Решение Московского областного суда от 24 октября 2017 года №3а-377/2017

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2017 года Дело N 3а-377/2017
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Подкопаевой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шейхаметова О. И. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
установил:
Шейхаметов О. И. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости пяти торговых зданий с кадастровыми номерами 50:23:0000000:119086, 50:23:0000000:119163, 50:23:0020262:679, 50:23:0020262:682 и 50:23:0020262:681 назначение нежилое расположенных в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 17,11,8,5, и 2.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость объектов значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательств размера рыночной стоимости административным истцом представлен отчет <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объектов по состоянию на <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ИП Дегтярев А.В..
В судебном заседании представитель административного истца уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости, и просил установить в качестве кадастровой стоимость рыночную определенную по результатам повторной судебной оценочной экспертизы проведенной судебным экспертом ассоциации судебных экспертов Премьер.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> Парамзин А.В. полагал, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объектов недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку в заключении эксперта введены не обоснованно понижающие корректировки по некоторым ценообразующим факторам. Возражал против установления рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете оценщика и заключении эксперта. Вопрос об определении рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. Представил письменные объяснения на заключение эксперта.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили. Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Заслушав сторон, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, а именно пять торговых зданий площадью 1441.1-1441.2 кв. метров назначение не жилое с кадастровыми номерами 50:23:0000000:119086, 50:23:0000000:119163, 50:23:0020262:679, 50:23:0020262:682 и 50:23:0020262:681. Расположены объекты в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 17,11,8,5, и 2.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, объекты недвижимости административного истца размещены на земельных участках площадью 5821 кв. метров и 5278 кв. метров предназначенных для объектов торгового назначения. Помимо объектов административного истца на участках располагаются аналогичные по площади и функциональному назначению торговые здания. В совокупности комплекс представляет собой территорию строительного рынка, при этом объекты административного истца расположены на первой линии относительно проходящего шоссе.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-955 от <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119086 в размере 59 665 420.58 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119163 в размере 59 715 100.37 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:679 в размере 59 673 714.96 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:682 в размере 59 702 680.42 рублей и здания с кадастровым номером 50:23:0020262:681 в размере 59 706315.63 рублей.
С целью установления рыночной стоимости объектов административным истцом представлен отчет <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объектов недвижимости подготовленный оценщиком ИП "Дегтярев А.В. согласно которого рыночная стоимость определена по состоянию на <данные изъяты> здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119086 в размере 38 111 532.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119163 в размере 38 144 000.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:679 в размере 38 118 001.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:682 в размере 38 139 056.00 рублей и здания с кадастровым номером 50:23:0020262:681 в размере 38 141 100.00 рублей.
Отчет являлся предметом рассмотрения Комиссией по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, решением которой от <данные изъяты> заявление истца, поданное <данные изъяты> было отклонено, с указанием на наличие нарушений и несоответствий федеральным стандартам об оценке, величина отличия кадастровой стоимости от рыночной, указана в 53.1-53.4 %%.
Частью 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
<данные изъяты> <данные изъяты>-ОЗ от <данные изъяты> установлена единая дата начала применения на территории <данные изъяты> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с <данные изъяты>.
Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО <данные изъяты>)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При рассмотрении данного спора суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьей 24.18 поименованного Закона закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений <данные изъяты> предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объектов на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие по мнению министерства на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объектов, поэтому министерство полагало, что данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.
Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту НЦО Бушкову А. Ю..
Судом получено заключение <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет <данные изъяты> от <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком ИП Дегтярев не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость зданий. Экспертом дан ответ на второй вопрос и определена рыночная стоимость, которая на дату определения кадастровой стоимости превысила размер оспариваемой кадастровой стоимости административным истцом и составила здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119086 в размере 60 695 323.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119163 в размере 60 747 693.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:679 в размере 60 703 212.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:682 в размере 60 748 626.00 рублей и здания с кадастровым номером 50:23:0020262:681 в размере 60 749 014.00 рублей.
С данным экспертным заключением не согласился административный истец в лице представителя Тимохина А.И..
Эксперт Бушков А.Ю., приглашенный судом для дачи пояснений поддержал заключение, однако по результатам его допроса наши свое подтверждение доводы административного истца, что вызвало сомнение у суда в правильности заключения в связи с чем, удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов, проведение которой поручено ассоциации Судебных экспертов Премьер Кругляуковой В.М..
Поводом для назначения по делу повторной судебной экспертизы для суда послужило
Суду представлено заключение NЗЭ-21/17 от <данные изъяты> по выводам эксперта Кругляковой рыночная стоимость объектов составила здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119086 в размере 49 346 400.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0000000:119163 в размере 49 391 900.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:679 в размере 49 355 400.00 рублей, здания с кадастровым номером 50:23:0020262:682 в размере 49 376 000.00 рублей и здания с кадастровым номером 50:23:0020262:681 в размере 49 393 400.00 рублей.
С данным заключением не согласился представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты>.
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Бушковым А.Ю..
Суд соглашается с выводами эксперта Бушкова А.Ю. о том, что установленная отчетом оценщика ИП Дегтяревым А. В. рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. Мотивы несогласия эксперта с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.
Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком ИП Дегтяревым А. В. рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.
Основанием отклонения заключения судебной оценочной экспертизы проведенной экспертом Бушковым А.Ю. в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости для суда, является наличие противоречий, а также возникновения сомнения в обоснованности заключения эксперта, что послужило основанием для суда назначения по делу повторной в данной части экспертизы.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Давая оценку заключению повторной судебной оценочной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости составленной экспертом Кругляковой В.М., суд исходит из следующего.
Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключение NЭЗ-21/17 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводу, что на дату исследования в свободном доступе присутствует достаточное количество объектов, которые могут быть отнесены к объектам-аналогам объектов исследования. По ним присутствует достоверная и достаточная для анализа информация об их ценах и характеристиках, в связи с чем, эксперт принял решение применить в рамках настоящего исследования сравнительный подход.
Также на дату исследования имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектами исследования, и определить затраты на замещение объектов исследования с учетом износа и устареваний. В связи с чем, эксперт принял решение применить в рамках настоящего исследования доходный, сравнительный и затратный подходы.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объектов, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки, в том числе по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.
Эксперт определилрыночную стоимость объектов недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного, доходного и затратного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного, доходного и затратного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объектов недвижимости.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Возражения представителей административного ответчика относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.
Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из единообразия судебной практики. Суд учитывает наличие вступившего в законную силу судебного решения постановленного <данные изъяты> судом <данные изъяты> по административному делу <данные изъяты>а-414/17 по административному исковому заявлению ООО "Веста-Строй" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов.
Согласно судебного акта обществу принадлежат 2- этажные здания, с кадастровыми номерами 50:23:0020262:676, 50:23:0020262:674, 50:23:0020262:677, 50:23:0020262:675, 50:23:0000000:119433, 50:23:0000000:119447, 50:23:0020262:678, 50:23:0020262:680, расположенные в пределах территории строительного рынка, имеют площадь от 1405.5 кв. метров до 1440.1 кв. метров, год постройки 2012, расположены объекты по адресу: <данные изъяты> строения 3,6,7.9,10,12,115 и 18.
Таким образом, объекты недвижимости, принадлежащие административному истцу Шейхаметову О.И. и ООО "Веста Строй" расположены на земельных участках административного истца, в пределах территории строительного рынка, являются идентичными по материалам строительства, конфигурации, площади, этажности, назначению и году постройки.
Как следует из судебного акта, рыночная стоимость рассматриваемых объектов судебной оценочной экспертизой в рамках вышеприведенного административного дела установлена ниже их кадастровой стоимости, а именно в размере от 41 095 200.00 рублей до 42 161 000.00 рублей, что согласуется с размером рыночной стоимости определенной экспертом в рамках данного административного дела.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административные исковые заявление Шейхаметова О. И. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, стоимость торгового здания кадастровый <данные изъяты>, назначение нежилое площадью 1441.2 кв. метров, расположенного в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 17 по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 49 346 400.00 рублей;
здания кадастровый <данные изъяты>, назначение нежилое площадью 1441.4 кв. метров, расположенного в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 11 по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 49 391 900.00 рублей;
здания кадастровый <данные изъяты>, назначение нежилое площадью 1441.4 кв. метров, расположенного в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 8 по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 49 355 400.00 рублей;
торгового здания кадастровый <данные изъяты>, назначение нежилое площадью 1442.1 кв. метров, расположенного в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 5 по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 49 376 000.00 рублей;
торгового здания кадастровый <данные изъяты>, назначение нежилое площадью 1442.2 кв. метров, расположенного в <данные изъяты>, г. <данные изъяты> Донинское, <данные изъяты> стр. 2 по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 49 393 400.00 рублей.
Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> о пересмотре их кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка