Решение Костромского областного суда от 23 декабря 2019 года №3а-378/2019

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2019 года Дело N 3а-378/2019
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Дерябиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мулюкова Артура Уэловича к Управлению Росреестра по Костромской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Мулюков А.У. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование требований, что на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 611 от 12.01.2017 г., заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3073 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 25 октября 2017 года в размере 7 608 655,81 руб.
Между тем согласно отчету N, составленному <данные изъяты>" (оценщик ФИО3), рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составляет 2 492 000 руб.
Таким образом, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к нарушению прав административного истца, поскольку он является собственником объекта недвижимости на данном земельном участке и имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Выкупная стоимость земельного участка будет определяться от его кадастровой стоимости.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Судом привлечена к участию в деле в качестве административного ответчика администрация Костромской области.
Из состава участвующих в деле лиц исключено заинтересованное лицо администрация городского округа г. Галич, поскольку права и обязанности данного лица не могут быть затронуты при разрешении административного дела, так как земельный участок, кадастровая стоимость которого оспаривается, находится в собственности Российской Федерации.
Административный истец Мулюков А.У. в судебное заседание не явился, его представитель Петрушенко Д.Н. заявленные требования поддержал, суду пояснил, что Мулюков А.У. собирается выкупить земельный участок, так как на нём располагается принадлежащее ему здание.
Представитель заинтересованного лица - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях Матвеева А.Ю. возражала против удовлетворения заявленных требований, в то же время не имела каких-либо замечаний по представленному административным истцом отчету, суду пояснила, что арендная плата поступает в доход федерального бюджета, выкупная стоимость в случае выкупа земельного участка также поступит в федеральный бюджет. Мулюков А.У. не обращался за выкупом земельного участка, а, следовательно, на данный момент не имеет права оспаривать кадастровую стоимость. Такое право возникнет у него лишь при обращении с заявлением о выкупе. Арендная плата от кадастровой стоимости не зависит, определяется от рыночной стоимости земельного участка, определённой отчетом оценщика.
Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не представили возражений по требованию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, допросив свидетеля ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3073 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, на основании договора аренды N 611 от 12 января 2017 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области передало в аренду Мулюкову Артуру Уэловичу /л.д. 12-23, 24-28, 29-31/. По условиям договора аренды (пункт 3.1., приложение N 3 к договору аренды) размер арендной платы исчислен исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой отчетом оценщика.
На арендуемом Мулюковым А.У. земельном участке располагается нежилое здание - автозаправочная станция, собственником которого он является с 22 февраля 2018 года /л.д. 33-35/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 25 октября 2017 года утверждена в размере 7 608 655,81 руб. /л.д. 32/.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку на земельном участке, кадастровая стоимость которого оспаривается Мулюковым А.У., располагается принадлежащее ему на праве собственности здание, он в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации и согласно вышеприведённым разъяснениям высшей судебной инстанции имеет исключительное право выкупа земельного участка, при котором выкупная цена в соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 г. N 279, будет определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Следовательно, права Мулюкова А.У. затронуты результатами определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а потому в силу положений абзаца 1 статьи 24.18. Закона об оценочной деятельности он может оспорить эту кадастровую стоимость.
Утверждение представителя заинтересованного лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях Матвеевой А.Ю. о том, что право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка возникает лишь после обращения с заявлением о выкупе этого участка, не основано на нормах закона и разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ.
Из положений абзаца 1 статьи 24.18. Закона об оценочной деятельности и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка обусловлено исключительным правом выкупа этого земельного участка и не зависит от того обратилось лицо с заявлением о выкупе или нет.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N, составленный <данные изъяты>" (оценщик ФИО3), которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 октября 2017 года определена в размере 2 492 000 руб. /л.д. 36-179/.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Выводы отчета подтверждены оценщиком ФИО3 при допросе в судебном заседании в качестве свидетеля.
Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты.
Оценщик обосновал в отчете выбор из всей совокупности найденных на рынке аналогов только трёх аналогов. Отказ от использования для оценки того или иного объекта обоснован ссылкой на обстоятельства объективного характера, свидетельствующие о значительном отличии по ценообразующим факторам с объектом оценки. В итоге для оценки оценщиком выбраны объекты наиболее подходящие по всем ценообразующим факторам к объекту оценки (стр. 58 отчета). У суда не имеется оснований полагать, что выбор оценщиком объектов-аналогов осуществлён с нарушениями законодательства об оценочной деятельности.
Оценщик использовал в качестве объектов-аналогов N 2 и N 3 предложения аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (неразграниченная), по которым открытые аукционы не состоялись ввиду того, что была подана только одна заявка. Суд не усматривает нарушений в использовании оценщиком результатов несостоявшихся аукционов, поскольку предложения организатора торгов заключить договоры аренды были адресованы неограниченному кругу лиц, обязательств по заключению договора аренды у организатора торгов и у участников аукционов не было, данные о неразумности стоимости предложения отсутствуют.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы административного дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
Датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в суд - 24 октября 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3073 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 октября 2017 года в размере 2 492 000 (два миллиона четыреста девяносто две тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 24 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка