Решение Пермского краевого суда от 18 июня 2019 года №3а-379/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2019 года Дело N 3а-379/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "ПермСтройИнвест" - Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПермСтройИнвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ПермСтройИнвест" (далее - ООО "ПермСтройИнвест", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого торгово-административного здания, кадастровый номер **, общей площадью 2811 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 73445031 рубль.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 122940 687,27 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 73445031 рубль. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 100).
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, доводы административного ответчика о недостатках отчета об оценке полагает необоснованными, в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы просит отказать.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ссылаясь на недостатки отчета об оценке ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю) в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ПермСтройИнвест" является собственником нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 2811 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о регистрации права (л.д. 7).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 100) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 122940 687,27 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 8). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 20.03.2019 N 182/О-19, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" - Б. Выполнившая отчет оценщик Б. включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений). Оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи зданий коммерческого назначения на территории г. Перми составил от 12103,14 до 106539,91 руб./кв.м., средняя цена - 43521,96 руб3/кв.м. (включая права на земельный участок и налог на добавленную стоимость). Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, в отчете также приведен. С учетом местоположения объекта оценки, который расположен в 3 зоне престижности города Перми, достаточно большой площади объекта, хорошего состояния объекта, оценщик пришла к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться в указанном выше диапазоне цен на уровне среднего значения - 27737,85 руб./кв.м. (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объекта оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного КД-Консалтинг без учета типа помещений, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости здания использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, и затратный подход методом сравнительной единицы. При определении рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж. Отказ от затратного и доходного подходов в отношении участка и доходного подхода в отношении здания в отчете обоснован.
С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные опубликованные в серии "Справочник оценщика" фирмой Ко-Инвест.
В качестве объекта аналога к предмету оценки (четырехэтажное торгово-административное здание, в том числе один подземный этаж, общей площадью 2811 кв.м.) выбран магазин универсальный код О3.08.000.0046, сборника Ко-Инвест "Общественные здания, 2016", как сопоставимого с оцениваемым (класс конструктивной системы, класс качества, этажность, строительный объем), произведены необходимые корректировки с учетом особенностей, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода определена как 105831 000 рубль (с учетом стоимости земельного участка, с учетом НДС), стороной административного ответчика выводы оценщика в данной части ответа не оспариваются.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и здания, из имеющихся сведений о конкретных предложениях по продаже, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрала 5 объектов-аналогов для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка.
Доводы административного ответчика о том, что некорректность выборки подтверждается тем, что результаты расчета коэффициента вариации объектов-аналогов находятся за пределами допустимых, неосновательны. Представленный в возражениях расчет указанного коэффициента не соответствует установленным требованиям, так как произведен в отношении цен предложений объектов-аналогов до проведения корректировки, тогда как указанный коэффициент представляет собой - отношение среднеквадратического отклонения скорректированных цен аналогов к их среднеарифметическому, рассчитанное в процентах, результат не должен превышать 33 %.
Доводы административного ответчика о том, что оценщик необоснованно исключила при отборе объектов-аналогов ряд предложений, суд полагает надуманными. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Позиция ответчика о том, что выборка объектов аналогов некорректна, поскольку стоимость предложений данных объектов ниже среднего размера предложений на рынке недвижимости города Перми не может быть принята как основание для признания отчета недостоверным. При оценке данного довода суд учитывает, что данные о среднем размере предложений на рынке недвижимости, приведенные по результатам обобщения проведенного КД-Консалтинг, получены без учета деления районов города Перми на зоны престижности, в отчете об оценке приведены данные, о реальных предложениях на рынке недвижимости на дату оценки, проведен необходимый анализ.
Доводы ответчика о необоснованном исключении из выборки предложений по объекту N 1 (ул. ****) и объекта N 3 (ул. ****) были проверены судом и признаны необоснованными, оценщик при отборе указала на то, что данные объекты исключены, так как имеются более сходные с объектом оценки по году постройки, что соответствует действительности, кроме того, указанные объекты находятся в иной зоне престижности по сравнению с объектов оценки.
Позиция ответчика о том, что не имелось оснований для включения в выборку объекта оценки N 16 (ул. ****) поскольку цена предложения существенно ниже, чем средняя по выборке, не может быть признана обоснованной. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик произвел оценку объектов до отбора в качестве объектов-аналогов и установил, что в отношении каждого коэффициент вариации после проведения корректировки находится в границах допустимого, само по себе расхождение цены предложения отдельного объекта аналога со средними, как обоснованно указано стороной административного истца, не может быть принято как основание для исключения его из выборки.
Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. Суд полагает, что выводы оценщика, исключившей из объектов-аналогов ряд объектов из приведенной в отчете выборки, должным образом мотивированы, учтены результаты расчета коэффициента вариации, а также отсутствие возможности в полной мере идентифицировать ряд объектов по информации имеющейся в предложениях, доступные оценщику данные о местоположении, состоянии объектов (в том числе по году постройки, зоне престижности, иных ценообразующих факторов).
При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась.
Доводы административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края о необоснованности отказа оценщика от корректировки в отношении ряда объектов аналогов по их нахождению относительно первой/красной линии, суд полагает надуманными. Как следует из представленных в материалы дела описаний объектов аналогов, все они расположены на земельных участках, прилегающих к проезжей части крупных автодорог, имеют выход на данные улицы, в том числе: объект-аналог N1 ул. **** (первая линия), имеется свободный проезд к зданию; объект-аналог N 4 - ул. **** (первая линия). Позиция административного ответчика о том, что объекты аналоги NN 1,4 несопоставимы с объектом оценки по виду автодороги, не может быть принята как основание для отказа в принятии отчета об оценке в качестве достоверного доказательства. Оценщик приняла во внимание характер автодорог на которые объект оценки и объекты-аналоги имеют выход, дала указанному обстоятельству оценку при проведении корректировки на местоположение и корректировки с учетом выхода на первую/красную линию.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена как 78 162 666 рублей (с учетом стоимости земельного участка, с учетом стоимости НДС).
Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 01.01.2018 года 73445031 рубль (без учета стоимости земельного участка и НДС), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Проверив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО N 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В связи с вышеуказанным оценщик правомерно определиларыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от 20.03.2019 года N 182/О-19.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 25 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПермСтройИнвест" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого торгово-административного здания, кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 73445031 рубль.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 апреля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 19 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка