Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 25 февраля 2020 года №3а-378/2019, 3а-28/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-28/2020
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Ахкямова Р.Р.,
при секретаре Токаревой М.В.,
представителей административного истца Общество - Д.К.М., Правительства Удмуртской Республики Т.К.Ю., Администрации МО "город Ижевск" М.Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общество об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости,
установил:
Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы)) (<данные изъяты>) - размещение объектов капитального строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м, с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами <данные изъяты> размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра) общая площадь <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта установлена в размере <данные изъяты> рублей. Указанная кадастровая стоимость рассчитана на основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 30.11.2015 года N 531 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года".
В соответствии с отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного Оценочная компания стоимость Объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.
Административный истец 06.11.2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров по оспариванию результатов кадастровой стоимости. Решением от ДД.ММ.ГГГГ заявление Общества оставлено без удовлетворения.
Размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой, и составляет <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель административного ситца Общество - Д.К.М. исковые требования поддержал. Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Т.К.Ю. против удовлетворения административного иска не возражала, но в размере судебно - оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике - Л.М.В., в судебное заседание не явилась. О месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В ранее представленных пояснениях, возражений против заявленных требований не высказала (л.д. 149).
Представитель заинтересованного лица Администрации МО "Город Ижевск" М.Д.В. против удовлетворения административного иска не возражал, но в размере установленной экспертным заключением <данные изъяты> руб.
Дело рассмотрено при данной явке.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы)) (<данные изъяты>) - размещение объектов капитального строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м, с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами <данные изъяты> размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра) общая площадь <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>
Расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.
Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость земельного участка определена на дату ДД.ММ.ГГГГ.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), главой III.I Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьёй 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В связи с чем, суд признаёт, что кадастровая стоимость земельного участка, равная рыночной, подлежит установлению на указанную дату, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту - Комиссия) или решением суда.
При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.
Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке объекта оценки N от ДД.ММ.ГГГГ., составленный Оценочная компания согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.
В силу предписаний ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с оспариванием представленных административным истцом доказательств, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке объекта оценки N от ДД.ММ.ГГГГ., от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 24 декабря 2019 года, по ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации МО "город Ижевск", назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Оценочная компания
Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ., составленному Оценочная компания оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ.
1. В отчете допущены нарушения методологии оценки при расчете прибыли предпринимателя, а также ставки капитализации для улучшений и земельного участка в рамках доходного подхода.
Информация о рельефе аналога N, а также об обеспеченности всеми коммуникациями аналога N, использованная оценщиком при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом, не является достоверной.
Допущена ошибка при расчете корректировки на площадь в рамках сравнительного подхода.
Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
2. Согласно вышеуказанному заключению эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для незавершенного строительства административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
По мнению суда, не доверять выводам судебной экспертизы оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, в том числе с визуальным осмотром объекта оценки, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Экспертом при проведении оценки соблюдена процедура исследования объекта оценки, не нарушены положения статьи 49 КАС РФ.
Исходя из положений ст.20 Закона об оценочной деятельности, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
В соответствии со ст.14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В заключении эксперта, как того требуют положения пункта 11 ФСО N 7, приведены все необходимые сведения об объекте оценке, его качественные и количественные характеристики, его площадь, вид разрешенного использования, местоположение, представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Эксперт провел максимально полный анализ ценовых предложений в данном сегменте, основными критериями которого были: разрешенное использование, назначение, зона расположения, площадь, вид объекта, категория и назначение.
Экспертом приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Таким образом, экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, эксперт правомерно использовал сравнительный подход, также привел обоснование метода оценки в рамках указанного подхода.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение эксперта N 060 от 23.01.2020 года соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об экспертах (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперты предупреждены в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертами; объект исследований и материалы административного дела, представленные экспертам для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На основании изложенного, суд считает возможным признать заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ в качестве достоверного, допустимого доказательства и подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение арендной платы, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются обоснованными.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определённой в заключение эксперта.
В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 разъяснено, что датой подачи заявления является дата обращения в суд или в Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
В данном случае административный истец обратился в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ.
В силу закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 КАС РФ.
Как следует из материалов административного дела, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, а с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.
Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Общество об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, поданное ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение по делу изготовлено 27 февраля 2020 года.
Председательствующий судья Р.Р. Ахкямов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка