Дата принятия: 06 июля 2021г.
Номер документа: 3а-376/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 июля 2021 года Дело N 3а-376/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Керамзит" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Керамзит" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные цели, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Керамзит" является владельцем указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец своих представителей не направил.
В предыдущих судебных заседаниях представитель административного истца на основании доверенности Грачева А.А. административное исковое заявление поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Керамзит" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Керамзит" является владельцем на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные цели, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 146 на территории <адрес> установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Керамзит" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила N рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Витвицким Ю.В., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в правовых основаниях их передачи, в расположении относительно автомагистралей, в наличии свободного проезда к участку, в обеспеченности железнодорожными путями, в площади, в связи с чем введены соответствующие корректировки. Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг.
Анализируя ценообразующие характеристики аналога 1 (<адрес>), оценщик пришла к выводу о том, что он имеет свободный к нему подъезд с определенными затруднениями В связи с этим, к цене данного аналога оценщиком применена корректировка по данному элементу сравнения в размере минимального значения из расширенного интервала данных корректировок, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2018 года.
Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объекта - аналога, изображениями карты <адрес>, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщик. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.
Административный ответчик в возражениях на Отчет необоснованно указывает на отсутствие корректировки цены данного аналога. Однако, исследование Отчета указывает, что она была применена оценщиком. В свою очередь, величина корректировки вполне оценщиком обоснована.
В части определения ценообразующих характеристик данного аналога оценщик исходила также из обеспеченности его всеми сетями ресурсоснабжения, в том числе сетями газоснабжения. Данный вывод оценщика основан на содержании предложения о продаже указанного аналога, а также на основании анализа окружающей застройки, в том числе наличия в непосредственной близости с аналогом газопровода.
Таким образом, в соответствии с вышеприведенными требованиями федеральных стандартов оценки приведенные выводы оценщика в части характеристики ценообразующих факторов данного аналога вполне обоснованы.
В качестве аналога оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, в районе <адрес> (аналог 3).
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка - аналога 3 явился факт нахождения на нем объекта капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данного объекта влечет переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, у его покупателя.
В связи с этим, как утверждает Департамент, данный земельный участок (аналог 3) имеет улучшения и не мог рассматриваться оценщиком как свободный (незастроенный) земельный участок.
Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок - аналог 3 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.
При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанному предложению и сделан обоснованный вывод, что цена указанного предложения в N рублей является ценой земельного участка без улучшений.
Из Отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги для расчета сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Оценщиком установлено различие объекта оценки с аналогом 3 по виду передаваемых прав, по расположению относительно автомагистрали, по обеспеченности железнодорожными путями, по площади.
В связи с этим, суд полагает, что требования ФСО N о сопоставимости объектов - аналогов с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам оценщиком выполнены.
Доводы административного ответчика о большой вариации цен отобранных оценщиком аналогов, в частности об отклонении цены аналога 3 от среднего ценового диапазона, правового значения не имеют и о нарушении при составлении Отчета федеральных стандартов оценки не свидетельствуют, так как стандарты оценки не содержат требований к учету цены аналогов при их отборе.
При этом, доказательств того, что цена аналога 3, являющаяся наименьшей из участвующих аналогов в расчетах, сформирована под влиянием каких - либо нерыночных условий, материалы дела не содержат.
При сопоставлении объекта оценки и аналогов по такому элементу сравнения как близость к автомагистрали, оценщик исходила из того, что объект оценки от автомагистрали удален, исходя из расстояния между ними превышающего 300 метров, тогда как аналоги находятся вблизи автомагистрали.
В связи с этим, цена аналогов корректировались оценщиком по данному элементу сравнения.
Выводы оценщика подтверждены имеющимися в составе Отчета снимками и картами, отображающими местоположение объекта оценки, аналогов и автомагистралей.
Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.
В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется.
Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.
Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание также, что согласно выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Витвицким Ю.В., Отчет об оценке соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N является достоверной.
Из экспертного заключения следует, что при проверке Отчета эксперт не установил, что при составлении Отчета и расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N оценщик отступила от требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или федеральных стандартов оценки.
Для проверки достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N экспертом проведен анализ рынка сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и сопоставлен результат, полученный в Отчете, реалиям рынка.
По результатам анализа рынка экспертом установлен диапазон значений стоимости за 1 кв.метр рынка земельных участков под индустриальную застройку, который составил от N рублей со средним значением в N рублей за 1 кв.метрв.
Применив к среднему значению стоимости аналогичных объектов недвижимости скидку на торг в размере 18 %, эксперт получил среднее значение в N рублей за 1 кв.метр, что на 1, 2 % отклоняется от результата оценщика в N рубля за 1 кв.метр.
Таким образом, экспертом подтверждена достоверность выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
Экспертом даны также дополнительные письменные пояснения о том, что вышеописанные возражения административного ответчика и заинтересованного лица на представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости, являются необоснованными и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, N рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Керамзит" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Керамзит" с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ООО "Керамзит" на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании Отчета об оценке и результатов судебной экспертизы судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в N рублей.
Расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером N и его рыночной стоимостью, установленной судом, не превысило 45 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении.
Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N для административного истца превысит 500 000 рублей за один налоговый период, что превышает стоимость судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО "Керамзит".
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Керамзит" удовлетворить.
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные цели, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Керамзит" в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере N рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 июля 2021 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
