Решение Ярославского областного суда от 13 января 2020 года №3а-377/2019, 3а-25/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 3а-25/2020
13 января 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Амелиной Я.Г. и помощником судьи Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гука Анатолия Федоровича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Гук А.Ф. просит установить кадастровую стоимость:
земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 12.07.2010г;
земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 26.07.2016г.;
внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части размера кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что Гук А.Ф. является собственником указанных земельных участков. В отношении земельных участков установлена кадастровая стоимость, которая превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
Также подано ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:19:020101:112, в обосновании которого указано, что к настоящему времени в Единый государственный реестр недвижимости не внесены новые результаты государственной кадастровой оценки.
Административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал.
Представитель административного истца по доверенности Белова Е.В. административные исковые требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчетов определения рыночной стоимости земельных участков.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо администрация городского поселения Ростов, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителя административного истца и представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Гук А.Ф. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных на <адрес>.
Тем самым, административный истец в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена Ярославским филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии":
земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 12.07.2010г.,
земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 26.07.2016г.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлены отчеты от 14.10.2019г. определения рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком ООО "Ярэксперт".
Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельных участков составляет:
с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. по состоянию на 12.07.2010 (отчет N 13380\01\19);
с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. по состоянию на 26.07.2016г. (отчет N 13380\02\19).
Определенная в отчетах рыночная стоимость земельных участок ниже кадастровой стоимости, что является основанием для пересмотра их кадастровой стоимости.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчетах приведены расчеты рыночной стоимости объектов, в которых подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчетах содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчетов оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.
В целом анализ отчетов позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленные административным истцом отчеты соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленных отчетов не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчетах выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании подтвердила выводы, содержащиеся в отчетах, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Оценив показания свидетеля ФИО1 в совокупности с другими доказательствами по делу, включая отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков, суд не находит оснований для критической оценки показаний свидетеля и содержаний отчетов, так как показания свидетеля и отчеты не содержат противоречий, выводы, изложенные в отчетах, и показания свидетеля экономически обоснованны, какими либо доказательствами не опровергнуты.
Департамент указывает, что оценщик при расчетах рыночной стоимости объектов оценки не использовал иные объявления, предложения, которые могли повлиять на итоговый размер рыночной стоимости земельных участков.
В качестве примеров департамент приводит объявление о продаже земельных участков в <адрес>, в <адрес> (замечания к отчету N 13380\01\19), земельных участков в <адрес>, в <адрес> (замечания к отчету N 13380\02\19).
Данные замечания не могут расцениваться как ставящие под сомнение выводы оценщика.
В соответствии с п\п "б" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным
В отчетах оценщиком изложены обоснования выбора аналогов. Суждения оценщика в этой части соответствуют как положениям п\п "б" п. 22 ФСО N 7, так п\п "б" п. 11 и п\п "в" п. 22 ФСО N 7.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Выбор аналогов произведен оценщиком из числа предложений о продаже земельных участков, расположенных в районных центрах Ярославской области, поскольку объекты оценки располагаются в городе Ростове Ярославской области, который относится к числу районных городов.
Данные выводы оценщика не противоречат законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, являются экономически обоснованными, в связи с чем оснований не согласиться с этими выводами не имеется.
Предлагаемые департаментом объекты в <адрес> и <адрес>, располагаются в сельских населенных пунктах. В связи с этим не могли быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, земельный участок, расположенный в <адрес>, имеет не сопоставимый с объектом оценки вид разрешенного использования (под личное подсобное хозяйство).
Предлагаемый департаментом объект, расположенный в <адрес>, относится к категории земель - земли промышленности, в то время как объекты оценки относятся к землям населенных пунктов.
Тем самым, указанный департаментом объект не может расцениваться как сопоставимый с объектами оценки.
Также следует отметить, что оценщиком подобрано достаточное количество объектов-аналогов, относящихся к землям населенных пунктов, сопоставимых с объектами оценки, поэтому использование в качестве аналога объекта, относящегося к иной категории земель, не отвечало бы требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как указано выше, оценщиком принято обоснованное решение об использовании в качестве аналогов объектов, расположенных в районных городах, в связи с чем, оценщиком при расчете рыночной стоимости земельных участков не использовался объект, расположенный в областном центре (<адрес>).
Тем самым, замечания департамента не свидетельствуют о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности.
Заявление Гука А.Ф. о восстановлении срока обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:19:020101:112 подлежит удовлетворению, так как к настоящему времени в Единый государственный реестр недвижимости не внесены новые результаты государственной кадастровой оценки. Оспариваемые результаты кадастровой оценки земельного участка затрагивают права административного истца. Также учитывается то обстоятельства, что Гук А.Ф. стал собственником земельного участка в 2016 году.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Гука А.Ф. удовлетворить.
Гуку А.Ф. восстановить срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 12.07.2010г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 26.07.2016г.
Внести изменения в Единый реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 19 ноября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка