Решение Кемеровского областного суда от 02 августа 2018 года №3а-379/2018

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 августа 2018 года Дело N 3а-379/2018
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе: председательствующего судьи Никулиной И.А.,
при секретаре Лемешенко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"02" августа 2018 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Аквилон-Тур" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Аквилон-Тур" обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гостиничный комплекс.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 5 813 000 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика N КС 22-2018 от 29.13.2018 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 1 августа 2014 г. составляет 1 714 000 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "Аквилон-Тур", как собственника земельного участка, оплачивающего земельный налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель ООО "Аквилон-Тур", Кокин М.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лиц - администрация Шерегешского городского поселения своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области в письменном отзыве, не оспаривая права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, также указал на отсутствие оснований для привлечения управления в качестве административного ответчика по настоящему спору, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрацией Шерегешского городского поселения, Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представлено.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что в Единый государственный реестр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст.24.19 данного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ч.2 ст.246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений ст.17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, ООО "Аквилон-Тур" с 22.09.2010 является собственником земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гостиничный комплекс, площадью 3429 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах от 19.03.2018 (л.д.14-15)
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 19 марта 2018 г. (л.д. 13-15), выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2018 года (л.д. 11,12) и кадастровому делу (120-132), оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером NN поставленного на кадастровый учет 21 июня 2010 г., определена на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области", составляет 5 813 000 руб., кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 г. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 г.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется из кадастровой стоимости участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
30 марта 2018 г. ООО "Аквилон-Тур" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером NN (л.д. 47). Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 11 апреля 2018 года N 7-13.
Досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.
Из представленного административным истцом отчета N 22-2018 от 29.13.2018 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО6 следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г. составляет 1 714 000 руб. (л.д. 16-45).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г., к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Кадастровая стоимость земельного участка, которую оспаривает административный истец, определена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года с внесением в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года сведений о кадастровой стоимости земельных участков. Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату 01 августа 2014 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
Доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, не установлено.
Из пояснений представителя административного истца и письменных пояснений оценщика ФИО7 подготовившего отчет, следует, что при подборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода учитывались требования п.22 ФСО N 7, и в качестве таковых использовались земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, т.е. подбирались объекты-аналоги из сегмента торгово-офисной застройки с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Ввиду того, что рынок земельных участков в Таштагольском районе Кемеровской области, сопоставимых с объектом оценки, не развит и отсутствует информация о предложениях и совершенных сделках в отношении земельных участков, аналогичных объекту оценки, география поиска объектов-аналогов оценщиком была расширена. Для анализа был выбран рынок земельных участков г. Новокузнецка Кемеровской области. Выбор данных муниципальных образований обусловлен схожестью основных социально-экономических показателей и уровнем экономического развития. Все отличия объектов-аналогов от объекта оценки учтены при внесении корректировок.
При определении необходимости применения поправки на местоположение для объектов-аналогов он руководствовался данными аналитической статьи "Анализ рынка коммерческой недвижимости в Кемеровской области в сентябре 2013 года". Объект оценки, как и объекты-аналоги, расположены на территориях муниципальных образований, имеющих схожие социально-экономические показатели.
Указанные обстоятельства не ставят под сомнение выводы отчета об оценке, поскольку оценщик как лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходу и методу. Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 1 714 000 рублей, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивающего земельный налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, а также ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области" о том, что данные учреждения не являются надлежащими административными ответчиками по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, подлежат применению с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требования Общества с ограниченной ответственностью "Аквилон-Тур" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка расположенного по адресу, <адрес> с кадастровым номером NN, площадью 3429 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гостиничный комплекс, в размере 1 714 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года, на период с 01 января 2018 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью "Аквилон-Тур" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 30 марта 2018 года, которую следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 07 августа 2018 года.
Председательствующий: И.А. Никулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка