Решение Хабаровского краевого суда от 16 марта 2020 года №3а-38/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-38/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Авраменко А.О.,
с участием представителя административного истца Подгорных А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Хабаровский судостроительный завод" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО "Хабаровский судостроительный завод" (далее - АО "ХСЗ") обратилось в Хабаровский краевой суд с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:946, площадью 753599 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 491 415 627 руб. 91 коп.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 1 767 512 561 руб. 10 коп. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке от 16.10.2019, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 491 415 627,91 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением от 12.02.2020 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено министерство имущественных отношений Хабаровского края, в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.Хабаровска.
В судебном заседании представитель административного истца Подгорных А.В. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
В соответствии с положениями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам с использованием источников, достоверно не подтверждающих характеристики указанных объектов. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в отчете не обоснован.
Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный отчёт оценщика не соответствует требованиям законодательства России об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком не подтверждена информация об отсутствии капитальных строений на объектах-аналогах NN 1, 3, 5, 6, 7; объект-аналог N 1 не идентифицирован.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 пояснила, что главный фактор выбора объектов аналогов - вид разрешенного использования. Учитывая ретроспективную дату оценки и ограниченное количество предложений на рынке земельных участков, подобрать идентичные объекты аналоги по площади не представляется возможным. Такие факторы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура земельных участков, отдельно не учитывались, поскольку данные факторы входят в корректировку на местоположение земельного участка. Объекты - аналоги идентифицированы. С целью установления кадастрового номера, она проводила детальный поиск земельных участков, подходящих под описание первоисточника, в том числе с учётом вида разрешенного использования объектов-аналогов. Поиск происходил на основании официальных данных, размещенных в Публичной кадастровой карте. В результате были идентифицированы все кадастровые номера земельных участков. Используемые источники информации проверяемы. Ввиду ретроспективности оценки выявить предложения к продаже свободных земельных участков не представляется возможным. Согласно сведениям Публичной кадастровой карты, аналоги застроены объектами капитального строительства. Согласно разделу "Мониторинг рынка недвижимости" Портала услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в сделках участвовали только земельные участки, без улучшений. Поэтому она приняла решение использовать данные объекты - аналоги при расчёте рыночной стоимости объекта оценки.
Заслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что АО "ХСЗ" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 753599 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под фактически возведенные строения промышленной зоны, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации N от 20.01.2009).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 16.12.2018, составляет 1 767 512 561,1 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, административный истец имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.01.2020 N 32 отклонено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 16.10.2019 N З-416-19Х, составленный ООО "Профи оценка", согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 491 415 627,91 руб.
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком ФИО1, которая является членом Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Оценщик прошла профессиональную переподготовку в ФГБОУ ВПО "ХГУЭиП" по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности с 05.07.2017. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные архива бесплатных объявлений официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; официальный сайт РФ для размещения информации о размещении торгов; официальный сайт администрации г.Хабаровска; официальный сайт КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края"; сайты газет "Презент", "Из рук в руки"; журнала "Вся недвижимость Хабаровска", 2015г.; сайтов объявлений "Фарпост", "Авито", "Домофонд"; научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик".
Отобрано 7 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на условия сделки (для объектов-аналогов NN 1, 2); на местоположение; на площадь.
Расчет и описание корректировок приведены в отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения корректировок, итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 491 415 627,91 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета, показания оценщика ФИО1 опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края, администрации г.Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под производственно-складскую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Исходя из положений пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, и пункта 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В силу приведенной нормы тип и состояние застройки объекта оценки и объектов аналогов значения не имеет, поскольку все участки оцениваются, как незастроенные. Поэтому оценщик обоснованно определилвсе земельные участки как незастроенные.
Содержание отчета опровергает возражения участников процесса о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком произведена корректировка на местоположение, которая учитывает данные факторы.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным, опровергнутым материалами дела и показаниями свидетеля ФИО1
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 25.12.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 16.12.2018.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск акционерного общества "Хабаровский судостроительный завод" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 753599 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 491 415 627 руб. 91 коп.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 25.12.2019.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 17 марта 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка