Дата принятия: 04 июня 2018г.
Номер документа: 3а-376/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2018 года Дело N 3а-376/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Потаниной А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-376/18 по административному исковому Котова Игоря Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Котов И.С. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 124,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> торгово-выставочный центр автомобильных комплектующих, по состоянию на 30 марта 2017 года.
В судебном заседании представители административного истца не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика.
Представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта Кругляковой В.М., пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
С выводами, содержащими в экспертном заключениине не согласился представитель административного истца.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В заключении эксперта Кругляковой В.М. полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.
Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Доводы представителей административного истца, административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.
В судебном заседании экспертом Кругляковой В.М. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей сторон, представлены письменные пояснения.
Возражая относительно довода представителей административного ответчика о наличии оснований для внесения корректировки на техническое состояние эксперт пояснила, что величина арендной ставки от того факта, что помещение сдается в аренду в состоянии "shell&core", не изменится, в отдельных случаях по соглашению сторон данное обстоятельство может явиться основанием для установление на короткий период времени "каникул" по оплате арендной платы.
Давая пояснения относительно применения понижающей корректировки на наличие отдельного входа при определении величины арендной платы эксперт пояснила, что понижающая корректировка на наличие отдельного входа у образцов для исследования N1 и N3 в доходном подходе вносится исходя из того допущения, что в результате проведенного анализа рынка и материалов фотофиксаций, приведенных в отчете оценщика в составе материалов дела, установлено, что помещения, входящие в состав исследуемого объекта общей площадью 3124,5 кв.м будут сдаваться частями. С точки зрения группы арендаторов, которым помещения сдаются в аренду, доступ к помещениям осуществляется через общий вход в здание.
Однако, исследуемый объект является отдельно стоящим зданием у которого имеется отдельный вход с улицы. Так как исследуемый объект, в случае его продажи будет реализовываться как единый объект недвижимости, без разбивки на отдельные помещения, то эксперт при расчете рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода исходила из того допущения, что имеется отдельный вход в здание.
Возражая относительно доводов представителей административного ответчика о том, что вычитание кадастровой стоимости земельного участка под объектом экспертизы из стоимости единого объекта недвижимости некорректно, эксперт пояснила, что информация о том, что использованная в расчетах кадастровая стоимость земельного участка не проанализирована на состояние рыночным данным на дату определения стоимости объекта исследования является неверной (см. стр. 39 и 47 Заключения эксперта). В заключении приводится таблица 6 с данными о рыночной стоимости земельных участков на дату исследования (близкую к дате исследования), расположенных в районе расположения исследуемого объекта по направлению северо-запад и предназначенных под размещение коммерческих объектов (на дату близкую к дате исследования). Из таблицы следует, что диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных в районе расположения исследуемого объекта по направлению северо-запад составляет 2037 - 3846,2 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка, отведенного под размещение объекта исслла вывод о том, что кадастровая стоимость земельного участка, отведенного под размещение исследуемого объекта соответствует рыночным данным.
Не соглашаясь с доводами представителей административного ответчика о том, что внесение в сравнительном подходе корректировок на земельный участок в размере кадастровой стоимости земельных участков под объектами-аналогами, не корректно, эксперт указала, что на стр.19 приводится таблица 6 с данными о рыночной стоимости земельных участков расположенных в районе расположения исследуемого объекта по направлению северо-запад и предназначенных под размещение коммерческих объектов (на дату близкую к дате исследования). Исходя из таблицы 6 она пришла к выводу о том, что диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных в районе расположения исследуемого объекта по направлению северо-запад и предназначенных под размещение коммерческих объектов составляет 2037 - 3846,2 руб./кв.м. Тем самым кадастровая стоимость земельных участков под объектами-аналогами 1-3 вписывается в диапазон их рыночной стоимости.
Доводы представителя административного истца о том, что эксперт обязана была провести осмотр объекта недвижимости, суд находит не основанными на законе, обязательным условием осмотр является для оценщиков, эксперт пояснила, что представленная в отчете оценщика фототаблица объекта оценки была проверена ею на достоверность и взята за основу.
По всем иные возражениям представителя административного истца экспертом даны полные и мотивированные ответы.
Представителями сторон не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 28 декабря 2017 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Котова Игоря Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 28 декабря 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3 124,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> торгово-выставочный центр автомобильных комплектующих, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 марта 2017 года, в размере 140869700 (сто сорок миллионов восемьсот шестьдесят девять тысяч семьсот) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В остальной части административного иска Котова Игоря Сергеевича отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 9 июня 2018 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
