Решение Ленинградского областного суда от 03 апреля 2018 года №3а-38/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 апреля 2018 года Дело N 3а-38/2018
Санкт-Петербург 03 апреля 2018 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Группа КБР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Группа КБР" обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:
-установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 19305 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости -<данные изъяты> рублей;
-обязать административного ответчика внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором названного земельного участка на основании договора аренды от 28.02.2015, заключенному с КУМИГ Гатчинского муниципального района Ленингарсдкой области. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, так как выкупная цена земельного участка исчислена из кадастровой стоимости земельного участка, что приводит к нарушению прав административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца Гаврилова Е.В. уточнила заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2007 в размере <данные изъяты> рублей определенной в результате проведения судебной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленингарсдкой области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Ссылаясь на правовую позицию Конституционного Суда РФ указала, что установление кадастровой стоимости является законным способом уточнения результатов массовой оценки и само по себе не опровергает достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Представлены замечания по отчету об установлении рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яровая И.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области и администрация Гатчинский муниципальный район Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом.
В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Яковлев Д.С., ссылаясь на постановление правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" полагал обоснованным применение удельного показателя равного <данные изъяты> руб./кв.м. для расчета кадастровой стоимости земельного участка. В связи с тем, что Управление не уполномочено определять достоверность рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной в отчете об оценке, считает, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Просил дело рассмотреть в отсутствие представителя.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право юридического лица на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С учетом требований ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Согласно ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356 (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 19.03.2009 N63) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.
В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков пятой группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов в Гатчинском муниципальном районе <адрес> составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Группа КБР" является собственником 1-2 этажного торгового центра по продаже строительных товаров, назначение: нежилое, 1-2 этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 5829,20 кв.м., (инв.N, расположенного по адресу: <адрес>.
Из государственного реестра земель кадастрового района, раздел "Земельные участки" следует, что на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 19305 кв.м., расположены объекты недвижимости.
В договоре аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что на земельном участке с кадастровым номером N, расположено:1-2 этажный нежилой торговый центр по продаже строительных товаров, общей площадью 5829,20 (Лит. А-А1) (свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ).
Постановлением администрации Гатчинский муниципальный район Ленинградской области от 22.09.2017 N4211 ООО "Группа КБР" рекомендовано заключить с КУМИГ Гатчинского муниципального района Ленинградской области договор купли-продажи земельного участка и произвести регистрацию права в течение 6 месяцев с даты издания настоящего постановления.
В проекте договора купли-продажи земельного участка отражено, что выкупная цена земельного участка, определенная из расчета нормативной цены земли, действующей на момент подачи заявления согласно Акта установления выкупной цены земельного участка КУМИГ Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 11.09.2017 N203 составляет <данные изъяты> рублей.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.12.2017 N указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 01 декабря 2017 года; дата утверждения кадастровой стоимости 29 декабря 2007 года.
Отчетом N 13-23 от 15.12.2017 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2007 г., определена в размере <данные изъяты> рублей.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование объекта оценки для размещения объекта торгово-сервисного назначения.
В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщик указал, что в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов отобрано 3 объекта-аналога. Основными факторами при отборе объектов-аналогов являлись: текущее или потенциальное использование (объекты-аналоги должны быть пригодны для размещения торговых объектов); местоположение (выбирались объекты, расположенные в районах Ленинградской области, граничащих с Санкт-Петербургом). Оценщиком проведены корректировки объектов -аналогов по следующим элементам сравнения: на условия рынка и условия сделки. Использовано значение скидки на торг (предложение), в размере 5% как наиболее вероятная. На основании выводов анализа ранка оценщиком не использовались в расчете стоимости корректировки по фактору местоположение, площадь земельного участка и обеспеченность инженерными коммуникациями из-за сопоставимости их значений у объекта оценки и объектов-аналогов. Так как для оценки объекта оценщиком был отобран только сравнительный подход, то процедура согласования не проводилась. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, по результатам расчетов в рамках сравнительного подхода, определена в сумме <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость земельного участка с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.
По ходатайству представителя административного истца ООО "Группа КБР" Гавриловой Е.В. на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 19 февраля 2018 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2007.
Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Стройэкспертсервис", расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно заключения эксперта ФИО10 от 26.03.2018 N1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 19305 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2007 г. составляет <данные изъяты> рублей.
Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход. В качестве аналогов отобрано три объекта, наиболее сопоставимые с объектом оценки (расположены в Гатчинском районе, площадь не более 5000 кв.м., под общественно-деловую (в том числе торговую) застройку). Проведена корректировка по таким элементам сравнения первой группы, как условия рынка, состояние рынка (параметр сделка/предложение. В результате расчета проведены две последовательных корректировки и определена базовая скорректированная цена 1 кв.м. для каждого из объектов-аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов. Проведена корректировка по второй группе элементов сравнения на местоположение. Эксперт пришел к выводу о том, что выявленная тенденция соотношения стоимости земельных участков вблизи областных центров и стоимости земельных участков в самих областных центрах практически не изменялась с 2014 года, поэтому можно использовать эти коэффициенты для корректировки цен объектов-аналогов на дату исследования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N с учетом округления определена в <данные изъяты> рублей.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Проанализировав представленные свидетельство о регистрации права собственности на здание торгового цента от 11.02.2009, выписку из государственного реестра земель кадастрового района, договор аренды земельного участка от 26.02.2015 суд приходит к выводу о том, что здание торгового центра, принадлежащее административному истцу действительно расположено на земельном участке с кадастровым номером N.
Следовательно, на основании ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, что подтверждено представленным постановлением администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 22.09.2017, проектом договора купли-продажи земельного участка, актом установления выкупной цены от 11.09.2017.
Соответственно, административный истец вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, предусмотренном ч.1 ст.245 КАС РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
С учетом требований ст.ст.24.15, 24.18 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах. Возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", даты утверждения кадастровой стоимости, выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете N 13-23 от 15.12.2017 г., а также судебным экспертом в заключении от 26.03.2018 N1 определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Так как очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО "Группа КБР" срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Представленный отчет об оценке N 13-23 от 15.12.2017 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки и повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.
В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке N 13-23 от 15.12.2017 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Оценивая заключение судебного эксперта от 26.03.2018 N1, суд отмечает следующее.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта от 26.03.2018 N1 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона N135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 26.03.2018 N1 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 01.01.2007 г.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление ООО "Группа КБР" поступило в комиссию 19 декабря 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Группа КБР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 19305 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 января 2007 года, на период с 1 января 2017 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления ООО "Группа КБР" о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 19 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 06 апреля 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка