Дата принятия: 02 марта 2018г.
Номер документа: 3А-38/2018
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2018 года Дело N 3А-38/2018
Калининградский областной суд в составе
председательствующего судьи Шубина Д.В.,
при секретаре Лакман Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Баевой Лидии Николаевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Баева Л.Н. обратилась в суд с административным иском, указав, что является собственником объекта недвижимого имущества - жилого дома общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, КН N. Кадастровая стоимость данного объекта, установленная на основании постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N625, составляет 5656434,18 рублей, о чем ей стало известно в мае 2017 года. Согласно письму Управления Росреестра по Калининградской области от 17 августа 2017 года, сведения о здании КН N внесены в ЕГРН 17 августа 2016 года, при постановке же на учет кадастровая стоимость здания составляла 3766733,42 рублей. По ее инициативе ООО " Агентство независимой оценки "Прайс" был составлен отчет об оценке N (оценщик Д.), в соответствии с которым стоимость дома КН N состоянию на 17 августа 2016 года составляет 1262000 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку необоснованно увеличивает размер обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с действующим законодательством. Ссылаясь на положения статей 125, 245, 246 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость жилого домас кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 17 августа 2016 года в размере его рыночной стоимости 1262000 рублей.
Административный истецБаева Л.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.
Представители административных ответчиков Правительства Калининградской области и Управления Росреестра по Калининградской области, будучи надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием ходатайства не заявили.
Представитель заинтересованного лица Администрации ГО "Город Калининград" Липовецкая В.Ю. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, указав в обоснование, что при применении сравнительного подхода оценщиком, составившим отчет N, сделана некорректная выборка объектов-аналогов. В отчете приведены данные о стоимости объектов по состоянию на апрель-май 2015 года, несмотря на то, что оценка проводилась по состоянию на август 2016 года; объекты-аналоги несравнимы со спорным домом по площади и цене.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области Вепрук Я.Е. против удовлетворения исковых требований по существу не возражала.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения административного истца Баевой Л.Н., представителейФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области, Администрации ГО "Город Калининград", исследовав материалы дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
На основании пункта 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учётом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении единой даты начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Таким образом, переход к указанному выше порядку определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц может быть осуществлён после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на основе нормативных правовых актов представительных органов муниципальных образований.
Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года N 467 "Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц" установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установлено, что Баева Л.Н. является собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, КН N, на основании договора купли-продажи от 16 декабря 2016 года.
Дом был приобретен Баевой Л.Н. без подведенных к нему коммуникаций и без внешней и внутренней отделки.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, которым по состоянию на 17 августа 2016 года кадастровая стоимость дома с кадастровым номеромКН N установлена в размере 5656434,18 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости здания были внесены в государственный кадастр недвижимости 6 мая 2017 года, что подтверждается выпиской от 23 октября 2017 года.
Согласно абз. 6 п. 2 Постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N625, положения указанных в настоящем пункте постановлений в части, порождающей правовые последствия для целей налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, подлежат применению для определения налоговой базы в отношении объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящего постановления, до 1 января 2018 года.
В обоснование административного иска административный истец представил суду отчет об оценке N, выполненный 5 сентября 2017 года ООО "Агентство независимой оценки "Прайс", в соответствии с которым рыночная стоимость жилого дома КН N по состоянию на 17 августа 2016 года составляет 1262000 рублей.
Баева Л.Н. 4 октября 2017 года обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости, в соответствии с результатами оценки, отраженными в отчете N. Решением комиссии от 20 октября 2017 года N1252 в удовлетворении ее заявления было отказано, поскольку отчет не соответствует положениям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как оценщиком были приняты неверные, безосновательные корректировки. Не мотивирован отказ от применения затратного метода.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно ФСО N3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N299, отчет должен содержать описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки, а также описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Согласно п. 12 ФСО N1, сравнительный подход - это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В силу п.п. "б" п. 22 ФСО N7 (утвержден Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Из содержания отчета N следует, что при его составлении оценщиком примененсравнительный подход.
По смыслу ФСО N3, выбор подхода к оценке объекта недвижимого имущества является прерогативой оценщика, однако, такой выбор должен быть обоснован. Вместе с тем, оценщик не обязан мотивировать отказ от применения других подходов.
Возражений относительно обоснованности применения затратного подхода у представителя Администрации ГО "Город Калининград", как и у комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассмотревшей заявление Баевой Л.Н., не имеется. Сам по себе отказ от применения затратного подхода о порочности произведенной оценки не свидетельствует. Как отмечал Конституционный Суд РФ, основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный и сравнительный), включая их совместное применение, общеизвестны и признаны в том числе в качестве федеральных стандартов оценки, однако, разнообразие экономических, местных и прочих факторов не позволяет с полной определенностью предписать однозначное для каждого случая их применение (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N15-П).
Относительно иных возражений в отношении отчета N суд приходит к следующему.
Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, за которой признается преимущество, поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи.
В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны индивидуальные жилые дома, расположенные, как и спорный дом, в садовых товариществах (обществах) в г. Калининграде, имеющие общую площадь от 188кв.м. до 77 кв.м. Из итоговой таблицы видно, что стоимость объектов-аналогов взята из источников за 2015 год, однако, оснований полагать, что цены на недвижимое имущество по сравнению с этим периодом времени в августе 2016 года значительно изменились, не имеется.
Как разъяснено в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств достоверности оспариваемой кадастровой оценки объекта административными ответчиками не представлено.
Лицо, составившее отчёт (оценщик Д., свидетельство N от 16 января 2017 года о членстве саморегулируемой Общероссийской общественной организации оценщиков "Российское общество оценщиков") отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Отчёт содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.
При таких обстоятельствах суд признает, что представленный административным истцом отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.Следует считает доказанным, что по состоянию на 17 августа 2016 года рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером КН N составляет 1262000 рублей.
Кадастровая стоимость здания по состоянию на 17 августа 2016 года значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником этого объекта, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Баевой Лидии Николаевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Калининград, с/т Колосок на дату 17 августа 2016 года в размере его рыночной стоимости 1262000 (один миллион двести шестьдесят две тысячи) рублей.
Датой подачиБаевой Л.Н. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ее в Калининградский областной суд - 25 января 2018 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 7 марта 2018 года.
Судья Д.В. Шубин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
