Решение Пермского краевого суда от 11 июня 2019 года №3а-375/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2019 года Дело N 3а-375/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Невского Виталия Юрьевича - Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующих на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Невского Виталия Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Невский В.Ю. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилых помещений находящихся в здании по адресу: ****; с кадастровыми номерами: **1749, **1750, **1755, **1754, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование требования указано, что помещения находятся в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, он заинтересован в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость указанных помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных помещений на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в связи с чем имеются основания для назначения судебной экспертизы.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, администрации города Перми - в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены, представитель заинтересованного лица администрации города Перми возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля К., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 года N 32 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя их кадастровой оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Невский В.Ю. является собственником нежилых помещений расположенных в здании по адресу: ****, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером **1749, общей площадью 702,8 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером **1750, общей площадью 494,3 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером **1755, общей площадью 239,9 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером **1754, общей площадью 49 кв.м., что подтверждается копиями выписок из ЕГРН содержащих сведения о правообладателе (л.д. 13-16, 17-20, 21-23, 24-28). При указанных обстоятельствах, являясь собственником указанных объектов недвижимости, истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет: для помещения с кадастровым номером **1749 - 29297932,83 рубля; для помещения с кадастровым номером **1750 - 20807583,22 рубля; для помещения с кадастровым номером **1755 - 10301924,94 рубля; для помещения с кадастровым номером **1754 - 2165460,43 рубля; сведения о кадастровой стоимости объектов внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 9-12).
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке от 18.03.2019 года N 58/О-19 составленный оценщиком К.. Как следует из материалов дела, выполнившая отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик К. является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз", что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 N1020. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. В отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
Оценщик определиладиапазон цен на помещения сегмента рынка к которому относятся объекты оценки, в том числе для помещений с кадастровыми номерами: **1749 и **1755 от 10242,13 до 45141,68 руб./кв.м.; для помещения с кадастровым номером **1750 от 12188,13 до 53718,60 руб./кв.м.; для помещения с кадастровым номером **1754 от 2662,95 до 11736,84 руб./кв.м. (для всех помещений с учетом скидки на торг, исключения стоимости прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные цен предложений приведены по результатам обобщения проведенного КД-Консалтинг без учета деления районов города Перми на зоны престижности (в отношении каждого из районов), включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости Дзержинского района города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом их местоположения в Дзержинском районе, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенного помещения не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовала метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.
Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют объекту оценку, поскольку существенно отличаются от объекта оценки по физическому износу, материалу стен и местоположению, так как данный показатель не относится к существенным, подлежит учету при осуществлении корректировки цен предложений. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта - встроенное помещение, местоположение - в нежилом здании, все объекты оценки расположены в зданиях капитального назначения (кирпичные постройки), объекты оценки расположены в здании которое также относится к объектам капитального строительства (фундамент - железобетонные блоки, стены и перекрытия - железобетонные панели, сэндвич-панели (до 20%), перекрытия железобетонные плиты).
Оценщик выбрала четыре объекта-аналога для сравнения предложений в отношении помещений и четыре объекта-аналога в отношении земельных участков. Позиция ответчика о том, что выборка объектов аналогов некорректна, поскольку стоимость предложений данных объектов ниже среднего размера предложений на рынке недвижимости города Перми по Дзержинскому району, не может быть принята как основание для признания отчета недостоверным. При оценке данного довода суд учитывает, что данные о среднем размере предложений на рынке недвижимости, приведенные по результатам обобщения проведенного КД-Консалтинг, получены без учета деления районов города Перми на зоны престижности, в отчете об оценке приведены данные, о реальных предложениях на рынке недвижимости на дату оценки, проведен необходимый анализ. Административным ответчиком данных о предложениях, сделках, которые подлежали учету при проведении оценки, однако были необоснованно исключены из выборки, не представлено. Суд полагает, что выводы оценщика, исключившей из объектов-аналогов ряд помещений из приведенной в отчете выборки, должным образом мотивированы, учтены результаты расчета коэффициента вариации, а также отсутствие возможности в полной мере идентифицировать объект с учетом разницы в информации об объекте сделки в объявлении и в данных ЕГРН, в том числе с учетом пояснений продавца объекта, тогда как ответчиком доказательств подтверждающих возможность учета указанных им объектов в качестве аналогов не приведено, необходимые расчеты не представлены.
Оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам (помещения, земельные участки), указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов. Доводы административного ответчика о том, что некорректность выборки подтверждается тем, что результаты расчета коэффициента вариации объектов-аналогов находятся за пределами допустимых, неосновательны. Представленный в возражениях расчет указанного коэффициента не соответствует установленным требованиям, так как произведен в отношении цен предложений объектов-аналогов до проведения корректировки, тогда как указанный коэффициент представляет собой - отношение среднеквадратического отклонения скорректированных цен аналогов к их среднеарифметическому, рассчитанное в процентах, результат не должен превышать 33 %. Проанализировав данные отчета об оценке, письменные пояснения, показания К., допрошенной в качестве свидетеля, суд полагает, что выборка объектов аналогов с учетом результатов расчета коэффициента вариации для каждого из них корректна.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Определенная по результатам оценки рыночная стоимость помещений без учета стоимости прав на земельный участок, налога на добавленную стоимость - по состоянию на 01.01.2018 года определена следующим образом: для помещения с кадастровым номером **1749 - 13 635 775 рублей; для помещения с кадастровым номером **1750 - 13 252 181 рубля; для помещения с кадастровым номером **1755 - 5 830 122 рублей; для помещения с кадастровым номером **1754 - 342 813 рублей. Установленная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на помещения сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется. Оценщик определиларыночную стоимость объектов оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в отчете об оценке от 18.03.2019 года N 58/О-19.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Невского Виталия Юрьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, помещений расположенных в здании по адресу: ****, в том числе:
- нежилого помещения с кадастровым номером **1749 равной его рыночной стоимости в размере 13635775 рублей по состоянию на 01.01.2018 года;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1750 равной его рыночной стоимости в размере 13252 181 рубля по состоянию на 01.01.2018 года;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1755 равной его рыночной стоимости в размере 5830 122 рублей по состоянию на 01.01.2018 года;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1754 равной его рыночной стоимости в размере 342813 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 апреля 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 14 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка