арендатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 13 044 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 36 622 946, 40 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Гасюкова И.И. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск его не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала во взыскании судебных расходов.
Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля представило возражения на административный иск, в которых поддержало правовую позицию административного ответчика по делу.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, отзыва на административный иск в письменном виде не представило суду.
Заинтересованные лица Кочарский А.В., Хохлова В.А. - соарендаторы земельного участка возражений против административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Канцырева Р.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО "Сбербанк России" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ПАО "Сбербанк России" является арендатором земельного участка площадью 8 351 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ПАО "Сбербанк России" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 24156-МЛ от 3 августа 2012, заключенного ПАО "Сбербанк России" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ПАО "Сбербанк России" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 36 622 946, 40 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 13 044 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Канцыревым Р.А., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Канцыревым Р.А., и его дополнительных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом, применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Так, в качестве аналогов, помимо прочих, оценщиком использована информация о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес>
Отчет содержит подробное описание характеристик данных аналогов, которые влияют на их ценообразование, в целях дальнейшего их сопоставления с объектом оценки и определения необходимости корректировки их цены и ее величины.
В частности, оценщиком анализировалось наличие или отсутствие на земельном участке - аналоге 5 улучшений на дату оценки. По результатам анализа фотографий земельного участка на дату оценки с общедоступных карт в сети Интернет, данных Единого государственного реестра недвижимости на дату оценки на земельном участке отсутствовали строения.
В связи с этим, суд полагает, что вывод оценщика о том, что указанный земельный участок на дату оценки от улучшений был свободен, вполне обоснован и в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, достаточно подтвержден.
Представленные административным ответчиком сведения о том, что в определенный период до дату оценки на земельном участке был зарегистрирован объект незавершенного строительства, вступают в противоречие с собранными оценщиком доказательствами, а потому вызывают сомнения в их достоверности.
При этом, суд принимает во внимание, что обязанность оценщика подтвердить сделанные им выводы, которые влияют на результат оценки, ею исполнена. В связи с этим, основания для вывода об отсутствии на земельном участке улучшений на дату оценки у оценщика имелись.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области критикует также выводы оценщика об отказе применения корректировки цены аналога N 5 на рельеф.
В указанной части Департамент приводит доводы о том, что данный земельный участок находится в естественном овраге.
В судебном заседании оценщиком даны дополнительные пояснения, обосновывающие отказ от применения данной корректировки.
Пояснения оценщика состоят в том, что применением данной корректировки, согласно выводам справочной оценочной литературы, нивелируются различия в объектах, в случае наличия инженерных или геологических препятствий в их освоении путем строительства. К таким препятствиям относится расположение земельных участков в овраге.
Вместе с тем, в данном случае указанное обстоятельство препятствием к освоению земельного участка не явилось, что подтверждается фактом осуществления строительства на данном земельном участке объекта капитального строительства в данном естественном овраге без несения дополнительных расходов, связанных с его подъемом или выравниванием.
По изложенным основаниям, оценщик отказалась от применения указанной корректировки.
Суд находит данные выводы вполне обоснованными, административным ответчиком они не опровергнуты.
Наконец, такая характеристика аналога 5 как наличие свободного к нему подъезда также обоснована оценщиком фотографиями указанного земельного участка, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет, в том числе спутниковыми снимками территории местоположения аналога.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что действия оценщика в рамках исследования указанного объекта, использованного в качестве аналога в рамках сравнительного подхода, вполне им обоснованы, сделаны в пределах компетенции оценщика и соответствуют требованиям статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, пунктам 11, 22, 25 ФСО N 7, пунктам 5, 8, 11 ФСО N 3.
Аналог 6 - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> также охарактеризован оценщиком как имеющий свободный к нему подъезд.
Данный вывод оценщика также достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка - аналога, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет.
Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, как указывалось выше, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Канцыревым Р.А., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.
Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.
Суд принимает во внимание также, что согласно дополнительным пояснениям эксперта Канцырева Р.А. в судебном заседании вышеприведенные действия оценщика в рамках оценки, которые административный ответчик полагает нарушением законодательства об оценочной деятельности, экспертом таковыми не признаны. Вышеуказанные действия оценщика эксперт полагал обоснованными и соответствующими федеральным стандартам оценки.
Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета определен диапазон, в котором лежит рыночная стоимость исследуемого объекта. По результатам расчета эксперта этот диапазон составляет от 11 073 851, 90 рубля до 14 982 270, 22 рубля. Таким образом, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца в размере 13 044 000 рублей находится в данном диапазоне, что подтверждает достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка административного истца.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 13 044 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО "Сбербанк России" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПАО "Сбербанк России" с настоящим административным иском в суд - 8 сентября 2020 года.
Разрешая заявление ПАО "Сбербанк России" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ПАО "Сбербанк России" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 37 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
По тем же основаниям, с Департамента имущественных и земельных отношений в пользу эксперта Канцырева Р.А. подлежит взысканию оплата судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Публичного акционерного общества "Сбербанк России" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 351 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 13 044 000 (тринадцать миллионов сорок четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 8 сентября 2020 года.
Заявление Публичного акционерного общества "Сбербанк России" о взыскании судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" судебные расходы в сумме 39 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 37 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу индивидуального предпринимателя Канцырева Руслана Александровича оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
